[부동산투자신탁][리츠][REITs]부동산투자신탁(리츠-REITs) 분석과 활성화방안 고찰(부동산투자신탁(리츠-REITs) 정의, 부동산투자신탁(리츠-REITs) 의의, 부동산투자신탁(리츠-REITs) 활성화방안)

소개글

[부동산투자신탁][리츠][REITs]부동산투자신탁(리츠-REITs) 분석과 활성화방안 고찰(부동산투자신탁(리츠-REITs) 정의, 부동산투자신탁(리츠-REITs) 의의, 부동산투자신탁(리츠-REITs) 활성화방안)에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 개요
1. 부동산투자신탁(리츠-REITs) 정의
2. 부동산투자신탁(리츠-REITs) 의의
3. 법령상 3가지 유형
1) 투자법인(회사형)
2) 위탁자지도형 투자신탁
3) 위탁자 비지도형 투자신탁
4) open-end & close-end
5) 외부위탁 의무
6) 부동산투자법인 특징

Ⅱ. 부동산 리츠투자

Ⅲ. 경제활성화와 경제구조조정 지원

Ⅳ. 부동산투자신탁(리츠-REITs)의 활성화방안

Ⅴ. 마치며

본문내용

질적 발전에도 기여할 수 있을 것이다.
Ⅳ. 부동산투자신탁(리츠-REITs)의 활성화방안
지금까지 살펴본 바와 같이, 계약형 REITs제도는 이미 신탁관련 법령상에 도입되어 있음.
그럼에도 불구하고 일반인에게나 신탁관련 기관들에게 생소하게 느껴지는 것은 계약형 REITs제도가 신탁겸영은행의 업무 중 하나로 도입되면서 부동산시장의 여건이나 필요한 관련 법령의 정비 등에 대한 준비없이 일부 조문의 개정에 머물렀기 때문임.
계약형 REITs제도는 회사형과 함께 부동산시장에서의 요구와 순기능을 충분히 가지고 있음에도 불구하고 관련 감독기관의 세부적인 기준마련의 태만, 부동산투기억제정책의 고답적 추종, 부동산투자에의 전문성부족 등으로 그 동안 거의 이용되지 못했음.
이제 회사형 REITs제도의 논의와 함께, 계약형 REITs제도에 대한 새로운 관심과 제도정비를 통하여 부동산시장의 활성화를 기하고 부동산의 부가가치창출에 따른 이익이 신탁에 관심을 갖는 일반인 모두에게 돌아갈 수 있도록 제도를 정비하여야 할 것임.
첫째, 부동산신탁사 등으로 하여금 부동산투자신탁업무를 허용하되,『표준신탁거래약관』등의 마련을 통하여 신탁계약을 체결할 때 투자자의사가 충분하게 반영할 수 있도록 함으로써 투자자의 권리보장이 사전적으로 충분히 보장될 수 있도록 해야 할 것임.
둘째, 감독기관의 감독기능의 보완과 관련 기준제정권을 실질적으로 행사하여 신탁회사나 투자자모두에게 일정한 가이드라인을 제시함으로써 신탁계약의 체결 및 이행과정에서 야기될 수 있는 분쟁을 미연에 방지할 수 있도록 노력할 필요가 있음.
셋째, 부동산투자의 특성으로 인하여 계약형 REITs제도의 운영초기에 환매청구가 제한될 수 밖에 없다면 신탁거래약관에 환매의 허용여부, 환매의 허용시 그 범위, 수익증권의 발행 및 상장조건부 환매제한 등에 관한 내용이 분명히 제시될 수 있도록 해야 함.
또한 환매를 청구할 수 없거나 제한적 환매만을 허용하는 수익증권을 발행할 경우 수익자의 환금성보장을 위하여 신탁약관에 별도의 방법을 정하는 것 외에 그 수익증권을 증권거래소에 상장시킬 수 있도록 관계법령의 정비 및 제도적 보완이 이루어져야 함.
넷째, 신탁자금운용상의 적정성, 투명성제고를 위하여 공시규정의 강화가 필요함.
이는 REITs제도의 운영에 감독기관 뿐만 아니라 직접 이해당사자인 투자자가 충분히 감시감독할 수 있는 자료?정보에의 접근을 의미하기 때문임.
공시제도와 관련해서는 현행 『증권투자신탁업법』에서 채택하고 있는 공시제도관련 위원회의 설치운영과 공시책임자 지정제도, 공시담당자 지정제도 등의 적극적 도입을 검토할 만함.
