[부동산][부동산투자][부동산증권화][유동화][부동산투자신탁][리츠][REITs][부동산투자회사]부동산투자에 있어 부동산 증권화와 유동화 및 부동산투자신탁(리츠-REITs) 비교 및 전망 분석(부동산투자)

소개글

[부동산][부동산투자][부동산증권화][유동화][부동산투자신탁][리츠][REITs][부동산투자회사]부동산투자에 있어 부동산 증권화와 유동화 및 부동산투자신탁(리츠-REITs) 비교 및 전망 분석(부동산투자)에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 개요
1. 소액으로 우량한 부동산에 투자
2. 분산투자
3. 높은 유동성
4. inflationary hedge의 가능성
5. 주식시장과의 비상관성
6. 비과세 특전
7. 전문가에 의한 운용
8. 배당이익 비교우위
9. 자본 상환 배분

Ⅱ. 부동산 증권화. 유동화제도
1. 부동산증권화, 유동화의 개념
2. 부동산 증권화, 유동화의 유형
1) 자산담보부채권(ABS)
2) 주택저당채권담보부채권(MBS)
3) 부동산투자신탁(리츠-REITs)

Ⅲ. 부동산신탁의 유형
1. 목적에 따른 분류
2. 등기이행의 유무에 따른 분류
3. 소유권의 귀속에 따른 분류

Ⅳ. 부동산투자신탁(리츠-REITs)

Ⅴ. 신탁의 중도해지와 환매
1. 현행 신탁관련 법령상 해지규정의 미비
1) 신탁업법 등
2) 증권투자신탁업법 등
2. 수익증권의 환매청구절차
3. 계약형 리츠(REITs)에 있어서 환매규정의 보완필요

Ⅵ. 부동산투자회사 출범에 따른 영향
1. 부동산 투자시장에 미치는 영향
2. 금융시장에 미치는 영향
3. 관련업체에 미치는 영향
1) 중개 유통업체
2) 건설업계
3) 자산관리회사
4) 개발회사

Ⅶ. 부동산 증권화의 한계
1. 부동산에 대한 인식의 변화
2. 정보인프라의 구축
3. 부동산 관련 지수발표
4. 가치산정방법의 개선
5. 법적, 제도적 정비
6. 하나의 도구
7. 토지의 공공성 훼손
8. 부동산과 재산권개념에 관한 변화와 정비
9. 부동산의 수익성 보장
10. 부동산 경영의 KNOW-HOW 부족

Ⅷ. 제도간 비교 분석 및 수요 전망
1. 비교 분석
2. 시장 수요 추정 및 향후 전망
1) 시장 수요 추정
2) 시장 수요 규모
3) 시장 수요 성향
4) 향후 전망

