[부동산감정평가] 원가방식(복성식평가법, 적산법)

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목차

[부동산감정평가] 원가방식

I. 복성식평가법
1. 복성식평가법의 개념
2. 성립근거
3. 재조달원가
4. 감가수정
5. 부동산의 내용년수
6. 감가수정의 방법
7. 복성식평가법의 장단점

II. 적산법
1. 적산법의 개념
2. 기초가격
3. 기대이율
4. 필요 제 경비

참고문헌

본문내용

이 아니라 상호 관련하여 복합적으로 작용한다.
* 감가수정시에는 내용년수법과 관찰감가법을 병용하여 적용한다.
* 내용년수는 경제적 잔존내용년수를 중시한다.
* 물리적 기능적 감가요인은 회복가능 여부, 그 비용과 경제성 여부, 회복불가능의 경우는 잔존내용년수 만료 시까지의 교체, 보수가능성과 보수비용 등을 고려하여야 한다.
(7) 복성식평가법의 장단점
1) 장점
* 현실적으로 보험가치, 과세가치 등의 추계를 위해 필요하다.
* 재생산이 가능한 상각자산에 적용이 가능하다.
* 시장성 수익성이 없는 공공용 공익용 부동산 및 특정가격 평가시 유용하다.
* 조성지, 매립지 등의 토지평가에 유용하다.
* 신축건물의 경우감가수정은 할 필요가 없으므로 유용하다.
2) 단점
* 재생산이 불가능한 토지의 평가에는 사용할 수 없다(조성지 매립지 예외).특히 기성시가지 내 토지 등의 평가는 불가능하다.
* 표준비용과 건축업자의 효율성, 건축의 질적 차이 등으로 건축비 추계 시 주관의 배제가 곤란하다.
* 금융비용, 법적 수수료 등 간접비용의 추계상 한계점이 있다.
* 재조달원가의 산정과 감가수정은 매우 어려운 작업이다. 또한 감가수정시주관의 개입은 필연적이다.
II. 적산법
(1) 적산법의 개념
적산법이란 가격시점에서 대상 부동산의 정상가격(기초가격)을 구하여 이를 기대이율로 곱하여 산정한 금액에 대상물건을 계속하여 임대차하는 데 필요한 제 경비를 가상하여 임료를 산정하는 방법을 말하며, 이 방법에 의하여 산정된 임료를 적산임료라고 한다.
기초가격 x 기대이율 + 필요 제 경비 = 적산임료
(2) 기초가격
기초가격은 가격시점에서 적산법을 적용하여 적산임료를 구성하는 데 기초가 되는 가격을 말하며, 임료의 가격시점에서 대상 부동산의 임료에 상당하는 부동산의 원본가격을 말한다. 기초가격도 정상임료를 구하기 위한 것으로 정상가격이어야 한다. 그러나 계약내용에 따른 제한에 의해 최유효이용이 불가능할 수가 있으므로 그러한 제약조건이 있는 상태대로 적정한 경제가치를 판단해야 하므로 다음과 같은 차이가 있다.
1) 개념상의 차이
* 기초가격은 적산법을 적용하여 적산임료를 구하는 데 기초가 되는 가격이다.
* 정상가격은 통상적인 시장에서 형성되는 시장가치를 적정하게 표시하는 가격이다.
2) 구하는 방법상의 차이
* 기초가격은 복성가격으로 구하는 것이 원칙이며, 비준가격도 하나의 취득원 가로 볼 수 있으므로 기초가격으로 삼을 수 있다. 그러나 수익환원법에서의 수익은 적산법에서 구하는 수익 자체이므로 수익가격을 기초가격으로 삼으 면 임료에서 임료를 다시 구하는 결과가 되므로 수익환원법으로 기초가격을 구하는 것은 불합리하다.
* 정상가격은 복성가격, 비준가격, 수익가격을 비교 조정하여 구하므로 양자는 차이 가 있다.
(3) 기대이율
