[부동산시장][부동산세제][부동산증권화][부동산정책]부동산시장, 부동산세제와 부동산증권화 및 향후 부동산 정책 분석(부동산시장 개방, 부동산세제 평가,개편방안, 부동산증권화, 부동산정책 방향)

소개글

[부동산시장][부동산세제][부동산증권화][부동산정책]부동산시장, 부동산세제와 부동산증권화 및 향후 부동산 정책 분석(부동산시장 개방, 부동산세제 평가,개편방안, 부동산증권화, 부동산정책 방향)에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 개요

Ⅱ. 부동산 시장의 개방
1. 시장 개방과 그 전개
2. 부동산에 대한 인식 변화
3. 경쟁의 국제화

Ⅲ. 부동산세제의 평가 및 개편방안
1. 부동산세제의 평가
2. 난개발 방지를 위한 개편방안

Ⅳ. 부동산 증권화
1. 부동산과 자본시장에 미치는 효과
2. 증권화 과정의 참여자에게 미치는 효과
1) 자산 보유자
2) 투자자
3) 차입자

Ⅴ. 향후 부동산 정책의 방향

본문내용

유자는 자신이 보유한 자산의 적절한 가치를 쉽게 파악할 수 있게 된다.
④ 규제되지 않는 금융 방식 : 금융기관들은 흔히 자산보유자가 일정 수준 이상을 차입할 경우, 대출금의 조기 상환을 요구할 수 있는 권리를 보유하고 있다. 그러나 증권화 방식을 통한 차입은 이런 규제를 받지 않는다.
⑤ 재무적 매각 조치 : 자회사를 매각하고자 할 경우, 사전에 자회사의 자산을 증권화 하여 재무구조를 개선하면 자회사의 매각 가치를 증가시킬 수 있다.
⑥ 위험의 감소 : SPC가 보유한 자산은 자산보유자의 신용과는 절연되어 있기 때문에 자산보유자의 파산 위험을 제거시킬 수 있다. 또한 손실을 투자자나 신용보완자에게 전가시킬 수 있어 원채무자의 파산으로 인한 위험을 감소시킬 수 있다.
⑦ 재무제표상의 유동성 증가 : 유동성의 증가는 추가로 유입된 자산으로 부채를 상환하거나 신규 투자를 통해 추가 수익을 기대할 수 있어서 재무제표상의 유동성이 개선되는 효과를 얻을 수 있다.
다음으로는, 증권화를 통해 조달된 재원으로 부채를 상환하거나 추가 투자를 함으로써 발생되는 이익을 들 수 있다. 예를 들면, 조달된 자금으로 부채를 상환하여 부채규모와 부채비율을 줄일 수 있을 것이다. 한편, 조달된 자금으로 새로운 자산을 취득했다면 그 자산을 이용해 수익을 증가시킬 수도 있으므로 자산수익률(ROA: return on asset) 또는 지분수익률(ROE: return on equity)의 증가를 기대할 수 있게 된다. 만약에 자산보유자가 금융기관이라면 금융기관의 건전성 지표인 BIS 비율을 개선시키는 효과도 기대할 수 있다. 자산보유자들은 비용과 편익분석을 통해 이익을 극대화하려 할 것이기 때문에 증권화의 총비용을 부채와 자본의 한계금융비용 또는 가중평균 자본비용(WACC: weighted average cost of capital)과 비교하여 증권화의 실행 여부를 판단하게 된다. 이런 측면에서 볼 때, 부동산 증권화에 따른 비용의 지출보다는 그 편익이 더욱 크고, 특히 자산보유자의 신용 수준이 취약할수록 더 큰 효과를 얻을 수 있다.
2) 투자자
부동산 증권화가 도입되면 투자자는 다양한 금융 상품을 선택할 수 있는 기회를 얻게 된다. 특히, 만기가 장기이면서도 매우 안정적인 금융 상품과 상대적으로 위험에 비해 고수익의 금융 상품에 대한 투자 기회를 갖게 될 것이다. 또한 통상 그 규모가 과대하여 부동산 투자를 망설였던 잠재 투자자들이 소액 투자의 기회를 갖게되며 이를 통해 부동산 투자의 저변을 확대시키는 효과를 기대할 수 있다.
3) 차입자