다섯째, 장기적으로는『은행법』등의 개정을 통하여 부동산투자신탁의 순기능적 목적을 달성할 수 있도록 신탁용 부동산보유에 따른 제한을 완화할 필요가 있고, 동시에 현재의 신탁관련 법령에 부동산투자신탁 등에 관한 명확한 근거규정을 마련하여 법시행상의 혼란과 오해를 불식시킬 필요가 있음.
이러한 개정작업에는 『신탁업법』의 개정을 통하여 계약형 REITs제도의 취지와 그 근거, 실질적인 운용절차 등에 관한 내용이 분명하고도 충분히 반영될 수 있도록 해야 함.
또한 시장의 신뢰감을 얻고 REITs제도의 본래적 기능을 충분히 살리기 위해서는 구체적인 법령의 정비 외에도 세부적인 하위기준까지 함께 마련되도록 해야 할 것임.
결국 계약형 REITs제도의 정착 및 활성화는 투자자보호장치의 마련과 함께 투자의 위험성을 최소화하고 전문성과 경험 및 건실한 자본을 갖춘 회사로 하여금 신탁을 운영할 수 있도록 시장진입여건의 마련과 투자과정의 투명성을 어느 정도 확보하느냐에 달려있다고 할 것임.
Ⅴ. 마치며
그 동안 부동산투자는 고수익의 대표적 재산운용방법으로 많은 사람들에게 각인되어 있지만 대부분 직접투자의 형태나 방법으로 이루어져 왔음.
직접적인 부동산투자는 일정한 자본력을 갖추어야 하기 때문에 투자자가 제한적일 수 밖에 없고, 투자대상인 부동산의 발굴과 투자가치의 정확한 평가 및 분석이 수반되어야 하므로 고도의 전문적 지식과 경험을 갖출 것이 요구된다. 또한 상당한 규모의 자금조달이 요구되는 까닭에 그 만큼 투자손실의 위험성도 클 가능성도 있다. 부동산시장에서도 직접투자는 부동산투기와 같은 많은 부작용을 초래하였기 때문에 정책당국은 지금까지 부동산투자와 관련하여 여러 형태의 법제도적 규제에 보다 많은 관심을 두어 왔다. 그러나 우리의 부동산시장은 IMF외환위기를 비롯한 외부적 환경변화와 잠재적 투자수요층의 성장과 같은 내부적 환경변화에 아무런 적응력도 갖지 못한 채 낙후된 시장구조를 그대로 갖고 있는 상태이다.
따라서 부동산시장의 효율성제고와 선진화, 그리고 시장개방에 따른 외부환경변화로의 신속한 대응력제고라는 과제를 풀기 위해서는 보다 선진화된 부동산의 투자방법의 발굴과 부가가치의 증대를 도모할 사회적 필요성이 점차 증대되고 있는 실정이다.
REITs제도는 이와 같은 사회적 요구에 부응한 간접적인 부동산투자수단으로 주목받고 있다. 직접투자방식의 단점을 보완하거나 해소하여 소액의 투자자금을 가진 사람들도 부동산투자에의 참여기회의 제공과 그로 인한 수익의 공유를 기대할 수 있게 한다는 점에서 많은 사람들의 관심을 끌고 있다. 현재 REITs제도는 계약형과 부동산투자신탁회사를 근간으로 하는 회사형이 각각 별도로 주무부처에서 제도마련을 위하여 노력하고 있는 것으로 보인다. 그러나 미국의 부동산투자신탁, 즉 REITs제도를 참고로 하는 가칭 ‘부동산투자신탁법’의 제정은 회사형 REITs의 제도구성을 어떻게 해야 할 것인가를 두고 많은 논의가 있는 실정이며 새로이 입법을 해야 한다는 부담이 있다.
반면에 계약형 REITs제도의 경우, 이미 현행 법령 속에 마련되어 있는 근거규정 및 관련 법규의 정비를 통하여 빠른 시간 내에 정착시킬 수 있는 장점이 있다. 다만 현재로서는 신탁회사 및 신탁겸영 금융기관에만 허용되는 가운데, 계약형 REITs제도의 운영과 관련한 세부적인 내용의 규정미비, 신탁관련 법령내 규정간의 부조화, 은행법이나 증권거래법 등 관련 법령과의 연계성 부재 등으로 인하여 본래의 역할과 기능을 기대하기에는 다소 어려움이 예상된다.

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