부동산의 특성

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부동산의 특성에 대한 보고서 자료입니다.

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Ⅲ結論
< 부동산의 특성과 토지평가와의 관련성 >
Ⅰ序論
부동산이란 토지나 건물같이 지리적 위치가 고정되어 이동할 수 없거나 이동이 용이하지 않는 물건을 말한다. 즉 이동이 가능한 동산과는 구별되는 재화이며 생활환경의 필수요소이기도 하다. 그리고 동산에 비하여 경제적 가치가 크며 소재(위치)도 일정하거나 고정되어 있어 동산과는 분명히 구별된다. 그리고 토지의 평가란
감정평가라 함은 토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것
이러한 부동산의 특성은 크게 자연적 특성과 인문적 특성으로 볼수있으며 자연적특성으로는 지리적위치의 고정성, 영속성, 부증성, 개별성 등이 있고 인문적 특성으로는 용도의 다양성, 합병·분할의 가능성, 사회적·경제적·행정적 위치의 가변성 등이 있으며 이러한 부동산의 특성과 토지평가와의 관련성에 대해 論하기로 한다.
Ⅱ부동산의 특성과 토지평가와의 관련성
1)토지의 특성
토지의 특성을 토지가 본래부터 가지고 있는 자연적 특성과 인간을 만나면서부터 생겨난 인문적 특성들을 살펴보기로 한다.
(1)자연적 특성
-지리적 위치의 고정성(부동성)
토지는 부동하며 지리적 위치가 고정되어 있다는 고정성은 자연적 특성 중 가장 기본적이면서 중요한 특징이라 할 수 있다. 이처럼 토지가 부동하여 지리적으로 위치가 고정되어 있기 때문에 부동산 활동 및 현상의 국지화, 거래시장을 불환전 하게 하여 균형가격의 성립을 어렵게 하고 부동산 활동을 임장활동·정보활동으로 만든다. 또한 이 부동성의 특성은 법률상 동산과 부동산을 구별시키고 공시제도(등기제도)에 대한 이론적 근거이며 거래사례 비교법에 있어 지역요인 비교의 이론적 근거가 되고 있다. 다만 이 부동성은 물리적 의미에서만 부동성이고 사회적·경제적 의미에서는 입지의 가변성이 있다는 것에 유의하여야 한다.
-영속성(불변성)
토지의 면적은 인공토지를 조성하거나 지반 침하에 의해 국부적으로 증감할 수 있을지 모르나 일정한 장소에 있던 토지가 얼마 후에 소모되어 없어진다든지 하는 일은 없다. 이것을 토지의 영속성 또는 불변성이라 하며 이러한 특징들은 토지를 안전한 투자대상 또는 투기 심리를 일으키는 요인이 되기도 한다. 따라서 부동산 투기를 억제하기 위해 정부는 조세정책을 비롯한 각종 정책을 수립하게 된다. 그리고 영속성으로 인해 감정평가에서 원가방식이 적용되지 않으며 부동산가격원칙의 하나인 예측의 원칙 등의 근거가 된다.
-부증성(비증가성)
토지는 다른 재화와 달리 생산비를 투입하여도 물리적 절대량을 임으로 증가시킬 수 없다는 부증성은 비증가성 또는 비생산성 이라고도 한다. 비록 일부 택지의 조성이나 수면의 매립 등으로 극소량의 면적이 증가할 수 있지만 이는 토지의 물리적 증가라기보다는 토지용도의 변경이라고 볼 수 있다. 따라서 이 부증성은 희소성(부족)문제의 근원으로 지가상승 요인이 되며 이러한 문제를 해결하기 위해서 부동산 감정평가(사)제도와 공시지가 제도가 마련되었다고 할 수 있다. 그리고 토지에 생산비의 법칙이 적용되지 않아 원칙적으로 원가방식에 의한 평가가 불가능하다.
-개별성(비동질성)
토지는 지리적 위치의 고정성으로 인하여 또 하나의 특성인 개별성을 발생시킨다. 개별성은 완전히 동질적인 토지는 오직 그 토지 한 개밖에 없다는 것이다. 그렇기 때문에 토지의 용도가 동일하거나 유사한 경우가 상당히 많지만 이것은 용도의 유사성 이지 물리적으로 완전히 동일한 복수의 토지는 아닌 것이다. 개별성으로 인해 부동산은 일물일가의 법칙이 적용되지 않고 개별화·구체화시켜 부동산간의 비교를 어렵게 만든다. 따라서 거래 사례비교법에 있어서 개별요인분석을 필요하게 한다.
(2)인문적특성
-용도의 다양성
토지는 주택지, 상업지, 공업지 등의 여러 가지 용도로 이용할 수가 있는데 이와 같이 토지는 일반 재화와 달리 이용성이 다양하다. 이 때에 우리들은 토지의 최적화 용도로서 최유효사용의 용도를 모색하게 된다. 이것은 그 토지의 재산상의 가치를 증대시키는 요인이며 고층맨션아파트의 경우 1층은 식당이나 슈퍼로 사용한다든가 2층 이상은 주거용으로 사용한다든가 하는 용도의 병존도 가능하게한다.
-합병·분할의 가능성
토지는 소유자 또는 이용자의 계획의 따라 구획(분할 또는 분필)될 수 있고 필요에 따라 이를 다시 합병(합필)할 수도 있는 가능성을 가지고 있다. 이 같은 합병과 분할은 일정한 지적행정절차에 의하여 지적공부상에 정리를 하여야 한다는 데 유의해야 할 것이다. 그리고 합병·분할의 가능성은 기여의 원칙, 한정가격 개념의 근거가 되기도 한다.
-사회적·경제적·행정적 위치의 가변성
토지는 물리적으로 볼 때 부동·불변이지만 사회적·경제적·행정적 위치는 가변적인 것이다. 여기서 사회적 위치의 변화란 주의 환경의 악화 또는 개선, 인구의 변동 등으로 부동산에 대한 수요가 변동하는 것을 말하며 경제적 위치의 변화란 경제성장, 소득증대, 경기변동 등으로 인한 부동산의 수급 및 유용성이 변동되는 것을 말한다. 또한 행정적 위치의 변화란 정부의 정책변동으로 인하여 부동산 활동이나 가격이 직·간접적으로 영향을 받음으로써 위치가 변하는 것을 말하며 특히 우리나라에서는 행정적 요인이 부동산에 많은 영향을 미치고 있다.
2)건물의 특성
건물은 토지와는 달리 인위적인 구조물이므로 재생산이 가능한 내구소비재이며 생산이 가능한 건물은 인위적인 구조물이므로 토지와 같이 개별성이 강하지 않다. 즉, 아파트와 같이 동일 자재를 쓴 동종의 건물을 다량으로 생산할 수 있는 성질이 있다. 그러나 이것은 건물만을 대상으로 할 때에 가능한 것이며 건물이 토지상의 부가물인 점을 고려하면 완전한 동질성이 있다고는 할 수 없다. 그리고 원칙적으로 부동성이라 볼 수 있으나 최근 이동가능한 콘세트나 모빌 하우스 등의 등장과 이축기술의 발달로 이동가능성이 있다고도 볼 수 있으나 건물도 부동성에 해당 된다고 주장하는 경우도 아직 많이 있다. 건물은 토지상에 정착되어 축조되는 것이기 때문에 그 정착된 토지의 성격이나 용도에 따라 지배를 받고 영향을 받는다. 특히, 토지의 위치에 따라 건물은 경제적인 영향을 많이 받는다.
Ⅲ結論

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