[부동산투자신탁][리츠][REITs]부동산투자신탁(리츠-REITs)의 종류, 장점과 단점, 부작용과 대책 및 향후전망 분석(부동산투자신탁(리츠-REITs), 부동산신탁, 부동산투자신탁회사, 부동산시장, 부동산투자신탁)

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[부동산투자신탁][리츠][REITs]부동산투자신탁(리츠-REITs)의 종류, 장점과 단점, 부작용과 대책 및 향후전망 분석(부동산투자신탁(리츠-REITs), 부동산신탁, 부동산투자신탁회사, 부동산시장, 부동산투자신탁)에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 부동산증권화제도의 현황

Ⅲ. 부동산투자신탁(리츠-REITs)의 종류
1. 투자대상에 따른 분류
2. 환매의 가부에 따른 분류
3. 기한한정여부에 따른 분류

Ⅳ. 부동산투자신탁(리츠-REITs)와 부동산신탁의 차이점

Ⅴ. 부동산투자신탁회사의 자격요건

Ⅵ. 부동산투자신탁(리츠-REITs) 제도의 장점과 단점

Ⅶ. 불투명한 수익률

Ⅷ. 예상되는 부작용 및 대책
1. 부동산 가격상승 및 부동산 투기
2. 생산자금 부족우려
3. 전문 인력․기관 부족
4. 초기 시장과열 우려
5. 투자자의 손실발생
6. 개발사업의 리스크 및 난개발 우려
7. 경영진의 도덕적 해이, 사기 발생 등

