모기지론
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소개글

모기지론에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 모기지론 도입의 필요성

2. 모기지론이란?
(1)모기지론의 정의
(2) 모기지론 제도의 운영원리
(3)모기지론의 대출조건
(4) 모기지론 적용 예

3. 은행대출과 모기지론의 차이

4. 미국의 모기지론의 사례

5. 모기지론의 장ㆍ단점
(1) 모기지론의 장점
(2) 모기지론의 단점

6. 모기지론의 성공요건

7. 모기지론의 현재 현황

8. 모기지론 향후방안과 느낌

본문내용

지난해 10.29 부동산 종합대책이후 집 값이 하향 안정세를 보이는 것은 일단 긍정적이지 만, 이를 지속적으로 유지하지 못할 경우 모기지론이 정착하기 어렵다는 것이다.
그러나 실제 상황은 그다지 낙관적이지 못하다. 우선 은행 등 금융기관들의 협력을 이끌 어내기가 만만치 않아 보인다. 현재 상황에서 은행들이 기존 주택담보대출을 모기지론으 로 전환하거나 자체 자금으로 모기지론을 판매한 후, 모기지론을 주택금융공사에 매각하 여 유동화시킬 동기가 적기 때문이다.
또한, 은행들이 스스로 조달한 자금을 활용하여 적극적으로 모기지론을 판매할 가능성도 낮아 보인다. 은행 등 모기지론의 판매기관은 모기지론을 판매하고 이를 주택금융공사에 매각할 경우 약 0.5% 수준의 채권관리수수료를 받게 된다. 하지만 현재의 여수신금리 수 준 하에서 은행은 자체 자금을 가지고 모기지론을 판매하는 대신 직접 대출로 운용하면 보다 높은 수익을 얻을 수 있다. 주택담보대출은 담보가치의 안정성으로 인해 신용대출 등 여타 가계대출에 비하여 대출금리 수준이 낮은 편이지만, 그럼에도 불구하고 주택담보 대출의 여수신금리 차이는 2002년 이후 2% 포인트 수준을 유지해 오고 있다(<그림 3> 참 조). 최근 들어 조달금리 수준이 높아진 은행채 발행을 통해 자금을 조달하는 경우를 상 정하더라도 여전히 1.3% 포인트 수준의 여수신금리차가 유지되고 있다.
이러한 상황을 반영하듯 시중은행들은 지난해 연말 이후 만기 10년 이상의 장기주택담보 대출 상품을 대거 출시하고 있다. 이들 상품들은 기존의 주택담보대출이 대부분 3년 이하 의 대출 기간에 변동금리형 상품이었던 것과 달리 만기가 길게는 35년에 달하고 금리 및 상환방법도 매우 다양하다. 모기지론의 판매처 또는 공급처 역할을 수행해야 할 은행들이 모기지론과 대체 관계에 있는 상품을 내놓음으로써 주택금융공사의 모기지론과 은행들의 장기주택담보대출상품이 경쟁관계를 형성하는 것은 모기지론 제도 정착을 어렵게 할 수 있다.
7. 모기지론의 현재 현황
*현재 모기지론 판매 현황 (4월 27일 기준)
모기지론 판매현황
연 령
31~40세(56%)
지 역
서울·경기(63%)
주택유형
아파트(97%)
주택가격
1억~2억원(44%)
1억원 이하(36%)
대출금액
5,000만~1억원(43%)
1억~1억 5,000만원(23%)
수 요
신규 구입 (68%)
(자료=주택금융공사, 괄호 안은 전체 모기지론 중 비중)
주택금융공사는 모기지론을 내놓은 지 한 달 만인 4월 26일 현재 4145억원을 판매했다고 밝혔다.
수도권에 살고 나이는 38세 정도이며 1억 3000만원짜리 중소형 아파트를 구입하면서 7300만원 가량의 담보대출을 받는 이들이 가장 전형적인 모기지론 수요자인 것으로 나타났다. 모기지론 대출금액은 5000만~1억원이 43.3%로 가장 많았고 그 다음은 1억~1억 5000만원이 23.0% 5000만원 이하가 21.8%의 순이었다.
