[부동산 감정평가방식] 노선가식 감정평가법, 회귀분석법, 총임료승수분석법과 총수익승수분석법

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[부동산 감정평가방식] 노선가식 감정평가법, 회귀분석법, 총임료승수분석법과 총수익승수분석법에 대한 보고서 자료입니다.

목차

부동산 감정평가방식

I. 노선가식 감정평가법
1. 노선가식 감정평가의 개념
2. 노선가의 설정방법
1) 달관식
2) 채점식
3) 평정산식
3. 획지계산

II. 회귀분석법
1. 회귀분석의 개념
2. 회귀분석의 목적과 모형
3. 회귀모형에 대한 기본가정
4. 회귀선과 최소자승법
5. 감정평가와 다중회귀분석
6. 회귀분석활용시의 장단점

III. 총임료승수분석법(GRM)과 총수익승수분석법(GIM)
1. 총임료(총수익) 승수분석법의 전제
2. 총임료(수익)승수분석법의 절차
3. 잠재적 총수익(총임료)과 유효총수익(총임료)
4. 총임료(총수익)승수분석법의 장단점

참고문헌

본문내용

y : 종속변수(토지 또는 부동산의 가격)
a : 회귀상수
b : 회귀 계수
x : 독립변수(설명변수)
일본에서 회귀분석에 대해 발표한 논문을 보면 일반적으로 독립변수의 3배에 해당하는 사례자료가 포착되어야 회귀분석이 의미를 갖는다고 한다. 회귀분석에 의한 부동산의 가격을 산정하는데 사용되는 독립변수(설명변수)의 종류를 살펴보면 대체로 다음과 같다.
- 가장 가까운 역까지의 거리
- 버스정류장까지의 거리
- 가장 가까운 상점가와의 거리
- 초등학교까지의 거리
- 중학교까지의 거리
- 유치원까지의 거리
- 공원까지의 거리
- 전면도로의 폭
- 전면도로의 포장상황
- 전면도로의 성격(구획가로, 준간선, 간선)
- 간선도로와의 계통연속성(우량, 보통, 열등)
- 접면도로와의 방위 및 일조의 량부
- 주변에 있는 표준적인 획지의 규모
- 주변에 있는 녹지의 다소
- 50m거리 이내에 아파트의 유무
- 험악적 시설에 의한 소음, 진동, 취기유무
- 버스통행빈도
- 지형의 상황(평지, 급경사, 저지)
6) 회귀분석활용시의 장단점
객관적이고 설득력이 있으며 대량 공평하게 처리할 수 있으나 이의 활용에는 여러 가지 자료가 사용되므로 자료의 수집, 채택과정 등에서 세심한 주의를 하지 않으면 오차가 큰 결과를 얻을 수 있으며 컴퓨터에 의해 산출된다고 하나 프로그램 과정에서 감정평가사의 판단과 경험 등을 완전히 배제할 수는 없을 것이다.
III. 총임료승수분석법(GRM)과 총수익승수분석법(GIM)
GRM 및 GIM은 공히 부동산이 장래 산출하리라는 수익에 기초를 두고 있는 것이나 GRM(GIM)분석법은 수익환원법의 하나의 방법은 아니다. 수익환원법은 총수익에서 필요 제 경비 등을 공제한 부동산의 순수익에 착안하는 것임에 반하여 GRM(GIM)분석법은 부동산의 총임료(총수익)에 착안하는 것이다.
따라서 총임료승수분석법 또는 총수익분석법은 시장자료비교법의 비교단위의 하나이다. 총임료승수(Gross Rent Multiplier) 및 총수익승수(Gross Income Multiplier)는 단순히 부동산의 매매가격과 부동산의 총임료 또는 총수익비율을 표시하는 수치이며 위와 같은 공식으로 요약 설명된다.
GRM과 GIM 차이는 후자는 총임료 이외에 아파트의 코인란드리의 수익, 기타를 포함한 수익에서 구한 승수이며 전자는 후자의 일부로서 총임료에서 구한 승수이다. 단 주택 등에 있어서는 총임료 이외에 타의 수익을 산출하는 일은 거의 없으므로 일반적으로 쾌적성 부동산에는 총임료승수를, 수익성 부동산에는 총수익승수를 채용하는 것이나 그 채용방법은 그렇게 명백하지 않고 GRM을 채용하는 경우가 많다.
