임대차보호법

소개글

임대차보호법에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 서 론

Ⅱ. 본 론
《주택임대차보호법》
1. 주택임대차보호법의 의의
2. 주택임대차보호법의 연혁 및 개정내용
3. 주택임대차보호법의 성질
4. 주택임대차보호법의 주요내용
5. 주택임대차보호법의 보호대상
6. 주택임대차보호법의 적용범위
7. 주택임대차계약 시 유의할 점
《상가임대차보호법》
1. 상가임대차보호법의 성립 배경
2. 상가임대차보호법의 정의
3. 상가임대차보호법의 목표(필요성)
4. 상가임대차보호법의 주요 정책 수단
5. 상가임대차보호법의 적용 대상 집단
6. 상가임대차보호법의 효과

Ⅲ. 결 론

본문내용

금 상당의 투자이익을 회수할 수 있도록 임차인에게 계약 갱신권을 부여하고 권리금 중 시실투자금에 대한 비용상환청구권을 강행 규정으로 변경해서 이를 '간접적으로' 보호하는 방안을 모색할 필요가 있다.
6. 상가임대차보호법의 효과
1) 부동산 시장에 미칠 파장
① 건물 담보가치 하락
: 새 법이 시행되면 상가 건물이 법원경매에 넘어갈 때 모든 권리에 앞서 영세 상인들에게 최우선 변제금액을 주게 된다. 은행은 상가를 담보로 대출할 때 영세상인들에게 줄 변제금 만큼 담보가치를 낮게 책정할 수밖에 없다. 상가를 담보로 대출 받을 수 있는 금액이 줄어든다는 얘기다. 한빛은행 개인고객본부 박화재 과장은 "상가 담보대출금이 20 30% 감소할 것"이라고 내다봤다. 상가 건물을 신축할 때도 대출 받을 금액이 줄어들게 된다. 상가 건물 공급이 감소하거나 이에 따른 임대료 상승 가능성도 있다. 이미 상가를 담보로 수십조 원의 돈을 빌려준 은행들이 담보물의 가치가 떨어지기 때문에 대출금 회수에 나서거나 대출을 기피할 수도 있다.
② 법원 경매 낙찰가 하락
: 법원경매 낙찰가격도 하락할 전망이다. 특히 소규모 점포가 많은 상가 점포는 타격이 크다. 지금까지 낙찰자는 선순위 세입자의 임대보증금만 물어주었다. 새 법 시행으로 최우선 변제금을 받을 세입자가 대폭 늘어나게 되면 그 금액만큼 낙찰가격이 떨어지게 된다. 경매로 상가를 낙찰 받으려는 투자자는 최우선 변제금까지 고려해 입찰가격을 결정해야 한다.
③ 임대료 단기 급등 우려
: 새 법이 시행되면 세입자들은 안정된 영업을 할 수 있다. 상가가 경매에 넘어가도 최소한의 임대보증금을 건질 수 있고 임대기간이 법 테두리 내에서 결정되기 때문이다. 주인이 임의로 보증금을 올리고 임대기간을 정하는 데 따른 피해가 줄어든다. 그러나 영세 상인들의 임대여건이 당장 좋아질지는 불투명하다. 자동계약 연장 기간이 5년인데다 연간 임대료 인상비율이 규제를 받게 되면 건물주가 최초 계약 시 임대료를 크게 높이려 들 수 있다. 90년 주택 세입자 보호를 위해 주택임대기간을 1년에서 2년으로 늘리자 전세금액이 폭등한 것과 비슷한 현상이 나타날 수 있다.
④ 리츠 업계에도 영향
: 건물 위주로 자산을 운영할 리츠(부동산투자신탁)업체들은 새 법에 따라 자산 운용과 매각 등에 영향을 받게 된다. SR리츠 전용수 사장은 "운용 계획을 짜기가 힘들어지고 시장상황에 따른 탄력적 대응이나 자산 매각 등이 어려워질 수 있다"고 말했다.
2) 순기능과 역기능
순기능
① 7일 국회 본회의를 통과한 주택임대차보호법개정안과 상가임대차보호법은 지금까지 주택이나 상가의 임대인에 일방적으로 유리하게 작용했던 부동산거래 관행을 획기적으로 바꿀 것으로 전망된다.
