우리나라 부동산 금융상품의 종류 및 비교

소개글

우리나라 부동산 금융상품의 종류 및 비교에 대한 보고서 자료입니다.

목차

서 론
　부동산 금융상품이란

본 론
　1.부동산 금융상품의 종류
　　① 부동산투자회사(Reits : 리츠)
　　② 프로젝트 파이낸스(PF)
　　③ 자산유동화증권(ABS)
　　④ 주택저당증권(MBS)
　2. 각 상품의 비교
　3. 각 상품의 투자방법과 특징

결 론
자료출처 (참고 문헌)

본문내용

허용되고 1인당 주식소유제한이 없으며 법인세가 감면되는 등 특혜를 받을 수 있기 때문에 기업과 은행권의 관심이 집중되고 있다. 재무구조개선 약정이행용 매각대상 부동산과 화의계획에 따라 매각하는 부동산뿐만 아니라 기업이 채무를 상환하기 위해 매각하는 부동산도 포함되는 등 취급대상도 넓어졌다. 상근 임원과 영업소를 둘 수 없는 구조조정리츠는 출자와 펀드모집, 자산의 투자운용 등을 실질적으로 맡아 추진하게 될 자산관리회사에 의해 설립되고 운영된다. 따라서 구조조정리츠 설립에 앞서 은행권과 주요 기업들은 자본금 70억원 이상으로 5인이상의 자산운용전문인력을 확보해 자산관리회사를 먼저 설립할 계획이다.
일반리츠는 자본금의 30% 이상을 일반공모할 수 있어 일반 투자자들이 소액으로 투자해 부동산을 간접 소유할 수 있게 된다. 정부는 일반리츠 활성화 방안으로 투자손실준비금 적립제도를 도입해 당해 이익의 50%까지 손실로 처리할 수 있도록 지원하고 양도차익에 대해 과세하지 않는 등 세제지원대책을 마련중이다. 실체회사로 전문인력을 반드시 1인 이상 확보해야 하는 일반리츠는 당분간 실무를 외부에 위탁하는 구조로 운영될 전망이다. 이에 따라 리츠 업무를 일괄수탁하기 위해 자본금 30억원 이상, 전문인력 5인 이상으로 설립될 부동산투자자문회사에도 관심이 쏠리고 있다.
자금모집방법은 일반리츠는 자본금의 30%를 반드시 일반인으로부터 공모토록 돼있는 반면 구조조정리츠는 이에 대한 특별한 규정이 없다. 때문에 구조조정리츠는 연기금, 증권회사 등 기관이 주요 투자자가 될 것으로 예상돼 일반인들에 대한 공모를 통한 자금모집은 극히 드물 것으로 보인다. 일반 투자자 입장에서는 공모비율을 명문화 해놓은 리츠가 훨씬 유리하다. 수익률 측면에서는 구조조정리츠가 다소 유리하다. 구조조정리츠는 법인세, 양도소득세, 취등록세 면제 등 각종 세제혜택이 주어진다. 반면 일반리츠는 법인세 면제는 미정이고 취등록세 50% 감면, 종합토지세 분리과세 수준의 세제혜택만 가능할 것으로 보이기 때문이다. 수익률은 투자 부동산과 운용기법에 따라 천차만별일 것으로 보이나 평균 9～12%선으로 전망되고 있다. 안정성 측면에서는 일반리츠가 조금 낫다. 구조조정리츠는 페이퍼컴퍼니 형태로 운영되며 존속기간을 정관에 명문화하게 되므로 영속적으로 존재하기는 어렵다. 반면 일반리츠는 영속적인 회사로 운영된다.
(4) 투자방법
REITs
우선 REITs회사의 공신력이 중요하다. 이 제도는 우리나라에서는 처음으로 도입되는 제도이므로 제도가 정착되어 안정적인 수익률이 확인되기 전에는 투자수익률보다는 REITs회사의 공신력이 중요하다. 그리고 자산관리운용기관의 전문성을 반드시 확인해야 한다. REITs회사의 자산관리 운용업무는 그 분야에 대한 전문지식과 경험을 갖춘 인력을 보유하고 있는 자산관리운용기관에 맡겨야 하며 투자자 입장에서는 자산관리운용기관의 전문성과 업무수행능력을 확인하고 투자해야 할 것이다. 