리츠제도의 도입효과와 대응방안

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리츠제도의 도입효과와 대응방안에 대한 보고서 자료입니다.

목차

리츠제도의 도입효과와 대응방안
1. 리츠(REITs)제도 도입배경
2. 리츠의 장점
3. 리츠의 종류
4. 리츠제도 현황
5. 리츠의 전망
6. 맺음말

본문내용

거나, 주택가격이 9천만원으로 떨어져 실제 투자한 금액이 3천만원이 되어야 은행에 투자한 정도의 투자수익을 얻을 수 있는 것이다.
상가, 사무실도 마찬가지이다. 토지가격도 '91년 이후 앞의 그림에서 보는 바와 같이 외환위기와 같은 특수한 상황을 제외하고는 전반적으로 안정 추세를 보이고 있다.
따라서 급매물을 현재의 시세에 비해 월등히 낮은 부동산을 구입하지 않는다면 매매차익만으로 투자자들이 원하는 수익률을 확보하기는 힘들 것으로 보인다.
또한 현재 임대수익에 바탕을 둔 사무실 빌딩의 연 수익률은 5∼10%정도로 추산되며, 아파트 임대사업의 경우도 4∼7% 정도에 불과한 것으로 추산된다. 상가의 경우는 할인점에 이어 전자상거래의 발달로 점차 수익률이 하락하는 추세에 있다. 따라서 지금의 금리수준에서 임대수입만으로 투자자들이 원하는 수익률을 확보하기도 힘들 것으로 보인다. 단지 특급호텔의 경우만 2002년까지 투숙률이 약 85%에 이를 것으로 전망되어 리츠사업이 가능할 전망이다.
반면 기존 노후건물의 리모델링이나 개발사업의 경우 상대적으로 높은 수익률을 보이고 있으며, 특히 아파트 개발사업의 경우 약 18% 정도의 수익률을 보이고 있다. 그러나 이러한 수익률을 보이는 개발사업도 수도권 지역에 한정되고 있다. 따라서 리츠회사들은 은행의 금리가 하락하거나 임대료가 오르기 전까지는 당분간 우선적으로 수도권 아파트 개발사업에 뛰어들 것으로 전망된다. 안정적 자금을 바탕으로 한 리츠사들의 아파트 개발사업으로 현재 어려움이 가중되고 있는 주택건설업체들은 더욱 심각한 어려움에 봉착할 것으로 전망된다.
6. 맺음말
리츠제도가 도입되면 부동산 시장의 활성화와 선진화를 도모할 수 있으며, 부동산 보유의 불평등을 완화할 수 있고, 자본시장의 다양화와 활성화를 도모할 수 있다. 이를 위해서는 부동산투자회사의 경우 효율성을 높이고 비용을 낮춤으로써 수익률을 높일 수 있어야 한다. 물론 리츠회사를 단지 투자자를 대신하는 도관체(conduit)로 인정해 취득세, 등록세, 재산세, 법인세 등에서 세제혜택이 있을 것이나 이러한 세제혜택만으로 투자자들을 만족시킬 수 있는 수익률을 내기는 힘들 것으로 보인다.
부동산 가격이 지속적으로 상승하고 거래가 활발한 시절에는 자산운용의 중요성이 덜하나, 오늘날과 같이 미래를 예측하기 힘든 시기로 접어들면 자산운용의 중요성이 증가한다. 가장 좋은 입지의 부동산을 값싸게 구입할 수 있는 능력과 최소의 비용으로 관리해야 투자자에게 높은 수익을 돌려줄 수 있는 것이다. 또한 가장 적은 빚으로 포토폴리오를 구성하고, 낮은 금리의 자본을 구득할 수 있는 능력이 필요하다. 실례로 쇼핑리츠를 하는 미국의 킴코(Kimco)의 경우 끊임없이 갖가지 세입자들의 필요 공간에 대한 데이트베이스를 구축한다. 지역적으로 다양하게 분산되어 있는 소매업자에 대한 데이트베이스를 갖고, 상점의 임대기간이 끝났을 때나 새로운 건물을 취득 혹은 개발하였을 때 곧바로 연락하여 임대를 유치하며, 이는 곧 공실률을 최소화하는, 다시 말해 수익률을 제고시키는 지식이며 경험인 것이다.
리츠에 대한 경험이 전무한 우리의 경우 자산운용에 대한 이러한 지식과 경험이 부족하다. 또한 한국에 진출해 있는 외국계 회사에 비해 자본력에서도 열악한 실정이다. 따라서 부동산투자회사법이 시행되면 경험과 자본력을 바탕으로 한 외국계 회사나 일부 재벌사의 독과점을 우려하지 않을 수 없다.
이러한 제반문제를 해결하는 방법은 리츠시장에서의 회사간 치열한 경쟁을 통한 적자생존의 법칙만이 유일한 방법이다. 따라서 부동산투자회사의 진입규제는 완화되어야 한다. 또한 은행의 부동산투자신탁은 개발자금의 대출에 더해 부동산의 취득·처분·개발·개량에까지 영역이 확대되어야 한다. 이를 위해서는 은행은 부동산 전문가를 양성하거나 부동산전문회사와 손잡아야 하며, 투자회사와 같은 세제혜택이 이루어져야 할 것이다.
투자자의 입장에서 살펴볼 때, 리츠에 투자한다는 것은 단지 부동산에 투자한다는 것이 아니다. 리츠에 투자한다는 것은 그 리츠를 운영하는 사업에도 동시에 투자하는 것이다. 리츠라는 것은 본인이 투자한 자금으로 가장 값싸고, 좋은 부동산을 적정한 시기에 구입하여 효율적인 관리를 통해 자산가치와 임대수익을 극대화시키고, 때로는 적절한 시기에 최고가로 부동산을 처분하는 것이 투자자에게는 가장 높은 수익을 가져다 줄 수 있는 것이다. 따라서 리츠에 투자하기 앞서, 그 리츠를 운영하는 사람들이 어떠한가를 살피는 것이 보다 중요하다.

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