부동산 감정평가(토지의 감정평가, 건물의 감정평가, 산림, 공장, 광산, 자동차, 중기의 감정평가)

소개글

부동산 감정평가(토지의 감정평가, 건물의 감정평가, 산림, 공장, 광산, 자동차, 중기의 감정평가)에 대한 보고서 자료입니다.

목차

I. 토지의 감정평가
1. 토지평가의 개요
2. 택지의 유형, 성숙도 및 개별요인
1) 택지의 유형
2) 택지의 성숙도
3) 한계지
4) 택지에 대한 개별요인의 분석
3. 나지의 평가
4. 광평수토지의 평가
5. 건부지의 평가
6. 맹지의 평가
7. 공유지분토지의 평가
1) 공유지분토지의 위치확인
2) 면적사정
8. 공법상 이용제한을 받는 토지의 시가평가
9. 택지후보지의 평가

II. 건물의 감정평가
1. 건물만의 평가
2. 아파트의 평가

III. 산림의 감정평가
1. 산림의 개념
2. 평가방법

IV. 공장의 감정평가
1. 유형고정자산의 평가
1) 사업의 장래성이 있는 공장
2) 사업의 장래성이 없는 공장
2. 무형고정자산의 평가

V. 광산의 감정평가

VI. 자동차의 감정평가

VII. 중기의 감정평가
1. 중기의 정의
2. 감정평가방법
1) 조사사항
2) 감정평가

참고문헌

본문내용

정한 가격이란, 택지의 용도가 도시의 택지로 전환된 후 또는 조성이 완료된 후의 최유효이용상태를 상정하여 동일수급권 내에서 최유효이용상태에 있는 대상토지와 유사한 다른 갱지의 가격을 말한다. 이 때 유사한 갱지의 가격은 비준가격과복성가격을 관련지어 평가한다.
II. 건물의 감정평가
1) 건물만의 평가
건물은 그 부지와 결합하여 유기적으로 효용을 발휘하고 있으며 건물과 그 부지와는 밀접한 관련을 가지고 있으므로 양자는 일체로서 평가대상이다. 그러나 기업회계 또는 세무회계 등 일체로서 전체가격이 필요하지 않고 건물만의 가격이 필요한 경우가 많다. 이 때 건물의 평가는 복성가격을 기준으로 평가한다. 그리고 평가가격은 특정가격으로 볼 수 있으며 독립감정평가에 속한다.
2) 아파트의 평가
아파트의 원본가격을 구하는 경우에는 건물평가의 일반적인 방법에 의하나 구분적인 공유형태에 속하는 아파트는 전용부분과 공유부분을 구분하여 복성가격으로 평가할 수 있다. 이때에는 건물 전체의 가격을 평가하여 평당 가격을 구하고 필요한 감가수정을 가하고 복성가격을 구하여 각 지분에 배분하면 된다. 최근에는 아파트시장이 안정되어 감에 따라 분양가격 및 거래사례 등이 풍부하여 비준가격으로 평가하는 경우가 많다.
III. 산림의 감정평가
1) 산림의 개념
집단적으로 생육하고 있는 수목과 그 토지를 산림이라 하고, 과거에 집단적으로 생육한 수목이 일시적으로 상실된 토지도 산림이라 할 수 있으며, 임야대장 등 기타 공부상 지목이 임야로 되어 있는 토지를 산림이라 한다. 산림에서 수목을 제외한 토지가 입목의 생육에 사용되고 있거나 장래에 사용하게 될 토지를 임지라고 하며, 입목은 임지에 부착되어 생육하고 있는 일체의 수목집단을 말하고, 입목에 관한 법률에서의 입목과 구별된다.
2) 평가방법
1/ 산림은 임지와 입목을 구분하여 평가함이 원칙이나 다음의 경우에는 이를 일괄하여 평가할 수 있다.
- 임지와 입목을 일체로 한 비준가격의 산정이 가능한 경우
- 임지의 가격에 비해 입목의 가격이 경미한 경우
- 무입목지로 취급되는 산림, 즉 입목도가 30% 이하인 산림
- 유실수단지
2/ 임지의 가격은 비준가격으로 결정한다. 다만 임지로서 임지개량사업이 실시되었거나 임지보호시설이 되어 있을 경우에는 복성식가격으로 결정할 수 있다.
3/ 입목의 가격은 비준가격으로 결정하나, 소경목림은 복성가격으로 결정할 수 있다.
4/ 임도 건물 묘포 등 임업부대시설의 가격은 비준가격 또는 복성가격 중에서 결정한다.
