[부동산입지론] 부동산 입지선정의 의의(개념과 필요성), 입지선정의 기준, 부동산입지선정과 지가상승 3단계설, 용도별 입지선정활동

소개글

[부동산입지론] 부동산 입지선정의 의의(개념과 필요성), 입지선정의 기준, 부동산입지선정과 지가상승 3단계설, 용도별 입지선정활동에 대한 보고서 자료입니다.

목차

I. 부동산 입지선정
1. 부동산 입지선정의 의의
1) 부동산 입지선정의 개념
2) 부동산입지연구의 필요성
2. 입지선정의 기준
1) 쾌적성
2) 수익성
3. 부동산 입지선정과 지가상승 3단계설

II. 용도별 입지선정활동
1. 주택지의 입지선정
1) 공해, 위험, 혐오시설의 유무
2) 도로, 교통조건
3) 공공시설의 정비상태
4) 공법상의 규제상태
5) 지형
6) 토지의 성질, 지반의 상태
7) 기상조건
2. 상업지의 입지선정
1) 상권의 의의
2) 상권의 측정방법
(1) 현지조사법
(2) 방문조사법
3) 점포의 유형별 상업입지
(1) 집심성 점포
(2) 집재성 점포
(3) 산재성 점포
(4) 국부적 집중성
4) 상업지의 입지조건
(1) 가로의 구조
(2) 획지의 형상, 접면너비(바깥길이)
(3) 지반, 고저
(4) 배후지 및 고객의 양과 질
(5) 고객의 교통수단과 접근성
(6) 번영의 정도
3. 공업지의 입지선정
1) 제품의 판매시장 및 원재료 구입시장과의 위치관계
2) 간선도로, 항만, 철도 등 수송시설의 정비상태
3) 동력자원 및 용/배수에 관한 비용
4) 노동력 확보의 난이
5) 관련산업과의 위치관계
6) 온도, 습도, 풍설 등 기상의 상태
7) 수질오염, 대기오염 등 공해발생의 위험성
8) 행정상의 조장 및 규제의 정도
4. 고층건물(빌딩)의 입지선정

