부동산 금융

소개글

부동산 금융에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 부동산금융의 의의

2. 부동산금융의 필요성

3. 부동산금융시장의 현황

4. 주요 부동산 금융

5. 부동산금융제도의 기대효과

6. 부동산금융제도의 정책과제

7. 부동산 금융산업의 활성화를 위한 과제

본문내용

증권화 초기에 정부는 필요한 관련 정보인프라를 구축하고 지원하는 역할을 수행할 필요
(3) 부동산 증권화시장의 자율성 제고
부동산 가격 및 지대소득을 정확히 평가할 수 있도록 평가기법을 조속히 선진화
- 과거 및 현재의 물리적 가치보다 장래의 잠재적 가치와 현금흐름을 적절하게 평가할 수 있는 수익환원법의 보편화가 필요
- 부동산의 물리적 특성, 담보부동산의 장래수익성, 제반 위험요인 및 적법성과 적합성(due diligence)에 대한 분석능력을 갖춘 평가전문가의 시급한 양성과 분석능력 및 분석기법을 조속히 선진화
과거처럼 매매차액에 의한 자본이득만 가지고는 투자자들을 설득할 수 없기 때문에 부동산 관리의 생산성·수익성을 최대로 실현시킬 수 있는 자산운용 전문가 집단을 조속히 양성
- 이를 위해 부동산 건설·분양·임대·조세·건축물관리 등을 종합적으로 관리할 종합관리회사 등을 육성
- 자산관리, 임대차계약 중개, 채권회수, 회계, 자금조달, 보험 및 감정과 실적평가 등 다양한 부동산서비스 기능을 위한 이론과 경험이 뒷받침된 전문인력 양성
ABS는 사실상 국채에 버금가는 상품임에도 현행 금융시장에서는 무보증회사채로 간주되어 일반회사채 금리수준 이상의 금리를 요구함으로써 당초 도입 의의가 훼손되고 있으므로 이에 대한 개선이 요구
- 금융기관에서는 ABS를 형식상 유한회사인 SPC가 발행한 무보증채권을 이유로 BIS기준상 위험가중치를 100% 간주하여 일부 금융기관에서는 ABS 매입을 기피(MBS는 위험가중치 20% 인정)
부동산 증권화구조는 본질적으로 복잡하기 때문에 자산유동화 구조결정 및 법률자문 비용, 신용평가 비용, 신용보완 비용, 기타 수수료 등이 추가 소요
- 유동화 대상의 규모가 어느 정도 크지 않는 한 상대적으로 수수료 비용이 과다하게 소요됨으로 표준화가 필요
소득대비 주택가격비율(PIR)이 1991년 8.2에서 2000년에는 5.0까지 하락하였지만 여전히 소득수준에 비해 높은 주택 및 부동산 가격
- 원리금 상환부담을 감안할 때 주택저당대출금액이 일정수준을 넘기가 어려워 주택구입시 자기자금 비중이 높아 MBS 발행에 한계
- 높은 부동산 가격으로 수익성 있는 우량 부동산의 확보에 어려움도 있기 때문에 장기적인 부동산시장의 안정이 필요
장기 채권시장이 활성화되어 있지 않아 ABS, MBS, REITs증권 발행시 적절한 금리와 수익률을 결정하는데 어려움
- 부동산을 매개로 한 ABS나 REITs는 장기채로 발행되기 때문에 부동산금융 활성화를 위해서는 장기채권시장의 활성화가 필요
- CMBS 및 REITs 운용을 위해서는 3년 이내의 단기간으로 운영되는 부동산시장의 임대관행 역시 개선될 필요
7. 부동산 금융산업의 활성화를 위한 과제