평균 대출금리는 대출 기준금리인 연 6.7%로 대출받은 사람이 76.3%로 가장 많았다.
(설정비를 대출자가 부담하고 이자율 할인 옵션을 선택할 경우 각각 0.1%씩 대출금리를 인하해 최저 연 6.5%금리로 대출이 가능하다)
평균 주택가격 대비 담보인정비율(LTV)은 58.5%로 최고 대출 한도인 70%에는 다소 못미쳤다. 모기지론이 월 상환능력을 감안해 대출해주기 때문에 최고 70%까지 대출받는 사람은 그다지 많지 않은 것으로 나타났다.
대출을 받는 사람의 평균 연령은 38세로 31~40세가 55.8%로 가장 많았으며 대출 수요도 신규 대출이 67.7%를 차지해 40대 이하 실수요자들이 신규로 주택을 구입하면서 많이 이용하는 것으로 조사됐다.
구입하는 주택의 평균 가격은 1억 3000만원이었으며 대출받는 주택의 대부분이 아파트로 그중 12.1~33.3평의 중소형 주택이 80.6%를 차지해 중소형 아파트 구입에 모기지론이 많이 이용되는 것으로 나타났다.
모기지론을 이용한 지역은 서울(28.2%) 경기(34.4%)등 수도권이 62.6%로 절대 다수를 차지했고 경상도 지역이 20.2%를 기록해 전라도(9.8%) 충청도(5.6%)지역보다 크게 높은 특이한 현상을 보였다.
8. 모기지론 향후방안과 느낌
앞으로 주택금융공사는 모기지론 판매 활성화를 위해 출자나 제휴 방식을 통해 캐피털사를 판매 창구로 활용하는 방안이 논의되고 있다. 또 최장 20년 만기의 학자금 대출은 신학기가 시작되는 9월 이전에 시행될 것으로 보인다. 주택금융공사가 캐피털을 통해 모기지론을 판매하게 되면 현재처럼 주택저당증권(MBS) 유동화를 위해 최고 2개월 가량 기다릴 필요가 없게 된다.
현재는 금융기관이 모기지론을 판매할 경우 2개월 가량 자체 자금으로 운용한 뒤 주택금융공사에 넘기기 때문에 MBS 발행이 2개월 가량씩 늦어지게 된다.
하지만 수신 기능이 없는 캐피털사는 판매와 동시에 주택금융공사로 채권을 넘겨야 계속해서 모기지론 판매가 가능해져 MBS 발행이 판매와 동시에 이뤄질 수 있다.
현재 정부 차원에서 논의되고 있는 학자금 대출은 연 8~9% 선의 금리로 5년 정도의 거치기간에 최장 20년 만기가 검토되고 있다.
모기지론에는 항상 ‘무주택자의 내 집 마련을 지원하는 제도’라는 수식어가 따라다닌다. 이 때문인지 모기지론이란 단어가 일반인들 사이에서도 꽤 널리 알려져 있는 편이다.
10~20년 주택할부제도인 모기지론이 활성화되면 서민들의 내집 마련 기회가 늘어나는 것은 사실이다. 또한 많은 사람들이 그렇게 기대하고 있다. 실제 모기지론 실시 이후 많은 수의 주택구입자들이 모기지론을 이용하고 있다.
하지만 모기지론을 이용하고 싶다고 해서 목돈 없이 누구나 쉽게 집을 장만할 수 있는 것은 아니다. 모기지론의 대출자격·한도, 금리, 소득공제 따위를 꼼꼼히 살펴보면 알려진 것과 다른 점들이 많이 있기 때문이다. 따라서 모기지론에 대해 섣부른 희망을 갖기 전에 잘못 알고 있는 것은 없는지 미리 철저하게 점검할 필요가 있다.
<<참고자료>>
매일경제신문, 한겨레신문, 머니투데이, 주간경제
LG경제연구소자료, 이코노미21
한국주택금용공사(http://www.khfc.co.kr/)

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  • 등록일2004.05.17
  • 저작시기2004.05
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  • 자료번호#251044
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