부동산의 권리와 공시(부동산권리의 범위, 물권의 종류, 부동산 등기)

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목차

부동산의 권리와 공시

I. 부동산 권리의 범위

II. 물권
1. 물권과 채권의 차이
2. 물권의 종류
1) 점유권
2) 소유권
(1) 공유
(2) 합유
(3) 총유
(4) 건물의 구분소유
3) 용익물권
4) 담보물권

III. 부동산의 공시
1. 토렌스식 등기제도
2. 부동산 등기의 의의
3. 등기의 공신력
4. 등기부의 구성
5. 등기의 종류
1) 보존등기
2) 소유권 이전등기
3) 저당권 등의 설정등기
4) 말소등기
5) 멸실등기
6) 예고등기
7) 가등기
8) 변경등기
9) 경정등기

참고문헌

본문내용

. 이러한 등기의 효력은 다음의 다섯 가지로 요약할 수 있다.
1/ 권리변동의 효력
2/ 대항의 효력
3/ 순위확정의 효력
4/ 점유의 효력
5/ 실제적 권리관계의 존재를 추정하는 효력
3) 등기의 공신력
부동산을 거래하려는 사람은 등기부상의 권리관계를 조사하고 그것을 기준으로 하여 거래하게 된다. 이 때 진실한 권리자와 등기부상의 권리자가 다른 경우에 등기부상의 권리를 믿고 거래한 매수인이 보호를 받을 수 있는가 하는 문제는 등기의 공신력을 판단하는 척도이다. 등기제도가 잘 정비된 독일과 같은 나라에서는 공신력이 인정되지만 우리나라에서는 공신력이 인정되지 못하고 있다. 이는 등기신청 시 등기관이 등기 절차상의 적법성(서류하자 여부)만을 심사하는 형식적 심사주의를 채택하고 있기 때문이다.
이와 같이 우리나라의 등기는 공신력이 없으므로 부동산 거래 시에는 특별한 주의를 요한다. 즉, 짧은 기간에 소유권이 자주 변동된 경우나, 재산상속과 동시 에 매도하는 경우, 부동산 매도인이 권리능력을 가지고 있지 않은 미성년자 한정치산자 금치산자인 경우, 대리인과 계약하는 경우, 그리고 등기부상의 부동산과 계약부동산의 표시가 다른 경우에는 특별한 주의를 요한다.
4) 등기부의 구성
현재 우리나라의 등기부는 법원관할의 등기소에 보관되어 있다. 한편 각 시 군 구청에서는 부동산 행정에 활용할 목적으로 토지 대장과 건물대장 그리고 지적도를 유지 관리 하고 있다. 이렇게 그 동안 부동산에 관한 서류들이 각 기관에 분산되어 있어서 부동산 행정이 효율적으로 이루어지지 못하는 측면이 있었으나, 정부는 토지 전산망의 구축이나 지 적 정보시스템의 구축으로 이를 극복하려 하고 있다. 부동산에 대한 권리의 변동사항은 등기부에 기록 관리되고 있으며, 토지와 건물은 구분하여 등기토록 하고 있어서 등기부도 토지등기부와 건물등기부로 나누어진다.
등기부는 표제부 갑구 을구의 세 부분으로 크게 나누어지는데, 표제부에는 부동산의 표시 에 관한 사항, 즉 부동산의 위치, 사용목적, 면적, 구조, 부동산의 변동연혁 등이 기록된다. 한편, 갑구에는 소유권에 관한 사항이 기록되는데, 예컨대 소유권 보존등기, 소유권 이전등기, 가등기, 압류, 가처분, 경매신청, 파산, 화의, 가압류, 회사정리, 예고등기, 위각 권리의 변경등기, 그리고 위 각 권리의 말소 및 회복등기가 기록된다. 그리고 을구에는 소유권 이외의 권리 에 관한 사항이 기록되는데, 지상권의 설정, 지역권의 설정, 전세권의 설정, 저당권의 설정, 근저당권의 설정, 임차권의 설정, 위 각 권리의 변경, 위 각 권리에 대한 가압류, 가처분, 경매신청, 예고등기 등이 기록된다.
5) 등기의 종류
(1) 보존등기
