부동산 감정평가론

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부동산 감정평가론에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 서 론

Ⅱ. 본 론
ⅰ. 부동산 가격발생의 요인
1. 부동산 가격발생의 일반적 요인
2. 부동산 가격발생의 지역적 요인
3. 부동산 가격발생의 개별적 요인
4. 부동산 가격발생요인 · 형성요인의 관계
ⅱ. 거래사비교법(시장접근법)
1. 거래사례비교법의 기초
2. 거래사례의 선정
3. 거래사례의 비교
4. 거래사례의 비교분석
5. 거래사례의 정상화 방법
ⅲ. 재 조달 원가의 개념 및 방법
1. 재 조달 원가의 개념
2. 재 조달 원가의 성격
3. 재 조달 원가의 종류
4. 재 조달 원가의 구성
5. 재 조달 원가의 산정방법
6. 비용의 추계와 수정
7. 재 조달 원가 관련 유의사항

Ⅲ. 결 론

참고문헌

본문내용

로 변천하는바 동일효용의 측면이 중요시되므로 이론적으로 우수하다.
③ 복제원가의 실무적 우수성
대치원가를 적용하는 경우 물리적 감가의 적정성을 기하기 어렵고, 동일한 효용의 선정에 있어 주관개입의 여지가 크며 간접법만을 적용하게 되므로 실무상으로는 복제원가를 선호한④ 원가의 대소(일반적) : 복제원가 > 대치원가
4. 재 조달 원가의 구성
재 조달원가의 구성요소에는 크게 표준적인 건설비와 통상의 부대비용이 있다고 하겠다. 표준적인 건설비는 직접비(주체. 부대시설공사비), 간접비(현장경비. 일반관리비), 수급인의 적정이윤으로 구성되고 부대비용은 건설 자금이자, 등기수속비 설계 감리 비, 세금 등
5. 재 조달 원가의 산정방법
1) 도급방식 기준원칙
재 조달원가의 산정은 도급방식에 의한 산정을 원칙으로 물건별 산정방법과, 자료의 출처에 따른 직접법과 간접법의 산정방법이 있다.
2) 물건별 산정방법
① 건물. 구축물. 기계장치설비 : 표준적인 건설. 제작비 + 도급인이 직접 부담한 통상의 부대비용
② 도입기계 : 기계가격(CIF기준) + 도입부대비용(L/C) 개설 비, 하역료, 통관료, 창고료, 육상운송료)+관세 + 교육세 등 + 설치비
③ 조성지, 매립지 등의 토지 : 표준취득가격(소지가격) +표준적인 건설비 + 통상의 부대비용
④ 무형고정자산의 경우 : 표준 취득가격 + 취득 후 개량. 개선비 + 등기. 등록비 등 통상의 부대비용
복합부동산의 경우 : 토지의 재 조달원가(구입가격) + 건물 재 조달원가
3) 직접법과 간접법
직접법은 재 조달원가의 산출근거를 대상 부동산에서 찾는 방법이고 간접법은 재 조달원가의 산출근거를 대상 부동산이 아닌 동종 . 유사한 물건에서 찾는 방법이다. 간접법은 직접법 사용 후 타당성 검토 차원에서 활용 가능하며, 되도록 병용하는 것이 타당하다.
6. 비용의 추계와 수정
1) 비용의 추계방법
(1) 총량 조사법
① 의 의 : 건축에 관계되는 모든 항목에 대해서 투입되는 원자재와 노동량을 세세히 조사하여 추계하는 방법
② 산정방법 : 원가요서별로 재료비, 노무비, 집계하여 산정
③ 장단점 : 모든 비용을 항목별로 조사하므로 가장 정확하다는 장점이 있으나 시간과 노력이 많이 든다.
(2)구성 단위법( 부분별 단가 적용법)
① 의 의
건물을 벽, 바닥 등과 같은 몇 개의 중요한 구성부분으로 나누고, 각 구성부분별로 측정단위에다 단가를 곱하여 비용을 추계하는 방법
② 산정방법 : 구성부분별 측정단위에다 표준단가를 곱하여 산정
③ 장단점 : 총량조사법에 비해 시간과 비용이 훨씬 절약된다는 장점과 공정별 표준단가의 정확성이 기대되며 특정 수리 부분에 대한 공사비 파악이 용이한 반면 건축물의 특성에 따라 단가가 달라질 수 있다.