참고문헌

본문내용

가로의 종류와 폭 및 구조 등을 고려하여야 하며 배후지 및 고객의 수준 등에 대해서도 염두에 두어야 하는 바 그 구체적인 조건에 대해 살펴보면 다음과 같다.
(1) 가로의 구조
상점가에 있어 가로의 구조는 특히 중요한 역할을 한다. 보도와 차도의 구별의 유무, 포장상태, 일방통행 등은 가로의 이용도를 좌우 한다. 커브나 각지에서는 일반적으로 각의 내측이 유리하고 동서로 된 가로는 길의 서쪽(서향으로 영업시간이 연장됨)이 유리하며 역 정류장을 향한 가로는 우측(통근자의 귀가 시 하차역에서 좌측통행을 지키는 경우)이 일반적으로 유리하다.
(2) 획지의 협상 접면너비(바탕길이)
상업지는 상품의 전시를 위하여 가급적 가로와 접한 폭인 바깥길이가 넓은 것이 유리하다. 획지의 형상에는 직각형, 삼각형, 정형, 부정형 등이 있는데 형상에 따라 유용성에 차이가 있다.
(3) 지반 고저
사무용 빌딩용지나 상업용 빌딩 등 하중이 큰 건물을 건축할 곳은 지반에 대한 조사가 요구된다. 주거지는 가로보다 낮으면 불리하나 상업지는 지하실 등을 파기 때문에 상관없다.
(4) 배후지 및 고객의 양과 질
배후지 란 상권 또는 시장지역 이라고도 한다. 상업 활동은 고객을 상대로 하므로 그들이 존재하는 배후지가 가장 중요하다. 따라서 배후지는 인구밀도와 지역면적이 크고 고객의 소득수준이 높아야 유리하다.
(5) 고객의 교통수단과 접근성
상점가의 가치는 고객의 교통인구가 많은 곳이 좋다. 이 때 교통인구는 단순한 통과인구가 아닌 고객인구라야 한다. 배후지가 아무리 잘 발달되어 있고 소득이 높다 하더라도 교통수단이 발달되어 있지 않으면 고객을 흡인할 수 없기 때문에 접근성이 나빠 불리하다.
(6) 번영의 정도
당해 지역이 지역 사이클로 볼 때 어떤 국면이 있으며, 현재 얼마나 번영하고 있는가를 살펴야 한다. 당해 지역의 지가수준, 임료수준, 매상고, 교통량, 입지경쟁 등의 상태를 파악하면 알 수 있다.
3. 공업지의 입지선정
공장의 입지는 대공장의 집단, 중소공장집단, 계열별공장집단, 상호 관계없는 집단, 겅공업집단, 중공업집단 등등 공장의 규모나 공장군에 따라 위치선정이나 규모, 내용이나 성적에서 큰 차이를 가져 온다. 공업입지조건과 입지인자의 관계를 보면 공업지의 입지 선정은 산업을 세우는 장소로서의 입지조건을 검토해야 한다. 그 입지조건으로는 다음과 같은 것을 들 수 있다.
1) 제품의 판매시장 및 원재료 구입시장과의 위치관계
제품을 생산하는 공업지역과 제품을 판매하는 소비자와의 위치관계는 제품의 판매 코스트에 큰 영향을 미친다. 주로 거리의 원근에 따라서 제품의 수송비와 판매 코스트가 달라진다. 그리고 원재료와 구입시장과의 위치관계도 같은 영향을 미친다.
2) 간선도로 항만 철도 등 수송시설의 정비상태
간선도로 등 수송시설의 정비상태가 어떠한 것이냐에 따라서 역시 코스트에 영향을 미친다. 양호한 수송시설은 발송시간은 물론, 포장비 연료비 수송시간 등을 절약케 하여 판매 코스트를 감소시킨다.
3) 동력자원 및 용/배수에 관한 비용
전력 중유 석유 석탄 등의 동력자원과 공업용수의 양 질 및 조달비용, 공장배수의 비용도 산업코스에 영향을 미친다.
4) 노동력 확보의 난이
노동력은 생산 활동의 기본적 조건(노동지향형 공업)이다. 입지론에 있어서는 이를 사회적 조건 또는 사회적 자질의 하나로서, 기후 용수 토지 기타의 자연적 조건과 함께 기본적 조건의 하나로 본다.
5) 관련산업과의 위치관계
자동차 제조업이나 선박업과 같은 현대적 종합산업은 부품공장을 비롯한 관련 산업과 상호 의존 보완적 관계에 있기 때문에, 이들은 서로 가까이 입지하는 것이 비용과 생산성의 면에서 유익하다.
6) 온도 습도 풍설 등 기상의 상태
이들 자연적 조건은 작업능률을 비롯하여 생산비에 영향을 미친다. 선박제조공업과 같이 야외작업이 필요한 경우는 물론이고 그렇지 않은 공업에 있어서도 자연적 조건이 불리한 경우는 건물이나 설비로 보완하여야 하기 때문에 시설비와 관리비의 투입이 많아져서 상대적으로 제품의 코스트에 영향을 미친다.
7) 수질오염 대기오염 등 공해발생의 위험성
공장의 배수나 매연 등이 공해발생의 요인이 되는 경우는 공해의 제거조치가 필요하게 되고, 이는 그만큼 산업 코스트에 반영된다. 여기서 공해제거 또는 방지에 소요되는 비용을 장애가격이라 한다.
8) 행정상의 조장 및 규제의 정도
공업지역이 행정상 조장의 대상이냐, 규제의 대상이냐에 따라서 생산 활동과 그 코스트에 큰 영향을 미치고, 비도시형 공업의 경우는 도시의 분산조치에 따라 이동 또는 확장의 규제를 받게 됨으로써 지역의 성장에도 영향을 미친다.
4. 고층건물(빌딩)의 입지선정
일반건물과는 달리 고층건물(빌딩)은 입지조건이 한정되어 있다. 즉 고층건물(빌딩)은 '교통의 편리'와 '집적의 경제성' 때문에 도심지나 도심지에 가까운 곳에 입지하여야 한다.
특히 대도시들은 대부분 복잡하고 인구가 조밀한 하나의 도심을 갖게 되고 이에 따라 직접적이고 세밀한 대인접촉을 요하는 경제활동이 되기 때문이며 도심지역(도심상가지역)이 도시기능의 집중지이고 중심이 되기 때문에 고층건물의 입지로서의 조건을 갖추게 하여 고층빌딩 내의 수직적인 통행량을 수평적인 통행량과 균형 있게 결부시켜야 한다. 그래서 도시제반문제와 합리적인 관계가 유지되는 계획적 빌딩 건설이 절대적으로 필요하다. 사회비용을 고려하지 않고 개별시설물자가 되겠으나, 이러한 일련의 투자는 지나치게 많은 도시 서비스를 요구하므로 도리어 집적의 불이익(집단적인 경제재해)을 가져올 수도 있는 것이다.
참고문헌
부동산 투자의 정석 / 김원철 저 / 알키 - 2016
대한민국 부동산의 미래 / 김정섭 저 / 트러스트북스 - 2016
부동산과 세금 / 편집부 저 / 국세청 - 2017
부동산시장과 부동산 조세정책과제 / 노영훈 저 / 한국조세연구원 - 2007
부동산학 / 노종천, 박성제 저 / 법문사 - 2008
부동산학 연구 / 이창석 이호병 외 3명 저 / 리북스 - 2015
부동산학 실무 / 송형국, 양종회 저 / 형설출판사 - 2013
부동산학개론 / 강병운, 조덕근 저 / 리북스 - 2013

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