도심접근성에 따른 수도권지역과 외각지역의 주택가격 비교

목차

Ⅰ 서론
1.방향 및 목적
2.연구범위 및 방법

Ⅱ본론
1.분석모형의 설정
1).분석 모형의 틀
2).변수
2.수도권 주택가격

Ⅲ 결과

Ⅳ참고문헌

본문내용

77
-0.436
-4.92
-0.363
-9.88
2차 접근권역
D1,3
0.431
-13.84
-0.610
-7.50
-0.487
-13.11
서울
D2,1
@
-
@
-
@
-
@
-
경부고속도로축
D2,3
+0.088
+3.18
+0.457
+5.15
+0.185
+6.42
경인전철축
D2,5
-0.209
-4.17
경원선축
D2,7
-0.097
-2.05
-0.214
-2.09
-0.183
-3.28
경의선축
D2,8
-0.117
-4.41
-0.098
-3.71
단독주택
D3,1
@
-
-
-
-
연립주택
D3,2
-0.351
-12.24
-
-
-
아파트
D3,3
-0.243
-10.79
-
-
-
부엌형태
단독
D4,1
@
-
@
-
@
-
@
-
공동
D4,2
-0.368
-8.26
-0.304
-4.57
부엌종류
입식
D5,1
@
-
@
-
@
-
@
-
재래식
D5,2
-0.306
-7.56
-0.287
-5.34
화장실형태
단독
D6,1
@
-
@
-
@
-
@
-
공동
D6,2
-0.157
-3.47
-0.146
-2.34
화장실종류
수세식
D7,1
@
-
@
-
@
-
@
-
재래식
D7,2
-0.215
-4.95
-0.226
-4.04
난방방식
개별
D10,1
@
-
@
-
@
-
@
-
연탄
D10,2
-0.06
-2.54
-0.167
-2.58
-0.061
-2.75
출입구
단독
D11,1
@
-
@
-
@
-
@
-
공동
D11,4
+0.425
+2.89
+0.465
+2.20
주택사용면적
lnY1
+0.129
+2.43
사용방수
lnY2
+0.124
+2.67
+0.334
5.95
주택건축년수
lnY3
+0.049
+2.65
전철(기차)
lnB1
-0.087
-2.16
-0.315
-5.23
시(구)청
lnB2
-0.097
-3.59
-0.089
-2.65
초등학교
lnB5
-0.090
-2.18
-0.083
-1.67
1차진료기관(병,의원)
lnB7
-0.276
-4.02
-0.324
-3.26
종합병원
lnB8
-0.048
-2.43
오염물질 배출시설
lnB10
-0.115
-10.45
-0.117
-6.47
-0.197
-7.85
-0.100
-8.53
인구밀도
lnB11
+0.103
+5.77
사업체수
lnB12
+0.113
+2.12
+0.193
+2.92
R2
0.603
0.579
0.729
0.642
Adj-R2
0.597
0.569
0.708
0.633
2. 수도권 주택가격
<표3-1>의 회귀분석 결과에서 주택의 물리적 변수와 근린지역 특성변수 그리고 교통발전축 접근성 변수를 통제하고 순수하게 접근권역별 차이만 고려하면 회귀분석결과는 다음과 같은 수식으로 변형될 수 있다.
전체 P =K exp(-0.312rm D12 -0.431 D13).........................(식 3-1)
연립주택 P =K exp(-0.436 D12 -0.610 D13)......................(식 3-2)
아파트 P =K exp(-0.363rm D12 -0.487 D13).........................(식 3-3)
K 는 상수
<표 3-2> 물리적 접근성과 주택가격
구분
접근권역
서울
(D11)
제1차권역
(D12)
제2차권역
(D13)
전 체
추정회귀계수( ij )
@
-0.312
-0.431
exp( ij)
1
0.732
0.650
주택 가격 결정수준(만원/평)
590
432
384
연립주택
추정회귀계수( ij )
@
-0.436
-0.610
exp( ij)
1
0.647
0.543
연립주택가격결정수준(만원 /평)
402
260
218
아 파 트
추정회귀계수( ij )
@
-0.363
-0.487
exp( ij)
1
0.696
0.614
아파트 가격 결정수준(만원/평)
528
367
324
표3-2에서 보았듯 단독주택, 연립주택, 아파트 모두를 포함한 수도권지역 주택가격결정모형에서 1차권역에 입지한 주택의 입지프레미엄은 서울에 비해 26.8% 낮게 결정되는 것으로 볼 수 있다. 이를 서울의 표본평균 주택가격을 기준으로 평당주택가격 차이를 산출하면 서울의 주택가격이 평당 590만원수준일 때, 동일한 조건의 1차권역의 주택가격은 432만원 수준에 결정되는 것으로 나타나 수도권에서 1차권역에 입지한 주택은 서울의 동일조건 주택에 비해 평당 158만원 가격이 하락하는 것으로 나타났다.
2차권역의 추정된 회귀계수 값의 의미도 동일한 방법으로 해석 할 수 있으며 서울과의 다른 조건이 같고 접근성요인 차이만 있을 때 2차권역에 속한 도시들의 주택은 서울에 비해 0.650배 수준으로 가격이 결정 되는 것으로 나타났다.
즉 2차권역에 속하는 수원, 용인, 안산, 인천, 김포, 파주, 평택시의 주택가격은 서울의 주택가격에 비해 35%낮게 결정되는 것으로 나타났으며, 이를 서울의 평균주택가격을 기준으로 가격차이를 산출하면 서울과 동일한 조건의 주택이 2차권역에 입지할 경우 주택가격은 평당 206만원이 하락하는 것으로 나타났다.
Ⅲ.결과
지금까지 부동산 주택가격에 영향을 주는 요인들을 살펴보면서 이론적인 주택가격을 살펴보았지만 부동산의 여러 특성상 어디까지나 이론일뿐 명확하고도 정확한 가격형성을 유추해내기란 불가능 하다는 것을 알게되었다.
여러 부동산 가격에 영향을 주는 요인들은 지금것 살펴본 요인 외에도 법률적 요인과 서비스(여가활용 측면)적 요인등 여러 가지가 있으며 이를 더욱 세분화하여 이론적 주택가격 형성을 살펴본다고 가정하게되면 여기서 얻은 값이 더욱 실제주택 가격과 유사해질것이라 확신하며 미흡한 본 보고서를 끝맞추려한다.
Ⅳ.참고문헌
김경환,서 승환, "도시경제" , 홍문사, 1999
김명호, "주택가격 결정요인에 관한 연구" 1997
김정훈, "주택관련 제 변수들이 주택가격에 미치는 영향에 관한 연구" 1997
김은정, 박 양규 "윈도우용 spss 통계분석8", 21세기사,2000
송미령, "도시공간 구조와 통근통행에 돤한 연구" 1997
원제무, "도시교통론" 박영사,1995. "도시 시설론" 보성각, 1997.
이정전, "토지경제론" , 박 영사,1988
홍기용, "지역경제론" , 박영사,1999.

키워드

주택가격,   수도권,   집값,   부동산정책,   부동산,   수도권주택가격