[부동산임대차와 지상권의 차이점]

소개글

[부동산임대차와 지상권의 차이점]에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ.序 ---------------------------------p. 1
Ⅱ.지상권 ----------------------------------p. 1
1.지상권의 의의와 성질 ----------------------------------p. 1
2.사용권과 물권 ----------------------------------p. 1
3.지상권의 취득 ----------------------------------p. 2
4.지상권의 존속기간 ---------------------------------pp. 2～3
5.지상권의 효력 ----------------------------------p. 3
6.지상권의 처분 ----------------------------------p. 3
7.지료지급의무 ----------------------------------p. 3
8.지상권의 소멸과 그 효과 ---------------------------------p. 4
9.구분지상권과 관습법상의 법정지상권 -------------------------pp. 4～5
Ⅲ.부동산임대차 ----------------------------------p. 5
1.임대차의 목적물 ----------------------------------p. 5
(1)권리도 임대차의 목적물이 되는가?
(2)리스계약의 등장
2.계속적 계약관계 ----------------------------------p. 5
3.부동산 임대인의 보호 ----------------------------------p. 5
(1)보호필요성 --------------------------------pp. 5～6
(2)특별법에 의한 보호 -----------------------------------p. 6
1)현행 민법의 문제점과 주택임대차보호법의 제정
2)농지법의 제정
3)상가건물임대차보호법
4.부동산 임차인을 보호하기 위한 법적 구성 ---------------------pp. 6～7
(1)문제점
(2)임차권의 대항력
(3)임차권의 존속기간에 대한 보장
Ⅳ.지상권과 임차권의 비교 ------------------------------pp. 7～9
1.권리의 성질
2.대항력
3.양도성
4.존속기간
5.대가관계
6.토지소유자의 의무
7.투하자본의 철회

Ⅴ.結 ---------------------------------p. 9 참고문헌 ---------------------------------p. 10