미등기 의 부동산, 즉 건물을 새로이 지은 경우나 등기 에서 누락된 새로이 발견된 토지에 대하여 소유자의 신청으로 맨 처음으로 실행되는 소유권의 등기를 보존등기라 한다.
(2) 소유권 이전등기
소유권 이전등기는 보존등기가 이루어진 부동산의 소유자가 바뀌었을 때, 혹은 기존의 소유자로부터 새로운 소유자로의 소유권의 이동을 표시하는 등기를 말한다. 소유권은 부동산에 관한권리 중 가장 중심이 되는 기본적 권리이며 등기부의 갑구란에 기재된다.
(3) 저당권 등의 설정등기
부동산의 용익물권과 담보물권을 설정할 때 하는 등기를 말하는데, 여기에는 저 당권, 전세권, 지역권, 지상권, 임차권 등의 설정이 있다. 이러 한 저 당권 등의 물권설정은 그 설정 시간의 순서 에 따라서 그 권리의 순위가 결정 된다.
(4) 말소등기
부동산 등기부에 저 당권, 전세권, 지역 권, 지상권, 임차권 등의 권리가 소별된 사실을 기재하는 등기를 말소등기라 한다. 이 등기는 설정등기와는 달리 권리소멸의 효력을 발생시키는 것은 아니지만(즉, 말소등기를 하는 것이 권리소멸 효력의 필수조건은 아니고 사실관계가 중요한 것임), 그대로 두면 권리의 하자로 보이므로 소유자에게 불리한 측면이 있다. 따라서 채무변제 등으로 물권이 소멸된 경우에는 말소등기를 해 두는 것이 좋다.
(5) 멸실등기
이는 대부분 건물에 해당하는데, 천재지변, 화재, 재건축 등의 사유로 부동산이 멸실되었을 경우에 그 별실사실을 등기하지 않아도 그 소유권은 소멸된 것이지만, 멸실등기를 하여야만 그 대지 위에 새로운 건물을 신축하였을 경우 보존등기를 할 수 있다.
(6) 예고등기
법원이 직권으로 기재하는 등기로서 등기 원인의 무효나 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소송이 제기된 경우, 이를 제3자에게 알려서 제3자의 피해를 사전에 방지하고자 하는 취지에서 하는 등기이다. 그러나 이 예고등기는 등기원인의 무효나 실효가 진정으로 존재한다는 뜻은 아니고 단지 경고의 의미를 담고 있다.
(7) 가등기
물권의 설정이나 소유권의 이전 변경 소별의 청구권을 보전하기 위하여 하는 등기이다. 가등기는 장차 행할 본등기의 준비로서 하는 예비적인 등기라고 할 수 있으며 등기순위를 확보하는 효력이 있을 뿐, 가등기 자체만으로 어 떤 효력이 발생하는 것은 아니다. 소유권 이전 청구권 가등기에는 소유권보존가등기와 담보가 등기가 있는데, 가등기 에 의거 하여 본등기를 하게 되 면 본등기의 순위는 가등기의 순위로 올라가게 된다.
(8) 변경등기
등기된 부동산이 개축 증축 대수선 등으로 그 구조나 크기가 등기부의 기 재 내용과 상이 하게 되었을 경우에 실제 부동산과 일치하도록 변경시 켜서 등기 하는 것을 말한다.
(9) 경정등기
등기 신청자나 등기관의 착오로 등기부의 기재 내용이 사실과 다른 경우, 그것을 바로잡는 등기를 경정등기라고 한다.
참고문헌
부동산 투자의 정석 / 김원철 저 / 알키 - 2016
대한민국 부동산의 미래 / 김정섭 저 / 트러스트북스 - 2016
부동산과 세금 / 편집부 저 / 국세청 - 2017
부동산시장과 부동산 조세정책과제 / 노영훈 저 / 한국조세연구원 - 2007
부동산학 / 노종천, 박성제 저 / 법문사 - 2008
부동산학 연구 / 이창석 이호병 외 3명 저 / 리북스 - 2015
부동산학 실무 / 송형국, 양종회 저 / 형설출판사 - 2013
부동산학개론 / 강병운, 조덕근 저 / 리북스 - 2013

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