미국 등 선진국의 부동산관련 금융산업 변화추이로 볼 때 향후 우리 나라의 부동산산업은 지식 산업화를 통해 부동산 금융·컨설팅·관리·광고업이 급부상하고 부동산 투자도 점차 간접투자방식이 주도할 것으로 전망된다. 미국의 경우 80년대 말과 90년대 초 저축·대부조합(S&L)의 위기를 거치면서 부동산 시장이 극심한 침체를 겪었고 이를 탈피하기 위해 추진된 것이 바로 부동산투자신탁의 활성화였다. 비슷한 맥락에서 우리 나라의 부동산 금융산업도 부동산투자신탁을 통한 산업자체의 활성화가 발전의 기폭제 역할을 할 것으로 보인다. 이미 부동산신탁은 '93년 이후 급성장을 거듭하여 미국의 주식시장에서 시가총액으로 1,500억 달러에 달할 만큼 성장했으며 부동산투자신탁이 연, 기금과 함께 주식시장의 가장 중요한 기관투자가의 역할을 수행하고 있는 점은 우리 나라 부동산산업이 나아가야 할 방향을 미리 예견할 수 있는 대목이다. 즉, 앞으로 주식시장에서는 부동산투자신탁이 그리고 채권시장에서는 다양한 금융기관이 발행하게 될 주택저당채권을 통해 부동산산업의 규모 및 효율화 증대가 가능할 것으로 예상됨과 동시에 금융시장 전체의 효율성 증대에도 기여하게 될 것으로 기대된다.
<그림 2 > 미국 주식시장에서 부동산투자신탁부문의 시가총액추이
자료 : National Association of Real Estate Investment Trusts
금융시장 개방과 함께 향후 경쟁이 격화될 것으로 예상되는 우리 나라 주택금융시장의 문제점은 크게 다음의 세 가지로 요약될 수 있다. 첫째, 그 동안 투기방지목적으로 주택 및 부동산과 관련하여 정부규제가 유지되어 왔다. 즉, 기업의 부동산 보유/투자 제한, 신규 분양 주택가격의 상한, 주택금융 및 부동산 투자에 대한 일반적 제한, 해외투자의 제한 등은 우리 나라 주택금융시장의 발전을 저해하는 요인으로 부각되기 시작했다. 둘째, 주택금융 관련 제한이다. 주택금융이 주택은행에 독점됨으로써 시장경쟁이 부진하였고 기타 은행의 경우 장기대출의 한도를 5천만원 이내로 제한함에 따라 주택관련 신용위험의 평가기법이 미발달한 것도 문제점으로 지적되어 왔다. 셋째, 주택금융 관련 하부구조의 미비로 장기금융시장이 미발달함에 따라 장기 자금조달이 상대적으로 취약하였기 때문이다. 이와 같이 부동산시장 고유의 높은 변동성(volatility)으로 그 동안 제도권 금융으로부터 소외되었던 우리 나라의 부동산금융은 증권화기법의 도입과 관련규제의 완화와 더불어 보다 다양한 금융상품의 도입 및 금융기관간 경쟁으로 점차 활성화될 전망이다.
이러한 주택금융의 활성화를 위하여 우선적으로 조성되어야 할 환경은 다음의 몇 가지로 요약될 수 있다. 첫째, 주택금융, 부동산개발 및 부동산 직접투자에 대한 해외투자의 전면적 개방, 둘째, 주택저당채권시장의 활성화, 셋째, 주택관련 신용평가시스템의 개선, 넷째, 장기금융시장의 활성화로 요약될 수 있다. 아울러 주택금융을 비롯한 부동산 금융의 활성화를 위하여 선진 금융시장에서 활발히 이용되고 있는 전문기법의 도입도 시급히 요구된다. 현재 우리 나라는 저당채권부 증권 등 일부 부동산관련 금융이 허용되고 있으나 이제 초기단계 수준으로 시장여건이 성숙되기에는 아직도 많은 시간과 노력이 필요한 실정이다. 특히 열악한 건설업계의 재무상황 등을 감안할 때 프로젝트 파이낸싱 및 不動産投資信託(REITs)등 금융기법의 활성화가 요구된다.

키워드

부동산 금융,   부동산 금융시장,   부동산 금융제도,   기대효과