강남 불패 현상에 대해

목차

Ⅰ. 머리말

Ⅱ. 강남 현상
1. 18개월 만에 50% 오르다… 非강남 서울지역 아파트값이 강남의 55%
2. 재건축 아파트는 첨단형
3. 강남은 좁고, 부자는 많다
4. 강남은 서울이 아니다
5. 신분 상승
6. 뉴서울 압구정동에서 서초동까지
7. 강남 제2개발 시대 : 초고층化

Ⅲ. 강남 현상의 향후 전망
1. 정부 시책 단호하고, 강경책 일변도 지속으로 크게 하락할 듯?
2. 서울 주변 신도시 분산 책 더욱 확대할 것?
3. 재건축 규제로 인해 강남권 하락할 것?
4. 강남 집값 너무 비싸 일본처럼 폭락할 지도 모른다?
5. 주택 보유율 머지않아 100% 될 것?

Ⅳ. 맺음말

본문내용

을시초로 해서 남양주, 고양, 파주 화성, 김포 등으로 주택 신도시 정책이 확대되어 가는 동안 강남 가격상승은 멈추지 않았다. 10년 넘게 만들어진 과거 신도시 중 강남 같은 도시가 있었나? 신도시가 형성되는 1 0여년동안 강남이 하락했나? 앞으로도 강남 같은 신도시는 짧은 기간에는 만들어지기 어려울뿐더러, 신도시 정책이 실망스러울 경우 그 파장은 오히려 더 커질 수 있다는 점도 배제할 수 없다.
3. 재건축 규제로 인해 강남권 하락할 것?
재건축 9.5 발표와 함께 다소 주춤하고 있는 강남권 시장을 보고 약발이 서서히 먹혀 들어가고 있다고 생각하는 것은 위험하다. 15평 재건축아파트가 7억 7천만원에서 6억 7천만원으로 내렸다고 언론에서도 며칠 기사거리가 되었다. 평당 5,000만원이 넘는 아파트가 평당 4,500만원 정도 됐다고 안정됐다고 하기에는 너무 한 거 아닌가?
재건축 아파트는 올라도 너무 올랐다. 더 이상 가격 상승 없도록 철저히 관리해야 할 것도 사실이다. 최종적으로 피해 볼 당사자가 바로 우리 국민들이기 때문이다. 안전진단부터 건축 심의, 승인, 공사, 준공까지 걸리는 시간이 족히 10년은 더 걸릴 상품에 그것도 큰 평수를 얻기 위해서는 추가부담금을 또 내야하는 상품에, 더구나 앞으로 10년 뒤에 가격이 어떻게 형성될 지도 모르는 상황에서 그 비싼 평당가를 내고 거래하는 것은 정말 도박이나 마찬가지다.
이런 현상은 정부에서도 계속 철저히 관리해 안정시킬 필요가 있다. 그러나, 이와 같이 부동산값 안정을 위해 시행하는 재건축 규제, 7월 이후의 일반주거 종구분으로 인한 건축면적 축소, 층수 제한 등이 지속되면, 집이 필요한 고정 수요는 늘어나고 집 지을 땅은 없어지고, 강남을 대체할 만한 도시를 건설하려면 최소 몇 십년은 걸리고 하면, 2, 3년 뒤의 기존 아파트는 더 올라갈 수 밖에 없고 더구나 그 시점은 대통령 선거철이 코 앞에 있게 된다. 그 결과는 한한거 아닌가? 현재 20% 내린다 해도 100% 올라가는 시점이 예상되는 상황이다.
4. 강남 집값 너무 비싸 일본처럼 폭락할 지도 모른다?
맞는 말이다. 그러나 20년 전 삼풍 아파트 시절부터 들어오던 말이다. 그렇게 비싼 가격에도 수요가 끊이질 않는 것은 절대적 가치로 볼 때 비싸다고만 할 수 없다. 강남권 최고급 주택이 평당 3, 4천씩 하는 곳도 적지 않지만, 귀찮은 잔소리 들을까봐 소리 소문 없이 거래된다. 자본주의 국가에서 내 돈주고 내가 사겠다는데 뒤에서 세무조사나 하곤하는 정부도 실망스럽다. 서민들을 위한 환경을 서둘러 개발하고, 돈 있는 사람은 마음대로 돈 쓰게 만들고 해야지 무조건 있는 사람 돈 쓰는 거 막아봐야 불경기 밖에 오지 않는다.
