재건축 개발이익 환수제도가 주택가격 및 시장에 미치는 영향

목차

[ 목 차 ]
I. 서론:재건축 개발이익 환수
1. 개발이익 환수제도
1) 개발이익의 개념과 환수방법
2) 개발이익 환수방법
2. 우리나라 개발이익 환수제도
1) 개발이익 환수제도의 일반적 현황
2) 개발이익 환수제도

II. 재건축 개발이익 환수방안의 비용 상승효과
1. 토지지분 감소에 따른 비용
2. 건축비 부분보상에 따른 비용
3. 사회적 혼합(social mix)에 따른 비용
4. 임대주택 의무건설에 따른 재건축 비용

III. 재건축 시기 지연 효과

IV. 재건축 지연에 따른 주택가격 상승 효과

V. 재건축대상 주택의 가격에 미치는 영향

VI. 결론

<참고문헌>

본문내용

해 재건축 시기가 5년 지연되었다고 가정한다. 그리고 일반 주택의 임대료는 처음 2년 동안은 연 5%씩 상승하고, 그 다음 5년 동안은 연 9%씩 상승하고, 그 이후에는 연 4.5%씩 상승한다고 가정하였다. 이런 가정 하에 토지 1평의 가치를 식(6)에 의해 평가해보면 16,387만원이 된다. 이에 따라 임대주택 의무건설로 인해 재건축 대상 주택의 가격은 11.9% 하락하게 된다. 그리고 시간에 따라 재건축 대상 주택의 가격 추이를 살펴본 것이 <그림 5>이다. 물론 이러한 결과는 일정한 가정 하에서 나온 것이기 때문에 절대적일 수 없으며, 가정이 바뀌면 당연히 주택가격의 하락률 등은 바뀌게 된다.
<그림 5> 가상적인 재건축 대상 주택의 가격 추이
주 : 1) x축은 시간(년)을, y축은 주택의 평당 가격(만원)을 나타냄.
2) 재건축이 이루어진 후 주택가격이 점프하는 것으로 나타나는 것은 재건축 비용이 자본화(capitalization)되기 때문임.
VI. 결론
재건축 대상 주택단지에 대한 임대주택 의무건설 도입이 주택시장에 미치는 영향을 분석한 결과를 요약하면 다음과 같다.
먼저, 임대주택 의무건설 방안은 토지지분 감소에 의한 비용, 건축비 부분보상에 따른 비용, 그리고 사회적 혼합에 따른 자산가치의 하락이라는 비용을 추가로 발생시킨다.
이 중 토지지분 감소에 의한 비용은 기존 용적률과 신규 용적률의 차이, 그리고 토지가격에 의해 좌우된다. 저밀도 단지(기존 용적률이 100%이고 신규 용적률이 200%라고 가정)의 경우 토지가격의 11%에 해당하는 비용이 발생한다.
건축비의 부분보상에 의한 비용 역시 기존 용적률과 신규 용적률의 차이, 그리고 실제 건축비와 표준건축비간의 차이에 의해 좌우되는데, 저밀도 단지의 경우 토지 1평당 약 40만원 정도의 비용이 발생한다.
사회적 혼합에 의한 자산가치의 하락은 주택특성가격모형을 이용하여 추정하였다. 사회적 혼합에 의한 자산가치의 하락도 역시 기존 용적률과 신규 용적률의 차이에 많이 의존하는데, 저밀도 단지의 경우 토지 한 평당 약 43만원의 비용을 유발시키는 것으로 보인다.
임대주택 의무건설에 따른 재건축 비용의 증가는 재건축 시기를 지연시키는 효과를 가져온다. 임대주택 의무건설에 따른 재건축 시기 지연효과를 측정하기 위해 실물옵션모형(Real Option Model)을 사용하였다. 재건축 시기의 지연효과는 기존 용적률과 신규 용적률간의 차이, 주택가격의 상승속도, 재건축 비용의 상승속도 등에 의존한다. 저밀도 단지를 기준으로 재건축 시기의 지연효과를 추정해본 결과 임대주택 의무건설은 재건축 시기를 대략 4년에서 5년 정도 지연시키는 것으로 나타났다. 고밀도 단지는 재건축 시기의 지연이 대략 2년 내외인 것으로 나타났다.
재건축 시기의 지연은 주택공급의 감소를 가져온다. 주택공급의 감소가 일반주택의 임대료와 가격에 미치는 영향을 분석하기 위해 벡터자기회귀모형을 이용하여 분석해 본 결과, 주택건설실적이 1% 감소할 때 11개월 뒤 전세가격은 최대 0.35%, 주택가격은 최대 0.19% 상승하는 것으로 나타났다. 주택건설실적 자료를 2년간 누적한 자료로 벡터자기회귀모형을 분석하였다는 점을 감안하면, 실제로는 2년 뒤부터 본격적으로 일반 주택의 임대료 및 가격 상승효과가 나타날 것이다. 물론 사람들의 기대가 합리적이라면 일반 주택의 가격은 이미 이런 현상을 반영할 것이다.
임대주택 의무건설로 인한 재건축비용의 상승, 재건축 시기의 지연 등으로 재건축 대상 단지의 주택가격은 하락하게 된다. 다만, 재건축 시기의 지연에 따른 주택공급의 감소로 인해 일반 주택가격이 상승하면 재건축 시기가 다소 당겨지면서 재건축 대상 단지의 주택가격 하락 폭은 줄어들게 된다.
저밀도 단지를 기준으로 앞의 연구결과를 기초로 하여 임대주택 의무건설이 재건축 대상 주택의 가치에 미치는 영향의 정도를 시뮬레이션한 결과 재건축 대상 주택은 대략 11.9% 하락하는 것으로 나타났다. 물론 이런 수치는 일정한 가정 하에서 나온 것이기 때문에 절대적일 수 없다.
본 논문에서는 재건축 개발이익의 환수수단으로서 임대주택 의무건설이 갖고 있는 제도적인 문제(수요자의 선호에 맞는 임대주택의 공급방안, 임대주택의 배분 및 관리문제, 조화로운 사회적 혼합을 만드는 방안, 개발이익 환수의 타당성 및 적절성 등)는 논외로 하고 있다. 본 논문에서 강조하고자 하는 것은 '임대주택 의무건설이 재건축을 지연시키는 요인으로 작용하고, 이것이 결국은 주택공급 감소로 이어져 일반 주택의 임대료와 가격을 상승시킬 수 있다'는 점이다. 특히 주택보급률에서 전국 평균보다 낮고 재건축 이외에는 주택을 공급할 수 있는 택지가 거의 없는 서울의 경우 재건축 시기 지연으로 인한 주택공급 감소효과가 크게 나타날 수 있을 것이다.
<참고문헌>
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백운수, 개발사업에서의 개발이익 환수제도, 미발간자료, 2002
내일신문 2003년 10월 31일자
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건교부, "재건축 개발이익 환수 방안", 2004. 6(보도자료)
국토연구원 편, 「공간분석기법」, 한울, 2004
장성수 외, 「주택분양원가 공개 및 재건축사업 규제강화에 따른 대응」, 한국주택협회, 2004
Geltner and Miller, Commercial Real Estate Analysis and Investment, South-Western Publishing, 2001, pp.751∼770
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Samuelson, P. "Rational Theory of Warrant Pricing," Industrial Management Review, 6, pp.41∼50, 1965

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