Ⅸ. 향후 전망 분석

Ⅹ. 결론

본문내용

출자 제한 예외 인정 등으로 기존의 프로젝트회사보다는 훨씬 효율적인 프로젝트 운영이 가능할 수 있고 투자자 입장에서는 투자위험을 더 잘 관리할 수 있기 때문이다.
PFV제도의 주요 내용을 살펴보면, 먼저 업종 구분은 없지만 프로젝트 금융에 한정하고 장기 사업(2년 이상)이면서 대규모 사업(최저자본금 100억 원 이상)으로 제한하였다. 둘째, PFV는 금감위에 등록해야 하고 금융기관이 일정 비율 이상 지분을 출자해야 한다. 그리고 프로젝트의 자금 일체를 금융기관에서 위탁관리해야 한다. 그리고 공모는 인정하지 않고 주주 100인 이내의 사모만 허용될 예정이다. 셋째, 이 회사는 부동산 매입, 관리, 운용 및 처분 등 부동산 전반의 업무를 수행하고 PFV가 페이퍼 회사이므로 자산관리자에게 위탁 운용해야 한다. 넷째, 존속 기간은 2년 이상이고 해산요건을 법정화하여 투자자를 보호하고 있다. 그리고 차입은 허용하되 차입규모는 제한하고 회사채 및 이익참가부 사채 발행을 허용할 예정이다. 끝으로 대도시 법인 설립 시 등록세가 중과세 되지 않고 현물출자시에 취?등록세가 면제된다. 이익의 90% 이상을 배당하면 법인세가 면제되고 금융기관이 PFV에 지분을 투자해도 각종 출자제한 등의 규제를 받지 않는다.
만약 이 법안이 제정되어 시행될 경우 부동산 업계는 물론 건설업계에 지대한 영향을 줄 것으로 보인다. 이런 영향에 대해서 대략적으로 살펴보면 첫째, 대부분의 부동산 개발사업이 이 제도를 통해서 사업이 추진될 것으로 보인다. 왜냐하면 사업 시행 면이나 투자적인 관점에서 보나 지금까지 해온 개발사업의 추진주체보다 훨씬 효율적이며 자금을 지원하는 금융기관 입장에서는 이런 투자체를 선호할 것이기 때문이다.
둘째, 리츠는 개발사업을 직접 수행하기보다는 PFV의 지분에 투자하는 방식을 취할 것으로 예상된다. 이렇게 하면 리츠는 에기치 못한 부동산 개발사업의 위험으로부터 회사를 보호할 수도 있으며 적은 지분으로 높은 투자성과를 기대할 수 있게 된다.
셋째, 저금리의 대출, 법인세 면제 등으로 부동산 개발사업의 수익성이 크게 개선될 것으로 보인다.
넷째, 여러 개의 프로젝트들을 각각 분리시켜 위험을 분산시키는 효과가 있어서 일부 부실사업으로 인해서 다른 우향 사업이 연쇄 도산되는 사태는 막을 수 있을 것이다.
다섯째, 금융기관들이 부동산 개발사업에 대한 현금흐름 분석을 토대로 자금 지원 여부를 결정짓기 때문에 부동산 개발사업에 대한 금융기관의 영향력은 점점 커질 것으로 예상된다.
끝으로 하여간 PFV 제도 도입되면서 SOC 사업은 물론 건설, 부동산 개발사업, 분양형 리모델링 사업 등 부동산 프로젝트에 대한 파이낸싱이 촉진되고 활성화될 것으로 보인다.
Ⅹ. 결론
침체 중에 있는 부동산 경기를 활성하고, 재벌과 금융기관의 부실자산정리 등의 목적으로 REITs에 관한 법이 상당한 기간 진통 끝에 법은 2001.03.08에 국회를 통과했고, 시행령(안)은 2001.04.07에 입법예고하였다. 미국 Appraisal Institute에서 최근 발표한 부동산 산업의 Mega Trends로 ①Technology ②Seculitization ③Globalization ④Consolidation ⑤Longevity Era를 들고 있다. 우리의 부동산투자회사법으로 대표되고 있는 REITs제도는 만약 제도가 도입되지 않았다면 상당한 기간 지연될 수도 있었던 우리의 부동산 산업을 이러한 Mega Trends의 격류 속에 동참하게 한 역사성이 있다.
부동산투자회사제도는 다수의 투자자로부터 금전을 위탁받아 부동산 또는 부동산관련 유가증권 및 대출 등에 투자하고 이러한 투자를 통하여 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 선진화된 부동산 금융의 간접 투자제도다. 다수의 소액 투자자가 안정성, 수익성 및 증권의 유동성(환금성)이 결합된 상품에 투자할 수 있기 때문에 『꿈의 상품』이라고도 부른다. 우리나라는 1997년 11월 외환위기로 인하여 IMF관리체제가 시작된 이후 우리나라의 부동산 시장은 주거용, 상업용, 공업용, 위락용 등 부동산부문을 가리지 않고 급격히 하락하기 시작하여 부동산시장전반에 걸쳐서 침체기조를 이루고 있다. 따라서, 건설경기를 포함한 부동산 경기를 진작하여 고용의 창출과 연관효과를 일으키고, 구조조정에 따른 부실자산의 매각을 용이하게 할 뿐만 아니라, 부동산의 가치산정 등 부동산의 정보 인프라를 구축하여 부동산업의 선진화를 도모할 수 있는 제도로서 부동산 유동화, 증권화의 극치를 이루고 있는 미국 부동산 신탁제도를 국내에 도입하고 활착할 필요가 더욱 요구되었었다.
우리나라에서는 미국과 일본보다 훨씬 뒤늦게 부동산 유동화 증권화의 필요성을 느꼈으나, 이론 논쟁에 그쳤고, IMF 환란으로 인해, 부동산과 건설경기가 급격히 침체하자 자산유동화에 관한 법률을 제정공포하고, 주택채권 유동화에 따른 유동화 회사설립에 관한 법을 제정했다. 그리하여 ABS와 MBS로 대표되는 증권화에 따른 기반을 구축 중에 있다. 다만 위의 증권들에 비해서 원칙적으로 equity지분에 투자하는 REITs 제도는 일확천금을 하는 종래의 투기성 투자를 완화시키는 점, REITs 자체의 제도권의 금융 없이도 소액을 집결시켜 동시다발의 개발 Project를 수행할 수 있는 점 등 장점이 더욱 많기 때문에 경제위기를 탈출하는 전략적 도구로서 활용하는 목적에 도움이 될 것이다. 또한, 이러한 제도의 도입으로 일반투자자에 대한 정보의 공시는 우리나라 부동산 시장정보의 폐쇄성과 종래 부동산 가치산정의 방법까지 대변화를 예고하고, 나아가 이것은 국내 부동산과 부동산 사업을 국제표준(global standard)이 일반적으로 적용되는 단계로 향상시키게 될 것이다. 그리하여 궁극적으로는 실물시장과 자본시장을 연결하여 부동산 시장의 선진화를 가능하게 할 것이다. 다만 미국등 선진국에서 시행하던 제도를 국내에 처음 도입함에 있어서, 우리 나라의 여건에 순치(馴致)시키는 데에 여러 가지 어려움이 있었고, 법이 통과되기까지 헤아릴 수 없는 내용상의 수정이 있었다. 그야말로 난산중의 난산이었다. 난산이고 보니 유도 분만 중에 태아에 생긴 상처들이 산견된다.

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부동산,   부동산투자,   부동산투자신탁,   리츠,   REITs