투자자산의 수익성에 대해서는 현장확인을 해야한다. 투자자산의 임대료 수준, 인근 유사건물의 시중 임대수준 등을 사전에 비교검토하여 투자여부를 결정하는 것이 좋다. 또 건설교통부장관의 인가여부 확인은 필수이다. 부동산투자자문회사는 건설교통부장관의 업무감독을 받고 있으므로 전문성과 신뢰성을 갖추고 있다고 볼 수 있기 때문이다. 공모에 참여할 것인지, 상장시 참여할 것인지 결정해야한다. 일반투자자들이 REITs에 투자하기 위해서는 설립 공모시 참여하든지 아니면 주식시장에 상장된 후에 주식을 매입할 수 있다. 설립 공모시 참여할 경우에는 사업추진에 대한 위험부담과 상장할 때까지 유동성이 제한 받게 되지만 사업이 성공적으로 추진될 경우 수익성을 높일 수 있다. 반면에 주식시장에 상장된 후에 상장된 REITs회사의 주식을 매수하게 될 경우 사업추진이 어느 정도 시장의 평가를 받은 후이기 때문에 위험부담은 낮으나 보다 안정적인 배당수익을 기대할 수 있다.
그 외
일반인이 투자하는 방식은 리츠나 CRV의 경우 해당 회사의 주식을 매입하는 형태다. 주식을 보유하게 되면 부동산투자에 따른 수익을 정기적으로 배당 받는다. 또 주식 가격 상승에 따른 이익을 챙길 수 있다.
CRV는 싼 값에 부동산을 사들인 뒤 비싸게 팔아 매매차익을 얻는 게 목적이다. 리츠는 매매차익보다 주로 부동산 임대를 통해 안정된 고정 수입(임대료 등)을 얻는 데 주력한다. CRV는 물건을 잘 고르면 큰 수익을 낼 수 있어 ‘고위험 고수익’상품으로 볼 수 있다. 반면 리츠는 수익은 상대적으로 적지만 안정된 투자처인 셈이다.
CRV는 페이퍼컴퍼니인 까닭에 법인세와 등록·취득세를 면제받는다. 세제혜택 덕분에 다른 부동산 금융상품에 비해 수익성이 높을 수 있다. 다만 회사 설립 때 기업의 현물출자가 일부 허용돼 기업들이 부실한 자산을 CRV에 넘기면 그 피해가 투자자에게 돌아간다. 리츠는 회사 설립 때 현물출자가 금지돼 있는 등 투자자 보호 장치는 비교적 잘 갖춰져 있다.
은행부동산신탁은 배당금이 수익의 전부이지만 주식 형태로 투자하는 것이 아니어서 주가하락에 따른 위험이 없고 수익률이 안정적이다.
▽어떤 상품 고를까
투명성과 안정성을 갖춘 상품에 투자해야 한다. 투자 대상 부동산에 대해 정확한 정보를 제공하고 회사 경영진에 대한 감시체제를 갖춘 업체를 골라야 한다. 어떤 부동산에 투자하는지를 확인하는 것도 중요하다. 비교적 싼 값에 높은 임대료를 받을 수 있는 부동산, 가격이 오를 수 있는 부동산을 확보했는지를 살펴야 한다.
운용 부동산의 종류도 알아야 한다. 리츠 CRV 은행 등은 업무용 빌딩 외에도 주택 호텔 병원 리조트 등 다양한 상품에 투자할 전망인 까닭이다. 부동산 시장 침체기라면 은행 부동산 신탁상품은 안전하다. 활황기라면 CRV나 리츠가 높은 수익을 낼 수 있어 유리하다.
자료 출처
프로젝트 파이낸스 원리와 응용 (저: 서극교)
www.naver.com 프로젝트 파이낸싱 검색
manworld.com 참조
삼성경제연구소 <지역개발사업에서 프로젝트 파이낸싱 활용방안>
문윤태 외 , 초보자를 위한 알기 쉬운 REITs투자가이드 (굿인포메이션, 2001)
동아일보 기사자료

키워드

우리나라 부동산 금융상품의 종류 및 비교,   부동산금융,   자산유동화증권,   주택저당증권,   리츠,   금융상품 비교,   금융상품 종류,   부동산,   금융상품,   프로젝트 파이낸싱