(3) 단위 비교법
① 의 의 : 평방미터나 입방미터와 같은 총량적 단위를 기준으로 비용을 산출하는 방법
② 산정방법 : 평당 건설비용에 총평수를 곱하여 대상 부동산의 전체적인 재조달 원가를 산정
③ 장단점 : 정밀도는 떨어지나 사용하기 간편하고 시간과 비용이 적게 들 뿐만 아니라 기술적 지식을 별로 필요로 하지 않는다.
(4) 비용지수 법( 변동 율 적용법)
① 의 의 : 대상의 최초의 건물비용을 알 수 있을 때, 건물비용에 대한 지수를 사용하여 재생산비용을 추계하는 방법
② 산정방법 : 대상 및 사례의 재 조달원가에 가격변동을 곱하여 산정
③ 장단점 : 계산이 간편하고, 최근에 지어진 건물에 유용, 가격변동을 추계하는 자료의 신뢰성 여부가 그 한계로 지적.
2) 비용의 수정요소
① 개설 : 가장 빈번히 이용되는 단위비교법 적용 시 3가지 측면에서 주의
② 단위당 기본비용과 바닥면적과의 관계 : 바닥 면적이 증가할수록 상벽면적비가 감소하면서 단위당 기본비용도 감소함에 유의.
③ 둘레에 대한 수정 : 바닥이 정사각형에 가까울수록 둘레의 길이가 짧아진다.
④ 단위당 전체비용과 바닥면적과의 관계 : 규모가 큰 주택일수록 실내 장식 등의 추가적 특성의 가미로 단위당 전체 비용이 증가
7. 재 조달원가 관련 유의사항
1) 대치원가와 기능적 감가
재 조달원가를 대치원가로 하는 경우 이미 기능적 감가가 고려되어 있는 경우가 있기 때문에 일부 유형의 기능적 감가는 미 고려.
2) 재 조달원가의 구성 항목문제
재 조달원가는 직접공사비와 간접공사비의 구분이 명확하지 않는 경우가 있으며, 수급인과 도급인의 이윤배분도 불분명하므로 구성항목의 통일적 정비와 탄력적 적용이 필요.
3) 선정방법 병용의 필요성
재 조달원가를 산정하는 방법은 직접법과 간접법으로 구분할 수 있으며, 대상물건의 상태, 평가의 능률성 및 안전성을 고려하여 각 방법의 병용으로 평가의 정확도를 높여야 한다.
4) 기타
재 조달원가는 동일 물건이라 하더라도 시공의 질, 양 및 간접비용의 항목 등에 따라서 차이발생, 현장조사에 임하여 대상물건의 현황, 특성에 부합되는 재 조달원가를 산정.
Ⅲ. 결론
부동산 가격형성요인은 동태적으로 분석하여야한다. 가격형성요인에 영향을 미치므로, 상호관계 하에서 분석하여야 한다. 지역 및 개별요인은 지역의 가격수준 및 구체적 가격파악에 있어 비교분석 되어야 하고, 일반적 요인은 산정된 가격의 타당성 검증에 활용하여야 한다.
재 조달원가의 정확한 산정은 적산가격의 신뢰도를 높이는 중요한 요소이므로 단순한 원가의 적산이나 단순지표의 활용에 의한 결과 도출은 오류를 발생시킬 수 있다. 따라서 평가주체는 전문적 지식의 보유 및 향상, 조사능력, 정확한 판단력, 풍부한 경험 등을 갖춰야 할 것이다. 한편 건축공법과 자재의 발달로 오늘날은 재생산원가보다 대치원가 개념이 보다 널리 이용되고 있는바 평가사의 주관배재 문제가 중요시된다.
참고문헌
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최 태규 저, 1999, 감정평가이론연습, 부연사
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이 우영 저, 2002, 신세계 감정평가이론, 부연사
홍 길성 저, 1998, 부동산 감정평가론, 범론사
도 성환.이 송만, 1985, 감정평가론, 박영사
한국감정원, 1987, 한국감정원주요업무현황

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