그 비싼 강남 집을 사는 사람은 바보라서 살까? 교육이든, 직장이든 강남권에 살아야 될 이유가 있기 때문에 살고, 살기 편하기 때문에 살고, 뭔가가 다른데 보다 월등히 좋기 때문에 그 비싼 돈주고 사는거다. 강남은 집만 사는게 아니라 교육을 사고, 문화를 사고, 교통을 사고, 수준을 사고, 편리함을 사고 등 헤아릴 수 없이 많은 혜택을 함께 사는 것이다. “강남 집값이 너무 비싸다”하는 말이 정답이 되려면, 다른 어느 곳에 여기보다 싼 또 다른 강남이 한 두 개쯤은 더 있어야 한다.
5. 주택 보유율 머지않아 100% 될 것?
도대체 어느 수준부터 주택이라 하는지 모르겠지만, 판자집과 싸리집까지 쳐서 100%가 되었다고 치자. 10년 전과 비교할 때 우리의 문화적 욕구와 생활 수준은 크게 높아져 있다. 더 좋은 집을 원하는 사람, 더 넓은 평 수를 원하는 사람, 결혼해서 집이 필요한 사람, 교육문제로 이사하는 사람, 회사 때문에 이사하는 사람, 이혼해서 따로따로 집이 필요한 사람, 투자를 위해 집을 사는 사람, 생활수준이 좋다 해서 강남 오는 사람, 문화적 혜택을 받으려는 사람 등등 강남권을 필요로 하는 수요는 매년 가만히 있어도 증가된다. IMF 3년 동안 주춤하며 쌓였던 부동산 수요가 작년 재작년 폭등한 예를 보면 짐작하기 쉬울 것이다.
굳이 이런 설명 외에도 주택 보유율과 강남권아파트 향방을 연계하려는 것은 설득력이 없다. 강남권은 강남을 필요로 하는 사람만이 모이기 때문이다.
Ⅳ. 맺음말
2001년 이후 재건축 아파트와 신규 공급 아파트를 중심으로 시작한 강남지역 아파트가격의 급상승은 정부의 “주택가격안정대책”에도 불구하고 좀처럼 수그러들지 않는다. 양도소득세의 과표 상향조정, 재건축 허용 용적율 강화 등도 주택가격안정에 별효과가 없어 외국에서도 인플레이션이 일어날지도 모르는 위험지역으로 주시하게된 강남지역의 주택가격문제는 주택가격안정대책만으로 한계가 있다. 또한 현재의 재건축 사업은 일시적으로 강남에 주택을 공급해 주는 해결책은 될지 몰라도 높은 주택가격수준과 만성적인 초과수요는 이 지역에서 지불능력이 낮은 계층을 계속해서 외곽지역으로 밀어내고 있다. 강남지역이 지속적으로 수요집중현상이 일어나는 이유를 알아보고 강남지역의 공급의 한계성과 수요 특성을 알아보았다. 수요자가 원하지 않는 곳에 수요자가 원하는 생활시설, 교통 시설, 교육환경의 조성 없이 많이 지어놓은 주택으로는 강남 지역의 주택문제는 해결되지 않는다. 이것은 물량적 공급의 문제가 아니라 질적 공급의 문제인 것이다. 서울시에서도 강남집중수요를 해소하고, 서울시 전체의 균형 있는 발전을 위해 『지역 균형 발전 추진 계획』을 발표하였다. 이 계획에 의한 지역의 개발이 강남구서초구를 대체할 수 있는 수요자가 원하는 생활 공간이 되어 우리나라의 주거 안정과 주택수준 향상에 도움이 되기를 바라는 마음이다.
참 고 자 료
「부동산황제주서초, 강남불패신화의향방은?」 부동산 라이프 10월호
「수도권 및 부산지역의 주택시장분석」 국토 연구원(1991)
「수도권 주민의 주거입지 선호 및 수요 형태 조사」국토연구원(2000)
「강남지역주택시장분석」 한국건설 산업연구원(2002)
「국토」 국토연구원(1998)
「주택금융 수요 실태조사」 국민은행(2001)
「주택정책이 부동산시장에 미치는 효과 분석」한국건설산업연구원(2001)
「지역개발사업의 파급효과분석기법 및 적용연구」국토연구원(2001)

키워드

강남,   재건축,   아파트,   투기,   불패