재건축부담금(재건축 개발이익환수) 필요성, 법적 쟁점, 제도적 개선과제 분석

소개글

재건축부담금(재건축 개발이익환수) 필요성, 법적 쟁점, 제도적 개선과제 분석에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 재건축부담금이란?

2. 재건축 부담금 제도의 도입 배경

3. 재건축 개발이익환수의 필요성

4. 해외의 재건축부담금 제도
1) 미국의 개발이익환수 제도
2) 독일의 개발이익환수 제도
3) 일본의 개발이익환수 제도

5. 재건축부담금 제도의 헌법적 논쟁
1) 사유재산권 침해 문제
2) 과잉금지원칙의 위반 여부
3) 평등원칙 위반 문제

6. 재건축부담금 제도의 개선 과제
1) 사유재산권 침해 개선 과제
2) 재건축부담금 부과 시점과 산정 개선 과제
3) 재건축부담금 부과 관련 개선 과제
4) 기타 문제점의 개선방안

7. 참고문헌

본문내용

것으로 여기서 미실현이득에 대한 과세의 문제가 제기된다. 이와 관련하여 헌법재판소는 ‘과세대상 자본이득의 범위를 실현된 소득에 한할 것인가 혹은 미실현이득도 포함시킬 것인가 여부는 과세목적·소득의 특성과 과세기술상의 문제점 등을 고려하여 판단해야할 입법정책의 문제일 뿐, 「헌법」상의 조세개념에 저촉된다거나 그와 양립할 수 없는 모순이 되는 것으로 볼 수는 없다.’라고 판시하였다.
미실현이득에 대한 과세가 조세의 원칙에 반하지 않는다고 하더라도 현실적으로 처분할 수 있는 상태에 있지 않으므로 과세대상의 공정하고도 정확한 계측문제, 조세법상의 응능부담(ability-to-pay)의 원칙에 모순되지 않도록 납세자의 현실적인 담세력을 고려하는 문제, 지가변동순환기를 고려한 적정한 과세기간의 설정문제, 지가하락에 대비한 적절한 보충규정 설정의 문제 등 여러 가지 문제점들을 가지고 있다. 재건축으로 인하여 얻게 되는 이익의 환수는 그 이익이 최종적으로 실현되는 시점에서 양도소득세를 통해 환수하는 것이 바람직하다.
4) 기타 문제점의 개선방안
(1) 주택 가격 산정기준
재건축을 진행하는 과정에서 아파트의 소유자가 변경되는 경우가 많이 있고 재건축 아파트의 양수인이 양수받는 시점까지의 시세 상승분에 대한 대가를 이미 지급하였거나 오랜 기간 동안 조합원 자격을 유지하고 있었던 구분소유자에 대하여는 부과기준을 달리하여 정할 필요가 있다. 이에 따라 조합원 입주권 등을 양수받은 자에게는 실제 거래가격을 반영하여 산정된 부담금을 부과해야 한다. 그리고 재건축사업장의 정비구역에 위치한 건축물과 그 부속 토지를 20년 이상 보유한 구분소유자에게는 부담금을 면제한다. 또한 부과개시 시점과 부과종료시점 간의 최대기간을 10년에서 5년으로 단축하는 등 재건축사업의 시행에 따른 장기주택 보유자와 조합원의 경제적 부담을 완화하여야 한다는 법안이 발의되었다. 재건축부담금은 양도소득세의 예납적인 성격을 가지므로, 종국적으로는 양도소득에로 일원화하는 것이 바람직하다. 그렇지 못한 경우에는 양도소득세의 부과기준에 따라 적절히 조절할 필요성이 있다.
(2) 주택정책의 부정적 영향
주거환경개선 사업이나 도시재개발사업에서 발생하는 개발이익은 토지소유자 등의 직접적인 노력이 없이도 지가가 상승하였다면, 이를 환수하는 것이 법리적으로나 논리적으로 타당성이 있다고 할 수도 있다. 그러나 재건축 사업은 주로 토지소유자 등이 조합원으로 구성된 재건축 조합에 의하여 구성된 재건축 조합에 의하여 추진되는 사업이기 때문에 그 추진결과로 발생하는 부동산 가격의 상승에 의한 차익은 국가나 지방자치단체가 환수할 성질의 자본이득이 아니라는 것이 재건축조합의 입장이다.