5/ 유실수단지의 가격은 과수원의 평가방법을 준용한다. 즉, 비준가격으로 결정한다.
IV. 공장의 감정평가
공장의 평가가격은 유형고정자산 및 무형고정자산의 평가액의 합계액으로 결정하며, 계속적인 수익이 확실시되는 경우에는 수익가격으로 평정할 수 있다.
1) 유형고정자산의 평가
공장은 일반부동산과는 달리 그 사업체의 수익전망에 따라 그 가치가 결정된다. 따라서 공장의 유형고정자산의 평가는 장래성이 있는 경우와 그렇지 않은 경우로 구분한다.
(1) 사업의 장래성이 있는 공장
토지는 비준가격, 건물 기계기구 구축물은 복성가격으로 결정한다. 그리고 과잉 유휴시설은 다른 용도로 전용이 가능하면 전용했을 경우를 상정하고 정상적인 평가를 하고, 그렇지 못한 경우에는 해체처분가격으로 결정한다.
(2) 사업의 장래성이 없는 공장
만약 다른 용도로 전용이 가능하면 사업의 장래성이 있는 공장의 경우와 같이 평가하나, 그렇지 못한 경우에는 해체처분가격으로 결정한다.
2) 무형고정자산의 평가
공장의 무형고정자산에는 공업소유권 특허권 실용신안권 의장권 상표권 영업권 등이 있으며, 이의 평가는 감정평가규칙 제29조의 규정(무형고정자산의 평가)을 준용한다.
V. 광산의 감정평가
광산의 평가는 수익환원법에 의하여 평가된 가액에서 장래에 소요될 기업비를 현가화한 금액을 공제하여 구하며, 상환기금법에 의하여 수익환원한다. 광업권만의 평가는 광산의 평가가격에서 현존시설에 해당하는 가격을 공제하여 구하며, 광산시설의 평가는 공장의 평가방법을 준용한다.
VI. 자동차의 감정평가
자동차의 가격은 비준가격으로 결정함이 원칙이다. 그러나 비준가격으로 결정하기 곤란한 경우에는 복성가격을 결정할 수 있으며, 자동차로서의 효용가치가 없는 것은 해체처분가격으로 평가한다. 자동차의 평가는 자동차 자체에 대한 객관적인 평가이므로 시내 버스노선에 대한 주관적 가치, 기타 무형가치는 포함하지 않는다.
VII. 중기의 감정평가
1) 중기의 정의
중기라 함은 건설공사에서 사용하는 기계로서 중기관리법에 의거 등록관청에 등록된 것을 말한다.
2) 감정평가방법
(1) 조사사항
1/ 사전조사 : 중기를 평가함에 있어서 조사할 사항은 등록원부, 등록증, 검사증 등에 의하여 다음 사항을 사전 조사하여야 한다.
- 중기의 종류와 형식
- 등록번호와 등록일자
- 실지조사
중기에 대하여는 다음 사항을 실지 조사하여야 한다.
중기의 종류와 등록번호
사용지
중기의 내용과 현황
- 세부조사
또한 중기의 현황 조사 시는 차체와 원동기를 구분하며 다음 사항을 세밀히 조사하여야 한다.
구조, 규격, 형식, 용량
제작자와 제작 연월일
사용정도
일련변호
2/ 감정평가
중기의 감정가격은 복성가격으로 결정한다. 다만, 복성가격으로 결정함이 곤란한 경우에는 비준가격으로 결정할 수 있으며, 중기로서의 효용가치가 없는 것은 해체처분가격으로 결정한다. 중기의 평가가격산출에 적용할 감가수정은 정율법에 의하되, 이 방법에 의한 감가누계액이 적정하지 아니할 때는 관찰감가법을 적용 하여 조정하여야 한다.
참고문헌
부동산 투자의 정석 / 김원철 저 / 알키 - 2016
대한민국 부동산의 미래 / 김정섭 저 / 트러스트북스 - 2016
부동산과 세금 / 편집부 저 / 국세청 - 2017
부동산시장과 부동산 조세정책과제 / 노영훈 저 / 한국조세연구원 - 2007
부동산학 / 노종천, 박성제 저 / 법문사 - 2008
부동산학 연구 / 이창석 이호병 외 3명 저 / 리북스 - 2015
부동산학 실무 / 송형국, 양종회 저 / 형설출판사 - 2013
부동산학개론 / 강병운, 조덕근 저 / 리북스 - 2013

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