[부동산금융][부동산투자신탁][리츠-REITs]부동산 금융과 부동산투자신탁(리츠-REITs)의 배경, 현황, 문제점과 전망 및 향후 개선방향(부동산자산관리, 부동산금융, 부동산투자신탁(리츠-REITs))

소개글

[부동산금융][부동산투자신탁][리츠-REITs]부동산 금융과 부동산투자신탁(리츠-REITs)의 배경, 현황, 문제점과 전망 및 향후 개선방향(부동산자산관리, 부동산금융, 부동산투자신탁(리츠-REITs))에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 부동산자산관리의 중요성

Ⅲ. 부동산 금융
1. 부채(dept)형
1) ABS(Asset Backed Securities)
2) MBS(Mortgage Backed Securities)
2. 지분(equity)형
1) REITs(Real Estate Investment Trusts)
2) MBS, ABS 와 CBO/CLO의 차이

Ⅳ. 부동산투자신탁(리츠-REITs) 제도의 도입 배경
1. 부동산 증권화 현상
1) 도입 배경
2) 동향
2. 제도 도입의 필요성 및 추진 경과
1) 필요성
2) 추진 경과

Ⅴ. 부동산투자회사제도의 기대효과

Ⅵ. 부동산 투자와 리츠
1. 부동산투자신탁(리츠-REITs)
2. 구조조정 '(리츠-REITs)'
3. 다른 부동산간접상품과의 차이점

Ⅶ. 계약형 (리츠-REITs)제도의 법적 성격

Ⅷ. 현황 및 문제점

Ⅸ. 부동산투자신탁(리츠-REITs)의 전망과 활용

Ⅹ. 향후 개선 방향
1. 부동산투자신탁(리츠-REITs) 업무관련 신탁겸영은행의 규제 완화
2. 부동산투자신탁 업무관련 허용대상 확대

Ⅺ. 결론

본문내용

모순된 관계에 비해서는 훨씬 보완성도 높아질 것으로 기대된다. 투자자 입장에서는 자산운용, 또는 재테크에 있어 좀 더 안정적인 포트폴리오를 구성할 수 있는 계기가 된다. 리츠를 이용한 간접투자를 택할 경우, 환금성, 안정성, 수익률, 위험분산 등에서 강점이 있다. 전문가들이 투자를 대행하기 때문에 투자 실패의 위험도 낮게 된다. 리츠회사에 초기 출자할 때는 발기인 구성과 주식인수비율, 예상 경영진과 전문인력의 여부, 사업계획서에 대한 구체성 등 발매 기관의 건전성에 대해 꼼꼼히 따져보아야 한다. 상장 후에는 매분기 투자보고서를 참조하여 일반 주식 거래시와 마찬가지로 해당 리츠 회사의 실적과 전망에 대해 판단하여 투자하면 된다.
Ⅹ. 향후 개선 방향
1. 부동산투자신탁(리츠-REITs) 업무관련 신탁겸영은행의 규제 완화
현행 『신탁업법』에 근거하여 계약형 부동산투자신탁이 허용된 신탁겸영은행에 대하여 부동산투자신탁 업무의 효율적인 추진이 가능하도록 각종 규제를 완화할 필요성이 있다. 첫째, 계약형 부동산투자신탁 업무와 관련하여 신탁겸영은행의 비업무용 부동산 소유에 대한 규제가 완화될 필요성이 있다. 현행 『은행법』 제38조에 의하면, 은행은 업무용 부동산이 아닌 부동산(저당권 등 담보권의 실행으로 인하여 취득한 부동산 제외)의 소유를 금지하고 있다. 부동산투자신탁의 투자 대상인 부동산에 대한 소유 제한은 해당 업무의 효율적인 추진에 결정적인 애로 요인이며, 특히 일시적이나마 부동산의 소유가 불가피한 개발사업은 효율적으로 추진하기 곤란하다. 따라서 신탁겸영은행의 신탁계정 및 고유계정을 철저하게 분리하고, 계약형 부동산투자신탁을 위한 신탁계정에 한정하여 비업무용 부동산의 소유를 일정 범위 이내에서 허용할 필요성이 있다. 둘째, 계약형 부동산투자신탁 업무와 관련하여 신탁겸영은행의 자회사 설립 및 소유에 대한 규제를 완화하거나 중장기적으로 폐지할 필요성이 있다. 현행 『은행법』 제37조에 의하면, 은행은 다른 회사에 대한 출자 제한으로, 다른 회사의 의결권이 있는 발행 주식(출자 지분 포함)의 15/100를 초과하는 주식을 소유할 수 없다. 부동산관련 전문 지식 및 경험이 요구되는 부동산투자신탁 업무는 자산 운영 및 관리 기능의 전문성에 의하여 성패가 결정되는데, 은행의 자회사 설립에 대한 제한은 전문적인 자산운용회사의 설립 및 운영을 금지하는 결과를 초래하고 있다. 따라서 다른 회사에 대한 신탁겸영은행의 출자 제한 사항 중에서 계약형 부동산투자신탁 업무를 위한 자회사 설립에 대한 규제를 완화하거나 중장기적으로 폐지할 필요성이 있다.