서울지역의 재건축과 재개발은 양질의 주택을 공급할 수 있는 유일한 수단이다. 재건축을 규제하여 주택의 공급이 확대될 수 있는 길을 막는다면 결국 사람들이 선호하는 강남지역의 주택가격은 더욱 상승하게 된다. 서울의 주택가격이 안정되기 위해서는 기반시설이 잘 갖추어져있는 강남지역의 재건축을 활성화해야 한다고 주장한다. 시대의 변화에 따라 사회에서 특정한 현상이 발생하였을 때 이를 해결하기 위한 규제하기 위한 법률정책을 시행한 결과 오히려 그 법률이 시생되기 전보다 악화되는 경우가 종종 발생한다. 정책의 실현을 위하여 어떠한 법률을 제정할 때에는 그 이후 나타나게 될 결과에 대하여 신중히 검토하는 것이 필요하다.
(3) 재건축부담금 납부 후 가격이 하락한 경우
양도소득세의 과세표준금액에서 재건축부담금을 공제하도록 하고 있으나 부동산을 양도하는 시기에 부동산 가격이 하락하여 양도차익이 없게 될 가능성도 배제할 수 없다. 또는 가격이 예방보다 많이 하락하여 부담금을 납부할 당시보다 훨씬 마이너스 가격이 될 수도 있다. 재건축부담금은 미래에 부동산가격이 상승할 것을 전제로 미실현이익에 대한 과세하는 것이므로 양도소득세를 부과할 때에 양도차익이 발생하는 것이 아니라 양도손실이 발생하게 된다면 이를 이자와 함께 환급할 수 있는 근거가 마련되어야 한다(이호용, 2018).
(4) 쾌적한 주거생활을 할 권리
재건축은 가족과 주거복지 증진에 관련 되어 있으므로 그 권리를 보장해 주어야 한다. 최대 50%의 재건축 부담금 부과에 따른 부담 때문에 재건축이 지연되거나, 준공 후 부담금을 납부하기 위하여 그 주택을 팔고 이사해야 한다면 이는 거주의 자유가 침해되는 것이다. 이러한 문제를 판단하기 위해서는 목적의 정당성, 수단의 적절성, 피해의 최소성, 법익의 균형성에 따른 판단이 필요하고 그 입법에 의해서 보호하려는 공익과 침해되는 사익을 비교하여 보호되는 이익이 더 커야 한다는 과잉금지 원칙 내지 비례의 원칙이 준수되어야 한다.
주택가격의 급격한 상승을 억제하기 위한 규제의 목적과 불로소득을 환수하기 위한 이유로 재건축부담금을 부과한다고 하더라도 법치주의의 한계 내에서 지나친 제한이 되지 않도록 해야 되며 ‘투기 목적이 아닌 실제 거주 목적의 1세대 1주택’인 재건축대상 아파트 소유자들에게는 세제적 배려가 필요하다.
참고문헌
김진수김영철, 주택재건축사업 매도청구절차중 촉구의 시점에 관한 연구, 한국토지공법 학회, 토지공법연구 제75집, 2016.
석종현, 『신토지공법론 제12판』, 박영사, 2019.
신순철, 재건축부담금 부과기준의 개선방안에 관한 연구, 건국대학교 부동산대학원 논문, 2009.
우종만, 재건축부담금제도의 개선방안, 건국대학교 행정대학원 논문, 2019.
이성호, 재건축부담금 제도의 개선 방안, 건국대학교 부동산대학원 논문, 2020.
이종권 외, 재건축 초과이익 환수제도 시행방안, 건설교통부, 2006.
이한창, 신탁방식에 의한 재건축사업과 재건축부담금에 관한 연구, 건국대학교 부동산대학원 논문, 2019.
이호용, 행정법입문, 삼영사, 2018.
정종학, 재건축 개발이익환수제도의 실태와 개선방안에 관한 연구, 건국대학교 부동산대학원 논문, 2009.
조철희, 재건축 초과이익 환수제도의 개선을 위한 법정책적 연구, 한양대학교 공공정책대학원 논문, 2020.
황의달, 재건축 개발이익환수제도의 개선방안에 관한 연구, 고려대학교 행정대학원 논문, 2009.

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