(부동산시장과정책 4학년) 1. 임대료 규제의 효과와 부작용에 대해 설명하시오(10점)

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목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 본론

1. 임대료 규제의 효과와 부작용에 대해 설명하시오(10점)
1) 임대료 규제의 효과
(1) 사회보장적 법률로서의 성격
(2) 임차권의 물권화
(3) 대항력의 강화
(4) 임차권에 대한 침해 배제
2) 임대료 규제의 부작용
(1) 계약자유의 원칙의 문제
(2) 재산권 제한에 대한 보상
(3) 임대인의 재산권과 신뢰의 이익 제한
(4) 임대인과 임차인의 기본권 충돌

2. 임대료가 일정한 경우 부동산의 내재가치를 어떻게 구하는지 설명하시오(10점)

3. 어떤 경우에 부동산의 가격 거품이 발생하고 또 성장하는지 설명하시오(10점)
1) 기본가치이론
2) 거품가격이론

Ⅲ. 결론

참고문헌

본문내용

부르고, 이 가격은 부동산의 사용가치나 할인율로는 설명할 수 없다고 한다.
1) 기본가치이론
기본가치이론에 의하면 부동산가격은 일반 자산과 마찬가지로 부동산 이용에 따른 수익과 부동산가격 변동에 따른 자본이득을 현재가치로 할인하여 결정된다.
부동산의 단위당 비용이 수익과 같아지는 수준에서 부동산에 대한투자 수준이 결정될 것이다. 이것을 부동산의 기본가치(Market Fundamental Value) 또는 수익환원가격이라고 부른다. 일반적으로 시장기본가치는 경제성장률, 금리 등 자산가격에 영향을 미치는 다양한 경제적 기본요인들에 의해서 결정되는 가격수준을 말하며, 이론적인 균형가격을 의미한다.
2) 거품가격이론
거품가격이론은 그동안 겪어온 가격 급등 및 급락 현상을 설명하는 과정에서 제시되었다. 가격거품의 대표적인 사례로는 네덜란드의 튤립거품이 있으며 이러한 거품에 대해 경제학자들은 투기적 광풍에 기인한 일과성 사건쯤으로 여겼다. 하지만 최근에 거품이 경제주체들의 합리적 행동의 결과라는 케인즈의 생각이 자리 잡게 되었다.
거품이론에서는 실제가격과 시장가치간의 격차를 거품으로 간주하며, 실제의 부동산가격 변동에서 시장기본가치부분과 거품부분을 분리하여 가격변동이 어느 부분에서 기인하는가에 따라서 거품현상을 설명한다. 거품이론은 크게 합리적 거품이론과 비합리적 거품이론으로 나눌 수 있다. 합리적 거품이론은 효율적인 부동산시장, 즉 시장참가자가 이용 가능한모든 정보 하에서 합리적으로 행동한 결과, 어떤 투자가도 평균 이상의 초과수익을 올릴 수 없는 시장에서도 합리적인 기대로 인해 지속적으로 성장하는 거품가격이 형성될 수 있다는 이론이다.
앞의 부동산가격 결정식에서 n을 무한대로 확대시켜 다음과 같은 식으로 수립하는 경우, 부동산가격에는 a(1+ i)t 만큼의 거품이 존재하게 된다.
P Lt=R/i+ a(1+ i)t
거품은 시간이 지날수록 절대수준이 점점 증가하며, 재정조건을 만족시킨다는 특성을 갖고 있다. 이러한 의미에서 이것을 ‘합리적 거품’이라고 부른다. 그런데 여기서 a는 일정한 상수이므로 합리적 거품이론은 미래의 가격수준을 정확하게 알고 있다는 전제를 바탕으로 하고 있으며, 일단 거품이 형성되면 가격은 무한대로 팽창하게 된다. 그러나 현실적으로 자산가격의변동을 정확하게 예측하기란 불가능하며, 자산가격이 무한대로 팽창하는 경우가 존재한다고 보기도 어렵다. 따라서 거품이 커져서 자산가격이 상승할 가능성도 있는 반면, 거품이 붕괴하여 자산가격이 하락할 가능성도 동시에 존재하는 것이다.
