부동산투자회사법상 특정 약정금액으로 부동산 재매도

소개글

부동산투자회사법상 특정 약정금액으로 부동산 재매도에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 서론

2. 사례조사_교보-메리츠 CR-REITs

3. 관련법상 문제점
3.1 부동산투자회사법상 관련조항
3.2 진정한 양도(True Sale)의 측면에서 고려
3.3 신중한 투자자의 원칙(Prudent investor Rule)

4. 결 론

<참고문헌>

본문내용

1. 서론
「부동산 투자회사를 설립중인 부동산투자회사법상 자산관리회사인 ‘OO’은 부동산투자회사가 ‘A’오피스 빌딩 원매도자인 ‘[주]기말’에게 회사청산시 동 부동산을 재매도하는 조건으로 매매계약을 체결하려 함. 이때 부동산투자회사가 원매도자인 ‘[주]기말’에게 금액을 특정한 약정금액으로 재매도」
이와 같은 상황에서 계약이 관련법상 가능한지와 이러한 계약에 의해 제기될 논란에 대해 알아보고자 한다. 이때 일반적인 부동산투자회사(이하 REITs)의 다른점은 밑줄친 부분과 같이 ‘특정한 약정금액으로 부동산을 재매도하는 조건’으로 매매계약을 체결하는 것이다. 우선 실제 이와 유사한 형태의 REITs 사례를 통해 우리가 가진 조건과의 차이점을 살펴보고 또 주어진 조건만으로 어떠한 결론을 내리기에 한계가 있으므로 추가적인 가정과 그에 따른 문제점을 알아보자.
2. 사례조사_교보-메리츠 CR-REITs
대한항공 소유부동산을 매수하여 구성된 교보-메리츠 CR-REITs(이하 교보메리츠1호)에서 살펴보면 부동산 처분항목에서 Put-back Option을 통해 대한항공에 매각가능하고 행사가격은 매각시점의 감정평가금액을 기준으로 협의 결정한다고 되어있다.
Put-back Option 이란 일정한 실물 또는 금융자산을 약정된 기일이나 가격에 팔 수
있는 권리를 말한다. 기업인수합병시 인수 시점에서는 자산의 가치를 정확하게 산출하기 어렵거나, 추후 자산가치의 하락이 예상될 경우 Option의 일종이다.
즉 실제사례에서도 계약시 원매도자에게 재매도하는 조건의 매매계약이 체결되었음을 알 수 있다. 하지만 우리에게 제시된 상황인‘건국-[주]기말’간의 계약과는 커다란 차이점이 있다. 교보메리츠1호의 경우 부동산투자회사에 유리한 조건으로 청산시 부동산투자회사는 매각시점의 자산가치에 따라 가치 상승분이 있으면 시장매각,그렇지 않을 경우 감정평가를 통한 협의로 행사가격에 원매도자에게 재매각할 수 있다. 이때 계약 조건은 자산가치의 하락에 따른 손실을 보전하기 위한 헷지방법의 하나이며 가격 또한 매각시점에서 결정한다는 차이가 있다.
또한 위 그림처럼 매매계약시 재매도에 대한 금액,시기,매도인과 매수인이 계약조건으로 정해져 있을 경우 진정한 양도(True Sale)로 볼 수 있는가에 대한 논란이 있을 수도 있다.
3. 관련법상 문제점
3.1 부동산투자회사법상 관련조항
부동산투자회사법 시행령 제3조 3항에 의하면 부동산투자회사의 예비인가시 건설교통부장관이 경영의 건전성확보 및 투자자보호를 위해 정해진 사항이 규정되어 있다. 그 규정을 보면 다음과 같다.

키워드

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