[부동산 증권화][부동산투자회사][부동산시장][부동산]부동산 증권화와 부동산투자회사를 통해 본 부동산시장의 미래와 대응방안 분석(부동산증권화, 부동산신탁과 부동산투자신탁, 부동산투자회사법)

소개글

[부동산 증권화][부동산투자회사][부동산시장][부동산]부동산 증권화와 부동산투자회사를 통해 본 부동산시장의 미래와 대응방안 분석(부동산증권화, 부동산신탁과 부동산투자신탁, 부동산투자회사법)에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 가치평가의 새로운 패러다임과 부동산 증권화

Ⅲ. 부동산 증권화의 방식과 구조
1. 부동산 증권화의 방식
2. 부동산 증권화의 구조
1) 부동산 증권화 참여자의 역할
2) 부동산 증권화의 과정

Ⅳ. 부동산신탁과 부동산투자신탁

Ⅴ. 우리나라의 부동산투자회사법
1. 부동산투자회사법의 입법배경
2. 부동산투자회사에 대한 법체계
1) 부동산투자회사의 종류
2) 부동산투자회사의 설립요건과 형태
3) 부동산투자회사의 기관
4) 부동산투자회사 주식의 소유제한․강제상장 및 이익배당
5) 투자자보호와 공시제도
6) 개발형 부동산투자에 대한 제한
7) 유가증권투자에 대한 제한
3. 세법과의 연계적 발전필요성