본문내용

적인 상품 개발에는 회의적인 견해를 갖고 있었음.
주요 이유로서 부동산 투자의 높은 위험, 부동산의 운용 및 관리를 위한 전문 인력의 부족, 그리고 부동산 투자의 높은 자기관리 비용 등임.
부동산투자신탁에 대한 기관투자자의 투자 성향을 살펴보면, 수익증권 또는 주식 등의 투자 상품 종류보다는 해당 상품의 유동성 확보가 가장 중요한 요소로 파악되었음.
특히, 장기간의 투자가 요구되는 부동산투자신탁에 대하여 투자의 유동성 확보를 위하여 부분적인 혹은 제한적인 환매의 허용 또는 주식시장의 상장 및 거래가 필요한 것으로 나타났음.
또한, 기관투자자들은 부동산투자신탁의 주요 사항으로서 유동성 확보의 전제 아래 운용상의 투명성 및 수익성을 주요 사항으로 지적하였음.
운용상의 투명성을 확보하기 위하여 자산운용회사 또는 운용팀의 자질, 특히 부동산 개발 및 관리팀의 경력 및 능력을 중요시하였음.
기대 수익률은 기관별로 다소 상이하게 나타나는데, 보험사가 채권 수익률+1.5～2.0% 수준, 연기금은 1년 만기 정기예금 이자율 수준, 그리고 은행권은 3년 만기 회사채 수익률 수준으로 각각 나타났음.
투자 기간의 결정 요인은 상품의 구조 및 자산운용회사에 대한 신뢰도이며, 부동산에 대한 평가 방법은 시장 가치 기준의 평가 방법을 선호하였음.
부동산에 대한 평가 시기는 분기별로 내부 인력에 의한 평가가 필요하고, 연간으로 1회 정도 외부의 전문기관에 의한 평가를 요구하고 있었음.
한편, 세제 문제와 관련하여, 미국의 REITs 또는 호주의 LPT에서와 같이 중장기적으로 세제 혜택의 부여가 투자자의 수익성을 제고하는 차원에서 필요하다는 견해가 지배적이었음.
일반투자자의 수요 성향
수도권 거주의 일반투자자 555명을 대상으로 부동산에 직접 투자할 경우의 고려 사항에 대한 설문 조사를 실시한 결과, 설문 대상자들은 안정성(69.9%)이 가장 중요하다고 응답하였고, 다음으로 수익성(19.7%), 환금성/유동성(6.4%)의 순으로 나타났음.
부동산의 투자 대상별 평균 투자 기간은 대부분이 4～6년이었고, 특히 토지는 상대적으로 장기의 투자 기간이 필요한 것으로 나타났음.
부동산의 투자 대상별 기대 수익률은 시중금리에 4～5% 정도 높은 수준이었고, 투자 기간이 길수록 높은 수익률을 기대하는 것으로 나타났음.
회사형 또는 계약형 부동산투자신탁 등 부동산 간접투자상품의 선호도에 대한 설문 조사 결과, 일반투자자는 주식을 통한 회사형(31.3%)에 비하여 수익증권을 통한 계약형(60.1%)을 선호하는 것으로 나타났음.
그리고, 부동산 간접투자상품에 투자할 경우에 고려할 사항으로서, 부동산 직접 투자의 경우와 마찬가지로, 안정성(45.8%)이 가장 높게 나타났고, 다음으로 수익성(38.6%), 환금성(5.7%)의 순으로 나타났음.
적정 투자 기간에 대하여, 회사형 상품은 전체의 73.5%가 3년 이내로 응답하여 단기성 상품으로 인식하는 반면, 계약형 상품은 71.5%가 1～5년 이내로 응답하여 중단기성 상품으로 인식하고 있었음.
기대 수익률은 회사형과 계약형 상품간에 큰 차이가 없이 시중 금리보다 5% 이상의 높은 수익률을 기대하고 있었음.
회사형과 계약형 상품에 대한 투자 가능 규모는 소규모 투자(500만원 미만)가 30.7%와 24.8%이고, 중규모 투자(500～5,000만원)는 53.7%와 57.7%이며, 대규모 투자(5,000만원 이상)는 15.6%와 17.5%로 나타났음.
4) 향후 전망
계약형 및 회사형 부동산투자신탁의 투자 대상은 부동산 및 부동산관련 유가증권 등으로 동일하고, 개발 또는 관리 등 운영 방법 또한 거의 동일하기 때문에, 향후 금융시장에서의 관계는 경쟁적일 가능성이 매우 높음.
특히, 유동성 및 환금성, 그리고 수익률과 리스크 측면에서의 금융 상품적 구조 및 특성이 두 가지 금융상품의 경쟁적인 관계에 지대한 영향을 미칠 것으로 판단됨.
그러나, 두 가지 금융상품은 각각 수익증권과 주식 형태의 상이한 투자 상품적 특성을 갖고 있음.
따라서 개별 부동산투자신탁에 대한 투자자의 수요 성향은 기본적으로 일반 금융상품에 대한 수요 성향과 비슷할 것으로 예상됨.
금융자산의 금융 상품별 구성 비중은 채권(53.1%), 주식(27.3%), 신탁상품(19.6%)의 순서로 나타나 주식 형태의 상품이 수익증권 형태의 신탁상품에 비하여 시장에서 선호되는 것으로 나타났음.
개별 금융상품에 대한 주체별 투자 비중을 살펴보면, 일반투자자는 채권(48.6%), 은행의 신탁상품(28.9%), 주식(22.5%)의 순서인 반면, 기관투자자는 채권(56.0%), 주식(30.3%), 은행의 신탁상품(13.7%)의 순서로 나타났음.
따라서 일반투자자의 경우, 주식에 비하여 신탁상품의 비중이 다소 높은 반면, 기관투자자는 주식의 비중이 현저하게 높게 나타남.
이와 같은 투자자의 성향을 감안할 때, 주식 형태의 회사형과 신탁증권 형태의 계약형 상품에 대한 수요 성향 또한 비슷할 것으로 전망됨.
따라서 계약형 및 회사형 부동산투자신탁은 금융시장에서 경쟁적인 관계를 형성하지만, 투자 대상으로서 주식과 신탁상품에 대한 투자자의 성향에 따라 일정 수준의 시장 점유율을 유지할 것으로 판단됨.
이상에서 살펴 본 바와 같이, 계약형 및 회사형 부동산투자신탁 제도는 부동산 및 부동산관련 유가증권 등 동일한 범주의 투자 대상에 대하여 거의 동일한 방식의 개발 및 관리 등을 통하여 수익을 창출하는 구조를 형성하고 있음.
따라서 개별 투자 대상에 대하여 시장에서의 두 가지 제도는 경쟁적인 관계를 형성할 수밖에 없음.
그러나, 계약형 및 회사형 부동산투자신탁의 금융상품은 각각 수익증권과 주식의 형태로서, 결과적으로 수익성, 안정성 및 유동성 등 금융상품적 측면에서 상이한 특성을 갖고 있음.
이로 인해 투자자의 입장에서는 차별적인 특성을 갖는 금융상품으로 인식되어, 부동산에 대한 투자 의사 결정 과정에서 선택의 폭을 넓힐 수 있으며, 자산 관리의 포트포리오 측면에서 다양화를 추구할 수 있음. 따라서 향후 구체화될 회사형 부동산투자신탁과 더불어 계약형 부동산투자신탁 또한 활성화되어, 부동산에 대한 투자자의 선택 폭을 확대시킬 필요성이 있음.

키워드

부동산,   부동산투자,   부동산증권화,   부동산투자신탁,   리츠