[부동산평가] 감정평가 - 수익방식(수익환원법, 수익분석법)

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목차

I. 수익환원법
1. 수익환원법의 개념
2. 성립근거
3. 순수익
4. 환원이율
5. 환원방법

II. 수익분석법
1. 수익분석법의 개념
2. 수익임료
3. 수익분석법의 적용범위

참고문헌

본문내용

산인 경우 상각 전 순수익에 상각 후 종합환원이율과 잔존내용년수를 기초로 한 복리연금현가율을 곱하여 수익가격을 구하는 방법이다.
이 방식은 매 기간의 건물소득에서 건물에 대한 자본소득을 제한 나머지를 동일한 이자율로 건물의 내용년수까지 복리로 적립하게 되면, 투하된 자본은 기간 말에 모두 회수할 수 있다는 것으로 다음과 같은 특징(상환기금법과의 차이점)이 있다.
* 축적이율 : 자본회수율이 복리연금현가율에 포함되어 있어 환원이율과 동일한 축적이율로 하는 1종의 이자율을 사용한다.
* 적용대상 : 매년의 순수익이 상대적으로 안정적이거나 일정한 것이라고 생각되는 부동산, 내용년수 만료시 재투자로 수익성을 연장시킬 수 있는 부동산 즉, 슈퍼마켓이나 어업권 등이 적용대상이 된다.
* 산정기준년수 :감가액의 재투자로 동일한 수익성이 계속될 수 있다고 보아 임대부동산의 경제적 내용년수를 적용한다.
* 수익가격 : 축적이율이 안전성을 고려한 이율로 환원이율보다 작기 때문에 연금법에 의한 수익가격이 상환기금법에 의한 수익가격보다 크다.
4) 상환기금법(Hoskold법) : 대상물건이 토지와 건물 기타 상각자산으로 구성되어 있는 경우, 상각 전 순수익에 상각 후 종합환원이율과 축적이을 및 잔존내용년수를 기초로 한 수익현가율을 곱하여 구하는 방식이다.
이 방식은 매 기간의 일정한 자본회수액을 무위험률(안전율)로 재투자한다고 할 때, 기간의 원리금의 합계가 건물가치와 동일하다고 하면 건물에 투자된 전체금액은 안전하게 회수된다는 기본적인 개념을 가지고 있다.
즉, 이 방식은 현재가치의 총화를 구하는 것이 아니고 매년 감가액의 내용년수 만료시까지의 원리합계를 수익가격으로 하는 것이며, 다음과 같은 특징(연금법과의 차이점)이 있다.
* 축적이율 : 매 기간의 자본회수액을 본래의 투자사업에 투자하지 않고 원금을 안전하게 회수할 수 있는 곳에 투자하는 것을 가정하고 있으므로 축적 이율은 안전율을 적용한다.
* 적용대상 : 순수익의 흐름이 기간 말까지 일정할 것으로 판단되는, 주로 소모성 자산의 평가에 한정적으로 사용될 수 있다. 즉, 건물을 고정임대료로 장기임대차에 공여하는 경우, 그리고 채굴 가능한 매장량까지 매년 일정량을 생상할 수 있는 광산의 경우에 적용된다.
* 산정기준년수 : 수익이 유한하고 급격히 체감하는 감모자산의 수익성 사업성의 지속가능년수를 적용한다.
* 수익가격 : 상환기금법에 의한 수익가격이 연금법에 의한 수익가격보다 낮다.
II. 수익분석법
(1) 수익분석법의 개념
일반 기업경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정기간에 산출 할 것으로 기대되는 순수익을 구한 후, 대상물건을 계속하여 임대차하는데 필요한 경비를 가산하여 대상물건의 임료를 산정하는 방법을 말하며, 이 방법에 의하여 상정된 임료를 실질임료라 한다.
(2) 수익임료
수익임료는 (1) 당기순수익을 산출하여 부동산잔여법에 의하여 대상물건이 일정기간에 발생한다고 기대되는 상각 후 세공제 전 순수익을 구하고 필요 제 경비를 가산하는 방법과 (2) 일반기업경영에 의한 총수익을 분석하여 수익순임료와 필요 제 경비가 포함된 임료 상당액을 직접 산출하여 구하는 방법으로 구한다.
1) 순수익 : 순수익은 임대기간에 산출될 것으로 기대되는 표준적 객관적 합리적이고 합법적인 통상의 이용능력과 이용방법을 갖고 산출될 것을 상정한 임대차계약 내용 조건에 맞는 수익이어야 한다.
2) 필요 제경비 : 필요 제경비는 대상물건에 귀속될 부분만을 산출하며, 그 내용은 적산임료의 산정시 사용되는 필요 제경비와 같다. 즉, 필요 제 경비에는 감가상각비, 유지관리비(수선비, 유지비, 인건비), 조세공과, 손해보험료, 대손준비비, 공실손실상당액, 정상운전자금이자상당액 등이 포함된다.
(3) 수익분석법의 적용범위
일반 기업경영에 의한 기업용 부동산에만 적용되며, 주거용 부동산 또는 임대용 부동산은 수익분석법의 적용대상이 아니다.
참고문헌
부동산 투자의 정석 / 김원철 저 / 알키 - 2016
대한민국 부동산의 미래 / 김정섭 저 / 트러스트북스 - 2016
부동산과 세금 / 편집부 저 / 국세청 - 2017
부동산시장과 부동산 조세정책과제 / 노영훈 저 / 한국조세연구원 - 2007
부동산학 / 노종천, 박성제 저 / 법문사 - 2008
부동산학 연구 / 이창석 이호병 외 3명 저 / 리북스 - 2015
부동산학 실무 / 송형국, 양종회 저 / 형설출판사 - 2013
부동산학개론 / 강병운, 조덕근 저 / 리북스 - 2013

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