임대차 등에 제공되는 물건을 재취득 또는 재조달하는데 투입된 자본에 대하여 기대되는 수익의 비율을 기대이율이라 한다. 기대이율은 대상 부동산의 임대차계약의 내용이나 조건에 알맞은 사용을 전제로 한 이율이다. 기대이율은 투자에 대한 보수이율이라고 할 수 있는 일반 정기예금을 기준으로 투자의 대상이 갖는 위험성 비유동성 관리의 난이성 자금의 안정성 등을 가산하여 구한다.
(4) 필요 제 경비
임대차계약에 따라 일정기간 대상 부동산을 임대하여 투자수익을 확보함에 필요한 매년 간 규칙적으로 소요되는 필요경비를 말한다.
1) 감가상각비
대상물건이 건물 등과 같은 구축물의 상각자산인 경우 투자자본의 회수방법으로 감가상각비를 계산해야 하는 데 산정방법으로는 정액법, 정률법, 상환기금법 등이 대상물건에 따라 각각 적용된다.
2) 유지관리비
대상 물건의 유용성을 유지 또는 회복시키는 데 필요한 유지비, 수선비, 관리비 등의 수익적 지출에 해당하는 비용을 말한다. 대수선비와 같은 자본적 지출과 수익자부담인 공익비, 부가사용료는 제외된다. 다만, 공익비, 부가사용료 중 실비초과부분은 실질임료에 포함시켜야 한다. 여기서 공익비란 공용부분에 소요되는 비용은 수도광열비, 위생비, 공공설치비, 안전관리비 등이며 부가사용료는 전유부분에 관계되는 가스, 전기, 수도료, 냉 난방비 등을 말한다.
3) 공조공과
대상 물건에 직접 부과되는 세금 및 공과금을 말하는데 고정자산세, 도시 계획세, 소방시설공동세, 수익자부담금 등이다. 그러나 임대인의 영업수익에 부과되는 소득세, 법인세, 종합토지세 등은 제외되며 다만, 종합토지세 중 대상 부동산에만 부과되는 세금은 포함시키는 것은 타당하다.
4) 손해보험료
건물 등의 구축물에 대한 화재보험료 손해보험료를 말한다. 보험료는 다시 소멸성과 비소별성 보험료로 구분되는데 각각의 경우 계상하는 방법이 달라진다. 소멸성 보험료이면 연간불입액을 계상하면 되나, 비소멸성 보험료인 경우는 실제 지출된 금액에서 보험계약기간 만료 후 지급되는 금액을 가격시점 현재 시중이자율로 할인하여 얻어진 금액을 공제한 후 연간보험료를 계상한다.
5) 대손준비금(결손준비비)
임차인이 약정한 임료를 지불하지 않아서 발생한 대손위험을 보전하기 위하여 표준적으로 일정액을 계상하나 보증금 등의 일시금을 받는 것과 같은 대손에 대한 충분한 조치가 행해진 경우에는 별도로 계상하지 않는다.
6) 공실손실상당액
건물이 신축되어 임대될 때까지 공실 또는 중도해약이나 기타 계약기간이 끝남으로써 생기는 공실 공가의 손실을 보전하는 비용이다.
7) 정상운전자금이자
임대업을 영위하기 위한 정상적인 운전자금에 대한 이자로 고정자산세의 일시납입, 종업원에 대한 일시상여금지급 등에 소요되는 자금의 이자를 말한다.
참고문헌
부동산 투자의 정석 / 김원철 저 / 알키 - 2016
대한민국 부동산의 미래 / 김정섭 저 / 트러스트북스 - 2016
부동산과 세금 / 편집부 저 / 국세청 - 2017
부동산시장과 부동산 조세정책과제 / 노영훈 저 / 한국조세연구원 - 2007
부동산학 / 노종천, 박성제 저 / 법문사 - 2008
부동산학 연구 / 이창석 이호병 외 3명 저 / 리북스 - 2015
부동산학 실무 / 송형국, 양종회 저 / 형설출판사 - 2013
부동산학개론 / 강병운, 조덕근 저 / 리북스 - 2013

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