2. 부동산투자신탁 업무관련 허용대상 확대
부동산투자신탁 상품은 부동산 및 부동산관련 유가증권에 대한 투자를 바탕으로 수익을 창출하는 구조를 형성하여, 업무의 추진 과정에서 투자 금융 기능과 부동산 관리 및 개발 기능이 적절하게 결합되어야 한다. 그러나, 신탁겸영은행의 현재 상황을 고려할 때, 현실적으로 부동산 관리 및 개발의 기능을 보유하기가 불가능하여 동 제도의 활성화를 기대하기 어려운 실정이다. 따라서 계약형 부동산투자신탁 제도의 활성화를 위한 현실적인 방안으로서, 부동산 관리 및 개발 기능을 보유한 여타 신탁회사에게 부동산투자신탁 업무를 허용하는 방안을 고려할 필요성이 있다. 우리 나라의 경우, 부동산 관리 및 개발 기능을 보유한 전문적인 신탁회사로서 부동산신탁사를 지적할 수 있다. 부동산신탁사는 1990년대 초반 토지공개념의 도입과 더불어 효율적인 부동산의 개발 및 이용을 목적으로 도입된 부동산신탁제도에 근거하여 설립된 신탁회사이다. 부동산신탁은 부동산을 위탁받아 이를 관리, 처분, 개발하거나 담보로 하여 금융기관으로부터 자금을 대출받는 것을 의미하며, 신탁업무의 종류는 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 그리고 토지(개발)신탁이 있다. 이와 같은 신탁업무의 내용을 살펴볼 때, 부동산신탁사는 부동산신탁제도라는 제도적 틀에 기초하여, 사실상 부동산 개발 및 관리 사업을 전개하는 부동산투자회사로서 기능하여 왔다. 따라서 부동산신탁사를 활용하여 계약형 부동산투자신탁 제도를 활성화하는 방안이 적극적으로 마련될 필요성이 있다. 계약형 부동산투자신탁 제도의 활성화를 위한 부동산신탁사의 활용 방안은 매우 다양할 것으로 판단된다. 무엇보다도 부동산신탁사는 기존의 부동산신탁 업무의 경험에 기초하여 자산 운용 및 관리의 역할을 담당하는 전문적인 자산운용회사로서 기능할 수 있을 것이다. 또한, 부동산신탁사는 금융감독위원회로부터 금전신탁 인수업무의 인가를 받아 부동산의 매입 및 개발 등에 신탁자금을 운용하는 계약형 부동산투자신탁의 주체로서 기능할 수 있을 것이다.
. 결론
외환위기(Currency Crisis) 이후의 금융시장 경색과 부동산가격의 폭락은 금융기관과 대규모 단기차입에 의존해 왔던 건설업계에 심각한 유동성위기(Liquidity Risk)를 가져왔다. 정부와 기업들은 이러한 유동성위기를 극복하고자 자산유동화법에 관한 법률과 주택저당채권(MBS:Mortgage Backed Securitization)유동화회사법의 제정을 통하여 부동산 증권화(Securitization of Real Estate)를 위한 제도적 기반을 마련하였고, 많은 논의 끝에 부동산 투자회사법을 금년 4월 7일에(법률 제6471호) 제정?공포하였다. 그리고 5월 24일에 기업의 구조조정 부동산 투자회사에 대한 특례사항을 신설하여(법률 제6483호) 오는 7월중에 부동산투자회사법이 시행될 예정이다. 바야흐로 우리나라에도 자본시장과 부동산시장의 통합시대가 시작되게 된 것이다. 현재 부동산 시장에서 임대운영소득(Incom Generating Lease)의 수익(Yield)이 만족할 만한 수준인지가 불투명하고 부동산개발에 대한 사업성공 예측이 쉽지 않아 학자들간에 부동산 투자회사법의 도입이 부동산 시장에 미치는 효과에 대하여 논쟁이 일고 있다. 그러나 제도적인 미비점은 시행 후 점차로 보완 될 것이므로 장기적으로 우리 부동산시장과 자본시장에 미칠 긍정적 파급효과는 적지 않을 것으로 본다. 이러한 시장환경의 변화와 관련업체에 미치는 영향을 알아보고 이에 따른 적절한 대응이 있어야 겠다.

키워드

부동산,   부동산금융,   부동산투자신탁,   리츠,   REITs