본문내용

양수인에게 대항할 수 없다. 즉, ‘매매에 의한 소유권의 양도는 임대차를 깬다.’ 이러한 법리가 일반화되는 한, 임차인은 임차물의 사용수익권을 상실하게 된다. 한편 우리 민법은 반대의 약정이 없는 한 임차인이 임대인에 대하여 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다고 규정하고 있다(제621조 참조).
다만, 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차는 이를 등기하지 않더라도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 대지임차권을 가지고 대항할 수 있다(제622조).
(3)임차권의 존속기간에 대한 보장 [김준호, 위의 책, p.1097면 참조]
부동산임차인의 사용수익상 지위를 보호하기 위해서는 임차권의 최단기간을 보장하는 것이 중요한다. 우리 민법은 임차권의 최단기간을 강행규정으로써 보장하지 않고 있다. 다만, 주택 및 상가건물 임대차의 최단기간은 특별법에 의해 보장된다.
Ⅳ.지상권과 임차권의 비교
지상권과 임차권은 다음과 같은 차이점이 있다.
1.권리의 성질
지상권은 배타성을 가지며, 직접 토지를 지배할 것을 내용으로 하는 대세적 권리인 데 반하여, 임차권은 임대인에게 토지를 사용·수익·하게 할 것을 청구할 수 있는 대인적 권리이다. 이점에서 양자의 본직적인 차이가 있다. 다만, 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위하여 부동산임차권의 물권화현상이 나타나고 있다.
2.대항력
지상권은 제3자에 대하여 대항할 수 있지만 민법 제186조 참조.
, 임차권은 그러한 대항력을 갖지 못한다. 다만, 부동산 임차권은 등기를 하면 그때부터 제3자에게 대항할 수 있게 된다 민법 제621조 2항 참조.
. 또한 현행민법은 당사자 사이에 반대의 특약이 없으면 임차인은 임대인에 대하여 등기 청구권을 갖는다고 규정함으로써 민법 제621조 1항 참조.
, 단독으로 청구하여 등기할 수 있는 수단을 마련하였다. 그러나 임대인은 미리 등기하지 않는다는 약정을 할 수 있으므로 임차인은 등기를 하지 못하는 것이 보통이다. [김형배, 위의 책, p.500면 참조]
한편 주거용 건물에 관한 임대차의 경우에는 임차인이 그 건물의 인도를 받고 주민등록을 마침으로써 그 임차권은 제3자에 대한 대항력을 갖게 된다. 주택임대차보호법 제3조 1항 참조.
3.양도성
지상권은 양도성이 있으므로, 이를 임의로 양도·임대하거나 담보로 제공할 수 있는 데 반하여 민법 제281조 참조.
, 임차권은 임대인의 동의 없이 양도 또는 전대하지 못한다. 민법 제629조 1항 참조.
4.존속기간
권리존속기간에 대한 약정이 있는 경우에 지상권의 최장기간의 제한은 없고, 최단기간의 제한이 있다. 이에 반하여 임차권은 원칙적으로 20년을 넘지 못한다. 민법 651조 참조.
권리존속기간을 약정하지 않은 경우에는 존속기간을 약정하지 않는 경우에 지상권에 있어서는 토지의 사용목적에 따라 30년·15년·5년을 그 최단존속기간으로 하는 데 민법 제281조 참조.
반하여, 임차권에 있어서는 언제든지 해지통고를 할 수 있고 일정기간의 경과로 해지의 효력이 발생한다.
권리존속기간의 법정갱신에 있어서 지상권은 규정이 없는 반면 임대차에 있어서는 규정이 있다. 민법 제639조 참조.
5.대가관계
가)지료는 지상권의 요소가 아니지만, 차임은 임대차의 요소이다. 민법 제618조 참조.
나)지상권에 있어서는 지상권자가 2년 이상의 지료지급을 연체한 때에만 그 소멸청구를 할 수 있는 반면 민법 제287조 참조.
, 임차권에 있어서는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하면 해지통고를 할 수 있다. 민법 제640·641조 참조.
6.토지소유자의 의무
지상권설정자는 토지의 사용을 방해하지 않을 소극적 인용의무만을 부담하지만, 임대인은 토지를 사용에 적합한 상태로 유지해 줄 적극적 의무를 부담한다. 민법 제623조 참조.
7.투하자본의 철회
지상권자나 임차인 모두 그 권리가 소멸한 경우에는 지상물을 수거할 수 있고 지상물의 매수를 청구할 수도 있다.[김형배, 위의 책, p.501면 참조]
Ⅴ.結
지금까지 지상권과 임차권에 관하여 살펴보고 차이점을 살펴보았다.
지상권은 제3자에 대하여 반드시 대항할 수 있지만, 임차권은 반드시 대항할수 있는 것이 아니다. 부동산임차권도 등기를 하면 그 때로부터 제3자에 대항할 수 있지만, 임대인은 등기하여 주지 않는다는 반대약정을 할 수 있으므로 반대약정을 하는 것이 보통이다. 이와 같이 임차권이 지상권보다 그 효력이 현저하게 약하기 때문에 실제에 있어서는 지상권보다는 임차권이 널리 행하여지고 있다.
이는 물권인 지상권이 채권인 임차권에 비하여 그 효력이 강하기 때문에 지상권의 설정은 토지소유자에게 부담을 주므로 토지소유자가 이를 기피하기 때문이라고 생각된다. 그러므로 오늘날의 사회문제인 타인의 부동산이용권자를 보호하기 위하여는 임차권을 강화하여 물권적인 효력을 부여하지 않으면 안 되게 된 것이다. 즉, 임차권의 물권화가 필요하다는 것이다. 민법은 임차권의 물권화에 호응하여 부동산임차권을 강화하는 동시에, 지상권의 내용도 구민법보다 지상권자에게 경신청구권과 지상물매수청구권을 인정함으로써 지상권자의 보호를 꾀하였다. 그러나 지상권을 강화한다고 해서 반드시 부동산이용권자를 보호하는 결과가 되는 것은 아니다. 왜냐하면 지상권을 강화하면 할수록 더욱더 지상권은 설정될 가능성이 희박해질 것이기 때문이다.
지상권이 비록 물권으로서 배타성을 배제하지는 못하겠으나, 보다 중요한 것은 현실에 있어서 적용검토가 더 중요하다고 생각된다.
이론적ㆍ학설적으로 문제가 있다하더라도, 이것은 보수적인 태도에서 사소한 것을 지키려하는 아집에 불과할 뿐이고 진정 소중하고 필요한 부분을 인지하고 있음에도 근시안적인 태도로 비효율적인 결과를 불러올 뿐이다.
판례의 입장이 현실을 고려하는 태도로 변화되었다고 하지만 아직 임차권의 지위는 불확정적이라고 본다. 다양한 관점에서 고려해야할 판례의 입장을 이해하지 못하는 것은 아니나, 현실적으로 가장 빠른 대책은 법원에 달려 있다고 본다. 판례의 보다 진취적인 태도를 바라는 바이다.
참고문헌
김준호, 민법강의, 법문사, 2003
곽윤직, 물권법, 박영사, 2004
김형배, 민법학강의, 신조사, 2004

키워드

채권,   물권,   지역권,   지료,   효과,   물권법,   관습법상지상권,   주택임대차보호법