부동산의 경기변동(부동산 경기변동의 특징, 부동산경기의 순환국면, 인근지역의 사이클패턴)

소개글

부동산의 경기변동(부동산 경기변동의 특징, 부동산경기의 순환국면, 인근지역의 사이클패턴)에 대한 보고서 자료입니다.

목차

I. 일반경기의 변동과 부동산 경기
1. 일반 경기변동
2. 부동산 경기변동
3. 부동산 경기의 특징

II. 부동산 경기의 순환국면
1. 하향시장
2. 회복시장
3. 상향시장
4. 후퇴시장
5. 안정시장

III. 인근지역의 사이클 패턴
1. 성장기(개발기)
2. 성숙기
3. 쇠퇴기
4. 천이기
5. 악화기

참고문헌

본문내용

생각되는 사항들을 체크한다.
3) 상향시장(advancing market)
하향시장의 반대의 국면이고, 하향시장에서 말한 유의할 사항들을 반대방향으로 해석하면 된다. 다만, 이 시장은 언젠가는 정점(Peak)에 도달하여 경기는 후퇴의 길로 들어선다는 점을 잊어서는 안 된다.
4) 후퇴시장(closing market)
정점에 도달한 경기가 후퇴하는 국면의 시장이다. 징후로서는 거래가 점점 감소되는 현상을 보이는 것이다. 우리나라는 투기현상이 농후한 탓으로 정부의 강력한 규제만 있으면 비교적 단시일 내에 경기를 후퇴시키는 것이 여태까지의 특징이었다.
5) 안정시장(stable market)
이 시장은 앞에서 말한 U불황에 약한 유형의 부동산　의 반대되는 유형의 부동산 시장으로, 이에는 위치가 좋고 규모가 작은 부동산을 의미하는 것으로 알려져 있다. 즉, 불경기 중이라고는 하여도 우수한 주택들은 생활에 필수적인 것이므로 비교적 안정되고 경기후퇴의 영향도 적게 받는다. 우리나라의 부동산 시장 역시 경기의 후퇴기나 회복기에도 이 유형의 부동산만은 명맥을 유지하는 현상이 점점 강하게 나타나고 있다. 시간이 흐름에 따라 이러한 현상은 보다 일반화 될 것이다. 이상의 부동산 경기의 순환 국면을 그림으로 나타내면 아래의 그림과 같다.
그림. 부동산 경기의 순환국면
III. 인근지역의 사이클 패턴
인근지역의 사이클 패턴(neighborhood age cycle pattern)은 지역의 성쇠 현상을 생태학적 과정에서 파악하여 각 국면에서 나타나는 여러 가지 현상의 특징을 설명하려는 논리이다.
인근지역이란 동질적인 부동산으로 구성되는 부동산의 집합체이며, 그러한 부동산은 경제적 물리적 내용 년수를 갖는다. 따라서 개개의 부동산의 내용년수가 경과함에 따라, 그 지역은 마치 유기체와도 같은 성쇠현상을 나타낸다.
그림. 인근지역의 사이클패턴
미국에서 연구된 인근지역의 사이클 패턴은 위의 그래프에서 나타난 바와 같이 성장기, 성숙기, 쇠퇴기, 천이기, 악화기 등의 다섯 단계로 구분된다.
1) 성장기(개발기)
새로 어떤 지역이 개발되거나 과거부터 존재한 건물이 새로운 건물로 교체됨으로써 지역의 면모가 달라지기 시작하는 시기이다. 이는 주거지역의 재개발일 수도 있다. 이 단계의 기간은 지역의 규모, 개발의 방법, 도시 성장, 기타 여러 가지 요인에 따라 다르고, 나라에 따른 차이도 있겠으나, new town 규모의 경우라면 약 15년 내지 20년 정도로 보는 것 같다. 이는 하나의 new town의 개발에 통상적으로 소요되는 시간인 것이다. 이 단계에서 나타나는 현상은 일률적인 것은 아니지만, 대체로 다음과 같다.
(1) 지역 기능이 새로이 형성되어 가는 과정에서 비롯되는 여러 현상이 농후하다.
(2) 지가의 상승이 비교적 활발하다.