1) 총임료(총수익)승수분석법의 전제
GRM(GIM)분석법을 채용하는 데는 다음 전제가 필요하다.
- 부동산의 매매가격과 총임료 또는 총수익은 동일시장의 저력 및 월세에 의존하고 있으며, 시장의 변화에 대응하여 양자는 공히 동일한 방향으로 동등한 비율로 변동한다.
- 대상 부동산 및 비교가능 부동산의 필요 제 경비의 비율은 일정하다.
- 비교가능부동산의 매매가격과 임료는 대상 부동산과 경쟁, 대체의 관계에 있다.
- 평가대상 부동산, 비교대상 부동산의 사정총임료(총수익)는 가까운 장래에 있어서 변동이 없다.
2) 총임료(수익)승수분석법의 절차
- 평가대상 부동산의 총임료(총수익)를 다수의 비교가능 부동산의 사례를 비교 수정하여 결정 한다.
- 매매시점에 있어 임대되고 있던 혹은 임대된 비교부동산에서 GRM(GIM)을 사정 한다. 원칙적으로 총임료(총수익)와 매매가격을 각각 다른 부동산에서 도출하여 GRM(GIM)을 합성하여서는 아니 된다고 되어 있으나 매매사례=임대사례라는 자료가 부족한 경우 GRM(GIM)을 합성하는 것도 부득이하다고 생각된다. 적절한 GRM(GIM)을 사정하기 위해서는 부동산의 거래시점, 부동산의 종류, 지역, 규모 및 방수, 부동산의 상태 등이 활용된다.
- 대상 부동산의 총임료(총수익)에 적절한 GRM(GIM)을 곱해 시산가격을 구한다.
3) 잠재적 총수익(총임료)과 유호총수익(총임료)
잠재적 총수익이란 공실률이 영, 즉 100% 임대하고 있는 경우의 임료 또는 총수익이다. 유효총수익이란 잠재적 총수익에서 공실손실상당액 및 대손준비금을 공제하고 거기에다 코인란드리의 수익 등 임료이외에 부동산에 귀속하는 기타의 수익을 가산한 것이다. 다시 말하면 유효총수익에서 필요 제 경비를 공제한 것이 수익환원법에서의 '순수익' 에 해당되는 것이다.
4) 총임료(총수익)승수분석법의 장단점
(1) 장점
- 대상 부동산과 극히 유사한 부동산의 임료 및 매매가격에 관한 신뢰할 수 있는 매매, 임대사례가 풍부하게 수집될 수 있는 경우에는 설득력이 있고 객관성 있는 가격이 산출된다.
- 적절한 사례가 풍부히 있는 경우에는 시장자료비교법과 같은 각 부동산간의 격차 수정의 필요성을 배제 또는 최소한으로 줄일 수 있다.
(2) 단점
- 부동산 시장은 불완전하므로 총임료(총수익)가 각 부동산간의 모든 격차를 항상 일관해서 반영하고 있는 것은 아니며, 따라서 총임료와 매매가격과의 관계는 항상 부동산의 시장성을 완전히 반영하고 있다고 볼 수 없다. 즉, 지가, 건축비의 상승과 임료의 상승과는 정확하게 일치한다고 볼 수 없다.
- 가임통제가 있는 경우에는 임료와 매매가격이 동률로 추이하지 않는다. 또한 부동산의 세액의 대소는 매매가격에는 영향을 미치나 임료수준에는 그다지 큰 영향을 미치지 않는다.
- 임대부동산의 거래가 활발하지 않고 신뢰할 수 있는 매매사례와 임대사례가 충분하지 않으면 이 방법의 채용은 불가능하다.
참고문헌
부동산 투자의 정석 / 김원철 저 / 알키 - 2016
대한민국 부동산의 미래 / 김정섭 저 / 트러스트북스 - 2016
부동산과 세금 / 편집부 저 / 국세청 - 2017
부동산시장과 부동산 조세정책과제 / 노영훈 저 / 한국조세연구원 - 2007
부동산학 / 노종천, 박성제 저 / 법문사 - 2008
부동산학 연구 / 이창석 이호병 외 3명 저 / 리북스 - 2015
부동산학 실무 / 송형국, 양종회 저 / 형설출판사 - 2013
부동산학개론 / 강병운, 조덕근 저 / 리북스 - 2013

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