② 전문가들은 제도 시행으로 단기적인 부작용의 발생을 우려하면서도 전반적으로 영세상인이나 영세 세입자들의 어려움을 덜어주는 '서민정책'으로 받아들이고 있다.
③ 장기적으로 주거권과 상권의 안정에 도움이 될 것이다.
역기능
: 순기능이 많음에도 불구하고 전문가들은 단기적인 파장이 적지 않을 것으로 우려하고 있다.
① 주택임대차 보호법 개정안이 적용되면 우선 집주인과 세입자간 이면계약이 성행할 소지가 높다. 이 경우 부동산 거래 관행을 투명하게 하려는 법 취지가 크게 훼손된다.
② 시장의 조절능력을 배제하고 규제 위주로 부동산 시장을 짜 맞추려 한다는 주장도 제기된다.
③ 최근 부활한 소형주택 의무비율 제도 부활에 주택임대차 보호법까지 겹칠 경우, 임대수익악화에 따라 중ㆍ장기적으로 임대주택공급이 감소해 전세가격이 상승하는 역효과가 날 수도 있다는 주장이다.
④ 상가임대차보호법이 모든 상인을 보호하는 것은 아니다. 세법상 사업자등록을 한 영세상인으로, 세무서에서 확정일자를 받아야만 보호를 받을 수 있기 때문이다.
⑤ 법 시행이 2003년 1월로 확정됨에 따라 건물주들이 법 시행 전에 상인들을 대거 교체하거나 임대료를 대폭 인상할 가능성도 있다.
Ⅳ. 결 론
주택임대차보호법이 임차인을 보호하기 위해서라는 명분과 목적에도 불구하고 임대인의 입장을 상당히 두둔하고 있다는 인상을 주는 것은 그 동안 임대주택의 공급을 국가가 담당하지 않고 개인소유자에게 의존해 온 결과이다. 주택임대차보호법에 주택의 질적 유지관리에 대한 조항이 생략된 것과 재계약시 임대료 5% 인상상한규제가 안 지켜질 경우에 대한 대비책이 없는 점 등이 바로 그와 같은 오해를 불러일으키고 있다. 즉, 주택의 질과 거주의 쾌적성에 대한 강화는 그만큼 주택의 유지보수에 대한 임대인의 책임 강조하게 될 것이며 주택의 절대수가 부족한 상태에서 5% 상한규제조항은 사실상 현실성이 없는 것으로 여겨지고 있기 때문이다.
주택임대차보호법은 법 그 자체가 가지는 문제도 있지만, 무엇보다도 법에 대한 자세한 상담이나 서비스를 책임지고 제공하는 기관이 없는 상태에서 당사자들이 모든 책임을 직접 지도록 한 데에 더 큰 문제가 있다고 하겠다. 장기적으로는 법의 구조적 모순을 해결하는 것이 중요하겠지만, 한편으로는 법만이 모든 것이 해결될 수 없다는 점에서 법에 대한 지식을 정확히 전달해주고 사회적 취약계층들이 쉽게 접근할 수 있도록 지방자치단체나 민간단체들의 상담서비스 기능을 보강하도록 할 필요가 있다고 본다.
그리고 상가임대차보호법에서는 임대료 인상폭을 매년 12%로 제한하고 5년간 임대계약을 보장하는 것으로 하고 있으므로 건축주들이 상가건물을 지어봤자 수익이 보장되지 않는다는 생각으로 건물 신축을 거리끼게 되므로 앞으로 상가건물이 크게 줄어들 전망이다. 또한 금융기관들이 상가건물의 담보가치의 하락을 이유로 대출한도를 축소하고 기존 대출금을 회수할 수도 있다. 이에 따라 기존의 상가에 대한 보증금 등이 폭등할 가능성이 있고, 또한 임대료가 묶여있으므로 건물주들은 이중계약서의 작성, 뒷돈 요구 등 뒷거래가 성행할 가능성도 있다고 본다.
이상 위에서 살펴본 바와 같이 신중한 법에 대한 접근도 중요하지마는, 각 법이 국민 특히 서민에게 지대한 영향을 미치고 있는 이상 그 법이 국민의 생활에 해가 되지 않는 아울러 국민과 조화를 이룰 수 있는 것이 무엇보다도 중요하다고 생각한다.

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