(3) 투기 현상이 개재되기 쉽다.
(4 지역 내의 경쟁이 치열하다.
(5) 입주하는 주민이 젊은 계층(때로는 교육 수준도 높음)이 많다.
(6) 계 개발사업 완성단계 등의 3단계에 따라 상승을 나타낸다는 이른바 '지가상승의 3단계 설'이 있다. 물론, 이러한 견해는 충분히 검증된 것은 아니고, 항상 그러하리라고 단언하기 에도 어려움이 없지는 않다.
2) 성숙기
지역의 개발이 진행됨에 따라서 지역은 점차로 안정되어 간다. 이 단계가 성숙기이다. 이 단계에 이르면, 지역을 구성하는 건물들은 안정단계에 들게 된다. 부동산의 가격이나 지역 기능은 절정에 이르며 지역 주민의 사회적 경제적 수준은 최고로 높고, 경쟁은 지양된다.
이 기간은 지역을 구성하는 건물의 구조, 내용년수, 지역의 규모, 주민의 사회적 경제적 지위 등에 따른 차이가 있지만, 대체로 20년 내지 25년 정도로 본다. 지가는 안정되거나 가벼운 상승을 나타낸다.
3) 쇠퇴기
지역이 쇠퇴하는 시기로 시간이 흐름에 따라 건물은 정도의 차이를 전제로 점차 노후화되어 간다. 개발기나 성숙기에 이 지역으로 이사한 지위가 높은 계층의 주민들은, 그들의 주택을 팔고 다른 지역으로 이동하는 현상이 나타날 수 있다. 이 시기의 이동 패턴은 시대나 도시에 따라 언제나 같을 수는 없다. 여건에 따라서는 보다 쾌적한 교외로 이동할 수도 있고, 보다 교통이 편리한 도심 또는 도심에 가까운 곳으로 이동할 수도 있다. 그러한 이동이 용이하지 않은 경우는 종래의 지역을 재개발 할 수밖에 없는 경우도 있을 수 있다.
쇠퇴기의 지가현상을 과거에 비해 대체로 불리하다. 지가수준은 대체로 하락할 수밖에 없겠지만 인플레이션 등의 작용으로 하락을 면한 경우라도 그 지역이 지니는 실질적인 가치는 상승하지 않는 것이 통상이다. 초기의 지위가 높은 주민이 이동해 간 다음에는 사회적, 경제적 지위가 보다 낮은 주민들이 이동하여 오며, 지역의 사회적, 경제적 지위도 그와 함께 저하되기 시작한다. 이 쇠퇴기는 30~60년 정도에 걸쳐 3단계로 나타난다.
4) 천이기
쇠퇴기와 어떻게 구별되는지에 대해서는 세밀한 관찰이 필요하지만, 대체로 필터링 현상이 보다 활발해지는 것을 지적하면 될 것으로 간주된다. 따라서 이 단계가 오면 쇠퇴기와는 달리 보다 낮은 수준의 주민들이 활발하게 이동해오며, 이로 인한 수요가 자극되어 부동산의 가격은 일시적이나마 다시 가벼운 상승현상을 나타내기도 한다.
5) 악화기
쇠퇴기와 천이기의 기간은 재개발 등의 지역 개선을 위한 노력의 유무나 그 정도에 따라서 차이가 있는 것은 당연하다. 아무런 개선 노력이 없다면 지역은 계속적으로 악화되어 악화기가 온다. 이는 슬럼기의 직전의 단계인데, 이러한 다섯 단계에 약 100여년이 소요된다.
참고문헌
부동산 투자의 정석 / 김원철 저 / 알키 - 2016
대한민국 부동산의 미래 / 김정섭 저 / 트러스트북스 - 2016
부동산과 세금 / 편집부 저 / 국세청 - 2017
부동산시장과 부동산 조세정책과제 / 노영훈 저 / 한국조세연구원 - 2007
부동산학 / 노종천, 박성제 저 / 법문사 - 2008
부동산학 연구 / 이창석 이호병 외 3명 저 / 리북스 - 2015
부동산학 실무 / 송형국, 양종회 저 / 형설출판사 - 2013
부동산학개론 / 강병운, 조덕근 저 / 리북스 - 2013

키워드

개념정의,   특징특성,   문제점해결방안,   종류유형분류,   부동산의 경기변동