부동산 증권화가 차입자에게 미치는 효과는 단기적으로 직접적인 혜택이 그다지 없어 보이지만, 몇 가지 간접적인 효과를 기대할 수 있다. 먼저 대출한도(loan to value, LTV)가 확대될 가능성이 높은데 특히 주택저당대출이 도입되면 전에는 전체 구입 자금의 70% 가량을 자기 자금으로 조달해야했지만, 도입 이후에는 20～30% 정도의 자기 자금으로도 주택을 구입할 수 있을 정도로 차입 여건이 개선될 것이다. 또한, 부동산 증권화를 통해 금융기관의 건전성 및 유동성이 제고되면 기존의 조달 금리보다는 최소 1% 이상 낮은 금리로 차입이 가능해져서 금융비용 부담을 줄이는 효과를 함께 얻게 될 것이다.
Ⅴ. 향후 부동산 정책의 방향
과거 우리나라 경제는 노동과 자본의 양적 투입과 기술모방을 기반으로 고도성장을 이룩하여 왔다. 그러나 1990년대 들어 노동의 양적투입은 한계에 도달하였으며, 자본의 양적투입 또한 1997년 말 IMF를 계기로 한계에 직면하게 되었다. 아울러 고도성장의 동력이었던 기술모방 역시 국내기술수준이 선진국에 근접해 감에 따라 더 이상 성장동력으로 작용하기 어렵게 되었다. 이 때문에 향후의 성장동력은 기술개발을 통한 생산성 향상에 의존할 수밖에 없다고 하겠다. 그러나 기술진보에 의한 생산성 증가만으로는 과거와 같은 7～9%대의 고도성장을 이룩할 수 없다. 한국개발연구원에 따르면 우리나라의 잠재경제성장률은 1990년대 6%대에서 2001～2010년 기간에는 5% 수준으로 둔화될 것으로 전망되고 있으며, 그 결과 우리 경제는 저물가?고실업?저금리의 선진경제체제로 전환될 것으로 보인다.
이와 같이 경제성장이 둔화되면서 경제구조가 바뀌게 되면 부동산에 대한 수요도 감소하고 가격도 안정되는 등 과거 고도성장기 때와 다른 모습을 보이게 될 것이다. 이미 개인이나 가구, 기업, 심지어는 공공부문까지 자산구성(portfolio)에서 부동산 자산의 비율을 줄이고 있어,
토지시장과 주식시장의 동후행성 관계에도 변화가 초래될 것이라는 지적도 있다(노영훈, 2003: 50). 따라서 부동산 정책의 기본방향은 전국단위의 지가억제 또는 투기억제보다는 지역별로 토지 및 주택등 부동산의 효율적인 이용을 유도하며 부동산 시장의 효율성을 제고하는 것이 바람직할 것이다. 다만 개발지역과 인근지역의 지가상승으로 발생하는 막대한 개발이익의 사유화를 방지하여야 할 것이다.
이를 위해서는 무엇보다 부동산 과세평가 및 과표현실화가 이루어져야 할 것이다. 현행 우리나라의 재산관련 과세평가는 재산유형별(토지, 건물), 과세주체별(국세, 지방세), 세목별로 구분하여 운영되며, 동일한 재산과세 유형에 속하는 세목들의 과세평가방법 상호간의 유기적 연계성이 미흡한 실정이기 때문이다. 즉, 유상으로 거래가 이루어진 부동산 조세(취득세, 등록세, 양도소득세)의 과세표준은 실질거래가격에 의해 과세되도록 하며, 무상으로 이전된 부동산 조세(상속세, 증여세, 취득세, 등록세)도 정상시작가격을 과세표준으로 하고, 보유단계에서 부과하는 조세(재산세와 종합토지세)도 점차 시가에 근접하도록 과표조정이 이루어져야 할 것이다. 이를 위해서는 기준지가, 과세시가표준액, 기준시가 등으로 다원화되어 있던 토지에 대한 공적평가제도를 공시지가제도로 일원화한 것처럼 국세청의 기준시가와 행정자치부의 시가표준액으로 분되되어 있는 건물에 대한 공적 평가제도 도한 일원화하여야 한다. 건물에 대한 공적평가제도의 일원화는 동일한 건물에 대한 다른 공적평가 가격이 존재함으로써 발생하는 국민의 혼란과 행정적 불편을 해소할 수 있다.

키워드

부동산,   부동산투자,   부동산정책,   부동산세제,   부동산증권화