[토지경제학] 강남 고가 아파트의 가격형성과정 분석

소개글

[토지경제학] 강남 고가 아파트의 가격형성과정 분석에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 머리말

2. 주택

3. 토지

4. 가격형성 요소

4. 이론 및 모형 검증

5. 끝 맺음

본문내용

적 기초를 제시하였다.
(2) 주택에 대한 헤도닉 가격 모형
- 단순 헤도닉 모형은 주택특성변수를 독립변수로 하는 회귀함수식을 이용해 주택가격을 추정하는 것이다. 이 모형은 Lacaster(1966)와 Rosen(1974)의 연구에서 그 이론적 틀이 마련되었다. 이보다 앞선 Court(1939)와 Griliches(1961)의 연구는 주택매매가격을 주택특성변수들에 회귀시킴으로써 주택가격의 변동을 설명하고 있는데, 이것을 헤도닉 가격모형이라고 부르고 있다. 그러나 엄밀한 의미에서는 Rosen(1974)의 헤도닉 가격모형이 주택가격과 주택특성변수들의 함수관계로부터 특성변수들의 잠재가격과 지불용의 함수를 추정하기 위한 연구모형이라고 할 때, 이들 연구는 헤도닉 가격모형이라기 보다는 단순 헤도닉 회귀모형이라고 할 수 있다. Rosen(1974)의 연구에 따르면 주택은 그 주택이 갖는 서비스를 구성하는 교통시설, 거주민의 소득특성과 같은 지역적 특성, 공기오염도와 같은 환경적 특성, 방의 개수, 욕실개수, 평수 등과 같은 주택 본래의 주거 특성 등 여러 가지 특성들의 집합으로 간주된다. 따라서 이러한 여러 가지 특성의 조합에 따라서 이질적인 주택이 존재할 수 있다. 이러한 헤도닉 가설에 근거하는 헤도닉 가격 모형은 주택특성변수들로 구성되는 주택가격 함수로 표현된다. 일반적인 헤도닉 가격함수의 경우는 식(1)과 같다.
여기서 Pi는 I번째 주택매매가격, Xi는 I번째 주택특성변수, Ti는 시간에 대한 더미변수, 는 오차항이다. 헤도닉 가격 모형은 비록 시간의 경과에 따른 주택특성의 변화가 일정한 주택가격지수를 산출하기 위한 것이지만, 식(1)에서 보는 바와 같이 반복배배 모형과 달리 주택 특성변수들을 지수 산출 과정에 반영하고 있다는 점이 그 특징이라고 할 수 있다.
그러나, 이 모형도 편의와 표본이용의 비효율성이라는 문제점을 갖고 있다. 즉 함수 형태의 설정오차로부터 추정치와 모수 간에 편의가 발생할 수 있다. 더구나 주택거래에 관해 이용 가능한 모든 정보를 충분히 사용하지 못한다는 점과 모형설정과정에서 특성변수들을 누락할 가능성이 있다는 점에서 비효율적이라는 지적을 받고 있으며, 시간의 경과에 따라 주택특성변수들의 잠재가격이 변화할 수 있음에도 불구하고 단순히 지수산출 과정에서 특성변수들을 감안할 뿐 잠재가격의 변화를 간과하고 있다는 약점을 갖고 있다. 만약 잠재가격이 일시적으로 변한다면 편의를 지수에 반영하는 결과를 초래할 수 있기 때문이다.
Anderson & Croker(1972), Bishop & Cicchetti(1975), Freeman(1974) 등은 헤도닉(hedonic)가격모형을 응용하여 환경의 질적 특성에 대한 수요를 추정하였다. 미국과 서부유럽 등에서 주택수요의 특성을 연구하는데 널리 이용되는 방법이다.
그러나 주택은 문화적 소비자라는 특성을 가지고 있으므로, 서양에서 발달된 기법을 주택시장환경이 매우 다른 우리나라의 현실에 무분별하게 적용하는 것은 잘못된 연구결과를 초래할 위험이 있다. 그러므로 헤도닉 가격기법을 우리나라의 주택시장에 적용하여 주택특성에 대한 수요를 추정하는데 있어 우리나라는 지역적경제적문화적 측면에 있어 서양과 전혀 다른 배경을 가지고 있기 때문에, 주택시장의 환경이 매우 다르고 주택가격에 영향을 미치는 변수도 다르게 나타날 수 있다는 점을 감안하였다.
(3) 주거용지대이론(정태적 도시토지이용)
가정:
- 직장은 도심에 집중 도심으로 출퇴근 단일도심모형
- 동일한 특성의 주민( 동일한 효용곡선)
- 동일한 주택 & 필지규모: fixed density (1/q)
토지와 기타재화간 대체효과 부재
효용은 기타재화의 소비량으로 결정
교통비와 임대료의 상쇄효과
R(d) = y - kd - x0
도시경계(b) 에서
-c: 초기 건축비용에 대한 연비용
-R(b) = y - kb - x0 = raq + c
-x0= y - kb - (raq + c)
주택임대료: R(d) = k(b-d) + raq + c
- 주택임대료의 구성요소
입지임대료(location rent)
구조물 임대료(structure rent): 총건축비용의 연비용(annualized cost)
농업지대(agricultural rent): 기회비용
지대: r(d) = ra + k(b-d)/q
(4) 도시성장과 부동산가격
- 가정 및 기본식
N = b2/q b = (nq/ )1/2 :
- 도시경계의 확장률은 인구성장률의 1/2
- 연간 인구성장율이 4%; 도시경계의 성장율 2%
bt =b0egt, t >0
T(d) = log(d/b0)/g, d > b0
Rt(d) = raq + c + k(bt - d), d bt, for all t
성장하는 도시의 주거임대료곡선
- 성장과 가격
가격 = 미래임대소득흐름의 현재가치
주택가격의 구성요소
-Agricultural value, Structure Value, Current Location Value, Future Growth in Location Value
5. 끝맺음
- 여러 데이터를 기반으로 강남에 대한 불균형 토지가치와 이용, 한국에서 가장 비싼 아파트들의 강남입지와 가격형성에 대해 검토하였다. 이론부분에서 제시한 ‘여과이론’의 거주지역 이주현상이 아직 일어나지 못하고 있다, 이는 현재 강남은 국가정책, 발전정도, 교통, 환경, 교육, 인구, 지대 등 여러 요인들의 총체적 효과로 인해 타 지역에서 강남으로 이주하는 것이 굉장히 어려운 상황을 만들어 내었고, 곧 사회 전반적 혜택을 누리기만하고, 분배하지 않는 일종의 ‘블랙홀‘을 형성해 내었다. 이러한 불균형 토지 가치와 이용, 주택의 가격상승과 입지는 현재의 강남을 더욱 부유하게 하여 주변 도시와 지방도시에게 있어서 악영향을 미치게 된다. 또한 머리말에서 소개한 ‘인간이 토지를 선택하고 가치를 형성하는 것이 아닌, 토지의 가치에 의해 인간이 선택되어지는 주객전도현상’을 강화시키고 있다. 토지의 이용과 주택은 인간의 생활을 위해 반드시 필요한 요소들이다. 이러한 인간의 생존을 위한 것들이 돈과 결합하여, 상업행위로써의 이용으로 변하는 것은 피해야 할것이다.

키워드

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