재건축 개발부담금제의 문제점에 대하여 논하시오

소개글

재건축 개발부담금제의 문제점에 대하여 논하시오에 대한 보고서 자료입니다.

목차

◀ 목 차 ▶
1. 서론 1

2. 토지 공개념 1
가. 토지공개념의 의의 1
나. 토지공개념 3법 3

3. 개발이익 환수제도 5
가. 개발 이익의 개념과 환수의 근거 5
나 개발이익환수제도의 종류 6
다. 재건축 개발이익환수제도 7
라. 개발이익환수제도의 문제점 8

4. 재건축 개발부담금제의 문제점 9
가. 재건축 개발이익 환수의 필요성 9
나. 재건축 개발부담금 부과내용 9
다. 재건축 개발부담금제의 문제점 10

5.결론 13

※ 참고문헌 14

본문내용

이익을 환수하는 것은 사유재산권을 침해한다는 주장도 있다. 또 부과지역을 일부로 했을 경우 형평성 문제 대두될 수 있다고 본다.
5) 과잉금지 원칙의 위배 여부
재건축개발이익 환수제가 위헌의 소지가 큰 것은 주택건축은 기본적으로 사유재산권의 행사에 대해 정부가 과도하게 개입하는 것이라는 점에 있다. 우리 헌법은 법률에 근거한 재산권행사의 제한을 허용하지만, 그것은 어디까지나 합헌적 법률에 근거를 두어야 한다. 헌법 제37조 제2항은 과잉금지의 원칙을 규정하고 있는데, 이는 ‘규제의 필요성이 인정되는 경우에도 그것이 지나치게 행해져서는 아니된다’는 한계를 규정한 것이고, 이에 위배되는 제도는 위헌이 되는 것이다. 임대주택의 건설을 통 해 서민들의 주거생활의 안정을 기하는 것은 공익을 실현하는 것이긴 하지만, 그것은 국가의 부담으로 행해져야 하는 것이다. 임대주택의 건설은 국가의 책임에 해당하며, 이를 재건축조합의 조합원들 에게 전가하는 것은 공권력의 횡포를 의미한다. 재건축사업의 원활한 시행을 담보해 주는 것도 역시 국가의 책무에 해당하기 때문에 그 사업의 인허가권 등 행정권을 빌미로 하여 부당하게 다른 부담 (임대주택의 건설)을 부과하는 것은 헌법질서를 존중하지 아니하는 것이다.
6) 주택가격 산정문제
재건축 개발이익은 재건축 추진위원회 승인일-준공시점의 주택가격에서 개발비용과 정상적인 집값 상승분을 빼고 남는 금액으로 산정한다는데, 정상적인 집값 상승분을 어떻게 산정하느냐가 문제이다. 정상적인 집값 상승분은 정기예금 이자율과 통계청 승인을 받아 작성된 시군구의 평균주택가격 상승률 중 높은 비율을 적용하겠다고 하나, 같은 시군구 안에서도 집값이 천차만별이어서 이를 평균으로 하면 예상과 달리 개발 부담금을 전혀 내지 않는 모순도 생길 수 있다.
]5.결론
정부와 여당이 8ㆍ31 후속조치로 내놓은 3ㆍ30 대책의 핵심은 재건축 아파트 단지에 개발부담금을 물리는 것인데,「재건축 초과이익 환수에 관한 법률」이 우여곡절 끝에 민주노동당의 협조로 국회를 통과하여 재건축 아파트에 대한 이익환수는 이제 시행만 남겨놓고 있다. 재건축 아파트 가격의 급등은 주변 지역의 부동산 가격으로 이어져 정부의 부동산 대책을 비웃기라도 하듯 강남을 떠나 ‘버블쎄븐’ 이라는 신조어를 낳고 있다. 연일 열린우리당과 정부와 청와대 고위 당국자의 입에서 주택가격 폭락 가능성을 이야기 하고 깡통을 찰지도 모르니 투자하지 말라고 부추긴다. 어떻게 보면 망하기를 바라는 말처럼 들리는데 국민은 한결같이 불안스런 표정으로 예의 주시하고 있다. 앞으로 현실적으로 아파트 재건축은 불가능 해질지도 모른다. 이런 상태에서 재건축으로 추가이익을 바라는 것은 어쩌면 희망사항일 지도 모른다. 재건축 관련 입주자 단체에서 위헌 소송을 제기하고 조직적인 반발도 준비하고 있다고 한다. 언제까지 재건축 아파트를 겨냥한 초강수 정책이 계속될 것인가 의문이다. 장기적으로 개발이익에 대한 사회적 환수 시스템을 구축하여 근본적인 투기 억제조치를 시행하는 것은 필요하다. 그런데 재건축 개발부담금에 관한 논란중 형평성 문제는 개발이익이 재건축에서만 발생하는 것이 아닌데 재건축에만 개발이익을 환수해야 하는가도 우리가 검토해야 할 문제이다. ‘청계천개발로 청계천 주변지역의 주택가격이 많이 올랐는데 이지역도 환수해야 한다’는 논리이다. 또 시기적으로 ‘불과 몇 달 사이로 환수 대상에서 벗어난 단지는 횡재를 하고 약간 늦은 단지는 환수 당하는’ 등 문제점도 있다. 아울러 정상적인 집값 상승분을 어떻게 계산하느냐의 복잡한 문제도 있다. 국민은행의 구(區)별 집값 상승률을 기준으로 적용한다는데 같은 구에서도 집값상승률이 천차만별인데 국민은행 자료를 얼마나 신뢰할 수 있느냐가 문제이다. 재건축 조합에 부과된 개발부담금의 조합원별 부담금 분배문제로 분쟁도 예상된다. 재건축 아파트 입주권을 사서 입주 직전에 팔아 개발이익을 챙긴 시람들은 개발이익을 내지 않는 모순도 생길 수 있다. 앞으로 정부에서는 규제와 세금이라는 폭탄만으로는 부동산 문제를 해결할 수 없다는 것을 시인하고 발상의 전환을 할 때가 온 것 같다. 이제 국민들은 정부를 더 이상 믿지 않는다 , 단기간의 성과에 집착한 우를 범하기 보다는 시간이 걸려도 근본적인 해결 방안으로 수도권 주변의 그린벨트를 해제하여 공영개발 방식의 개발을 확대함으로 아파트나 토지의 공급을 늘리고, 아파트나 주택이 부의 축적의 수단이 아닌 거주 개념의 발상으로 전환되도록 노력하고, 시중에 떠도는 보상금이나 부동자금의 투자처를 열어주는 정책을 제시해야 하며, 1가구 다주택자들이 주택을 팔 수 있도록 양도세의 조정과 아울러 아파트 후분양제와 원가공개도 부동산 가격 안정에 도움이 될 것으로 본다.
※ 참고문헌
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주봉규, 「토지정책」, 서울대학교출판부, 2003
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건설일보, 2006. 5. 8. 기고문, 손성태
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국정브리핑 http://news.go.kr/ (2006. 4 .1)
재경부 국민참여부동산정책 http://blog.news.go.kr/mofe
건설교통부 국민참여부동산정책 http://www.moct.go.kr/Estate

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재건축개발부담금,   토지공개념,   개발이익환수제도,   재건축개발이익환수