Ⅵ. 부동산 시장의 미래와 관련업계의 대응 방안

Ⅶ. 결론

본문내용

화 및 종합토지세의 분리과세 및 감면 등 다양한 세제상의 혜택을 주는 것도 고려해 보아야할 것이다.
Ⅵ. 부동산 시장의 미래와 관련업계의 대응 방안
이상에서와 같이 이제 부동산은 과거의 단순한 토지, 건물의 물리적인 의미가 아닌 금융자산 중의 한 가지로 인식됨에 따라 큰 변화를 맞고 있다 IMF위기 이후의 경제환란으로 인해 개방된 부동산 시장은 이제 국제적인 시장으로 재편되어 가고 있으며, 외국 부동산 펀드나 투자은행의 부실채권(non-performing loan;NPL) 인수로 시작된 외국인의 부동산 시장으로의 진출은 현재 이들을 국내 주요 부동산의 지분투자자로 바꾸어 놓았다. 이렇게 되자 부동산과 관련된 여러 서비스 분야에서 국제적인 기법과 기준을 요구하게 되었다. 먼저 중개시장은 전속중개제도가 점차 낯선 제도가 아닌 익숙한 거래제도로 사용되고 있고, sales & leaseback등 금융기법과 병합된 새로운 거래제도가 등장했다. 이와 함께 중개시장에 종사하는 인력도 점차 전통적인 지역밀착형 중개서비스 인력과 전문지식으로 무장된 전문지식인 집단으로 분류되어 가고 있으며, 중개업계의 대형화 및 프랜차이즈화, 업종의 세분화가 가속화 되고 있다. 평가시장은 기존 제도권의 평가수요가 급감하고 이에 따라 평가업계 전반에 걸쳐 구조조정의 위기감이 팽배하게 되자, 전통적인 평가 기법에서 수익지향적인 평가 기법으로 바꾸지 않을 수 없게 되었다. 평가대상 역시 토지·건물 등 고정자산에서 상표권·영업권·기업가치·기술가치 등 무형자산으로 바뀌어 가고 있다. 영업형태도 단순한 평가 용역업에서 종합 부동산 서비스 용역업으로 진출하고 있다.
부동산의 전문인력들은 부동산 금융시장이 각광을 받기 시작하면서 기업 포트폴리오구성, 보유부동산 운영전략 수립, 최적 매각방안, 부동산 증권화 방안 등 총체적인 부동산 서비스를 제공해주는 CRE 시장으로 진출을 계획하고 있다. 이는 금년에 발효하게되는 부동산투자회사법 상에 규정된 투자자문회사가 주도하게 될 기능으로서 향후 부동산의 유동화 및 증권화가 본격화 되면 기존의 최유효이용 판단위주의 컨설팅 시장을 대치하게 될 것이다.
현재 시설관리에 국한되고 있는 부동산 관리시장은 앞으로 자산관리 및 종합 부동산관리 서비스로와 병합·발전해 나가야 한다. 다만, 이러한 용역을 제공하는 모든 인력을 보유한다는 것은 현실적으로 어려우므로 결국은 현재의 아웃소싱 방식에 의한 인력 운영 시스템이 확장될 것으로 보이고, 이에 따라 전문 부동산 용역회사와의 제휴도 본격화 될 것이다.
결국 부동산 시장은 시장 전반에 걸쳐 용역 서비스의 전문화 및 세분화가 가속화될 것이고 이로 인해 서비스 제공 인력도 새로운 인력 집단으로 대체가 요구될 것이다. 이 과정에서 기존의 회계사·평가사·중개사·변호사 등 전통 직업군 간의 경계가 희소해지고 경쟁이 격화되고 있으며, 앞으로는 이러한 현상이 더욱 심화될 것이다. 어쩌면 이들은 살아 남기 위하여 상호 전략적인 제휴 또는 합작 등을 통해 대규모의 전문 서비스 집단으로 거듭나는 시나리오을 구성해 낼지도 모른다. 이제는 부동산 서비스업에 종사하고 있는 전문인력들이 타성에 젖어 기존에 해오던 업무에 국한되어서는 대단히 위험하다는 사실을 인식해야 할 때이다. 급격하게 변하는 시장의 흐름을 꿰뚫어 국제적인 수준에 부합하는 서비스를 제공할 수 있어야만 부동산 시장에 몰려오는 커다란 변화의 물결에 대응할 수 있기 때문이다.
Ⅶ. 결론
외환이기 이후 지속되어 온 금융산업 구조조정의 영향으로 우리 나라의 금융환경은 급격하게 변화되고 있으며, 이와 함께 주택금융 등 부동산 관련 금융산업도 많은 변화가 진행되고 있다. KOMOCO라는 유동화전문회사가 출현하는 등 부동산은 이제 단순한 보유대상이 아닌 투자의 대상으로서 그 중요성이 부각되고 있다. 최근 정부에서도 부동산금융의 일환인 주택저당채권담보부증권(MBS)과 주택저당채권담보부채권(MBB)에 대한 수요를 활성화하기 위해 이에 대한 이자소득세율을 10%만 적용하기로 하는 등 각종 지원책을 마련하고 있다. 이와 같이 급변하고 있는 부동산금융은 앞으로 선진 금융기관들의 진출로 더욱 큰 변화를 겪게 될 것이다. 뿐만 아니라 지속적인 금융규제의 완화로 다양한 금융기관들이 부동산관련 업무를 취급할 수 있게 됨에 따라 부동산금융과 관련된 경쟁이 심화될 것으로 전망된다.
먼저 부동산 금융에서 큰 비중을 차지하는 주택금융의 경우 주택은행, 할부금융기관, 기타 은행 및 상호신용금고 등 공급측면에서 시장참여자가 다양화될 것으로 전망된다. 이는 지가통제나 주택금융관련 금리규제가 지속적으로 완화되어 거의 모든 금융기관이 주택금융을 취급할 수 있게 되기 때문이다. 이와 함께 은행산업내의 경쟁심화 및 대기업의 탈 은행화 진행으로 그 동안 소매금융에 특화해온 국내 시중은행들을 중심으로 부동산 금융관련 업무가 지속적으로 확대될 것으로 예상된다. 실제로 장기저리로 융자를 받아 주택을 마련할 수 있는 주택저당채권(MBS)이 오는 3월말께 5천억원 규모로 첫 발행을 앞두고 있고 주택청약예금 유치 경쟁도 본격화될 것이 확실시되고 있다. 이밖에도 부동산전문회사나 금융기관이 소액투자자에게 주식을 발행해 모집한 자금을 전문적인 부동산운용회사에 맡겨 빌딩이나 주택저당채권(MBS)에 투자하는 제도인 부동산투자신탁(REITs)제도의 도입도 올해 안에 실시될 것으로 보여 국내 부동산 관련 금융시장에 질적?양적 판도변화가 예상되고 있다. 이러한 변화의 주도요인은 증권화기법의 발달로 그 동안 투자대상으로 많은 제약이 있었던 부동산의 증권화(securitization)가 가능해져 새로운 시장과 시장참여자가 형성될 수 있었기 때문이다.
전반적으로 볼 때 지금까지 일종의 투기수단으로만 인식되어왔던 부동산이 금융의 중요한 수단으로 활용되기 시작했다는 점에서 부동산 금융의 발전은 큰 의미를 갖는다. 특히 부동산금융은 실물과 금융의 연계고리로서의 중요성이 최근 거시재정이론(macro-finance theory)과 관련된 연구결과에서 지속적으로 강조되고 있는 가운데 부동산금융의 취약성은 그 동안 위기국가들의 위기발생과정에서도 적지 않은 역할을 한 것으로 판명되고 있다.

키워드

부동산,   부동산투자,   부동산증권화,   부동산투자회사,   부동산시장