비합리적 거품이론은 예측의 무한연쇄(infiniteregressproblem)에 의하여 발생되는 투기적 거품현상을 설명한다. 대표적인 비합리적 거품모형은 케인즈의 미인투표모형이다. 이 모형에 따르면, 현실가격이 이론가격을 상회하여 계속 상승하더라도 투자자가 다른 투자가들이 가격상승을 예상하고 있다고 생각하는 한 현실가격이 이론가격으로 조정되는 현상을 발생하지 않는다는 것이다. 즉, 어떤 투자가가 ‘부동산 신화’가 단지 신화게 불과하다는 것을 알고 있더라도 다른 투자가들이 그 신화에 의해 부동산가격을 예상할 것으로 믿는 한, 그 투자가도 ‘부동산 신화’에 의해 부동산가격을 예상할 것이다. 이 경우 시장의 대세가 가격상승이 지속될 것으로 믿으면서 부동산의수요가 증가 될 것으로 판단되는 한, 부동산가격 상승의 기대는 지속될 것이다. 따라서 현실 부동산가격에 내포되어 있는 ‘거품’은 지속된다는 이론이다.
자산가격의 거품현상을 설명하려는 다양한 시도에도 불구하고, 근본적으로 거품이 존재하지 않는다는 주장도 제기되고 있다. 현실의 시장에서 자산가격의 폭등과 폭락을 통하여 거품의 발생과 소멸이 반복되고 있지만, 이러한 거품을 정확히 측정하기란 현대의 경제이론으로서는 불가능하기 때문이다.
Ⅲ. 결론
지금까지 본론에서는 1. 임대료 규제의 효과와 부작용에 대해 설명, 2. 임대료가 일정한 경우 부동산의 내재가치를 어떻게 구하는지 설명, 3. 어떤 경우에 부동산의 가격 거품이 발생하고 또 성장하는지 설명해 보았다. 임대차3법은 기존의 2년 만기 임대차계약을 1회에 한하여 2년 연장이 가능한 계약갱신청구권과 재계약 시 임대료 증액 상한을 년 5% 범위 내에서 제한하는 전·월세상한제를 개정하였다. 또한, 전·월세신고제로 보증금 6천만 원을 초과하는 경우와 월세 30만 원을 초과하는 주택임대차 계약의 거래에 대해서는 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 근거한 전·월세 신고 의무를 부여하여 주거 안정 실태에 노력을 기울이고 있다. 임대차3법은 과도한 부동산가격의 상승으로 발생하고 있는 서민들의 잦은 이사와 주거비 부담을 완화하려는 목적으로 도입되었다. 그러나 사유재산권 침해 및 소급입법 금지위반 등에 관련된 법률적인 불안정성과 자율시장에서 정부의 개입으로 야기되는 불공정성에 대한 거부현상이 나타나고 있음이 분명하다. 결국 임대차3법 시행 이후, 전세매물의 감소, 월세의 증가, 시장가격의 왜곡 및 상승 등이 자율시장 경제의 심각한 왜곡 현상으로 부작용이 발생하고 있다.
참고문헌
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함종영, 손재영. (2012). 주택가격과 정책 간의 인과관계 분석. 주택연구.
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백종한, “주택임대차보호법상 임차인의 권리보호에 관한 연구”, 목포대학교 박사학위논문, 2009.
노현숙, “개정 주택임대차보호법의 헌법적 쟁점 검토”, 일감부동산법학 건국대학교 법학연구소, 제21호, 2020.
노현숙, “개정 주택임대차보호법의 헌법적 쟁점 검토”, 「일감부동산법학」 제21호, 건국대학교 법학연구소, 2020.

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