부동산 경매

소개글

부동산 경매에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 부동산 경매
1. 의의
2. 관련주체
3. 대상물
4. 종류

Ⅱ. 부동산경매의 연혁

Ⅲ. 공매의 개념
1. 의의
2. 공매와 경매의 비교

Ⅳ. 부동산 경매의 시행관계 법규
1. 주택임대차 보호법
2. 상가건물임대차보호법

Ⅴ. 현재 경매시장의 모습 및 전망
1. 부동산시장
2. 부동산시장과 법원 경매시장과의 상관관계

Ⅵ. 경매절차 안내

Ⅶ. 부동산 경매가 투자로서의 가치
1. 개설
2. 타 투자안과의 비교 우월성
3. 내용
4. 투자대상으로 매력

Ⅷ. 수익률로서의 개념과 유의점

<참고문헌>

본문내용

호황 일 때 이를 매도할 경우 예상 밖의 투자수익률을 올릴 수가 있는 것이다.
Ⅷ. 수익률로서의 개념과 유의점
(1)개념
경매의 매력은 높은 수익률이다. 20~50%의 수익률은 보통이다. 심지어는 1년에 1000%의 수익률을 거둘 수도 있다. 경매에 한번 빠지면 주식에는 손을 대지 않는다. 경매물건을 회전시키는 짬짬이 심심풀이로 투자하는 정도면 모를까."1억원을 주면 1년 뒤 얼마를 만들 수 있느냐"는 질문에 경매꾼들은 자신있게 "최하 두배"을 외친다. 주식투자깨나 한다는 주식꾼에게 같은 질문을 던졌을 때 "최하 두배"은 커녕"최고 두배"를 외칠 사람이 몇이나 될까. 주식투자의 경험이 있다면 잘 알겠지만 일정한기간이 지난 뒤 주판알을 튕겨 보면 별반 남는 게 없다.
호황장세가 계속 되도 손에 잡히는 건 기껏해야 수익률 20~30% 정도다. 그러나 경매에는 호황 불황이 없다. 1년 열두 달이 물레방아 도는 떡 방앗간이다. 굳이 따진다면 일반 경기와 부동산 경기가 죽을 쑤고 있을 때가 경매에서는 성수기다. 묘하게도 은행대출이 안되고 부동산을 내 놔도 잘 팔리지 않는 시점이 경매에서 고수익을 올릴 수 있는 시점이다. 흐름을 보자면 이렇다.
부동산을 담보로 돈을 마련한 후 사업에 손을 댄다. 경기가 워낙 안 좋아 쫄딱 망했다. 빚은 갚아야 되겠는데 부동산이 팔리지 않는다. 결국은 채권자가 부동산을 강제로 경매에 부처버린다. 부동산은 경매장에서 헐값에 팔린다. 대충 이런 식이다. 수익률 외에도 경매가 좋은 점은 또 있다. 깨지는 사람이 없다는 점이다. 주식투자를 해도, 하다못해 고스톱 판을 벌여도 따고 잃은 사람이 있기 마련이다. 그러나 경매에는 적자가 없다. 투자자에겐 오로지 흑자만이 있다. 경매의 룰이 그렇게 생겨 먹었다. 경매장에서 시가 1억원짜리 물건을 1억원 이상으로 사가는 사람은 아무도 없다. 시가가 1억원 이라면 1억원 이하로 가격이 떨어져야만 그제서야 사람들은 관심을 보인다.
내가 구입하는 주식이 앞으로 뛸 건가 곤두박질 칠 건가를 모르는 상태에서 투자하는 주식과는 다르다. 경매에서 투자가는 경매부동산의 시가를 이미 알고 있고 그 시가 보다 낙찰가격이 쌀 때만 구입한다. 손해가 날래야 날 수가 없다. 부동산 가격이 순식간에 몇 10%씩 등락하지 않는 이상은 구입하는 순간에 이미 수익률이 결정된다.
(2)유의점
경매투자의 장점 중 하나는 경매 입문이 쉽다는 것이다. 그래서 많은 사람들이 경매 투자에 나서고 그러다 보면 정작 수익성 있는 매물을 낙찰 받는 것은 하늘의 별따기처럼 어렵다. 이런 경우 흔히 접근하는 투자방법이 수익성이 숨겨져 있는 매물 즉 권리분석이 복잡하여 입찰 경쟁률이 저조한 매물에 눈길을 돌리는 것이다.
그런데 경매에서 권리분석을 잘못하게 되면 예상하지 못한 추가비용이 들어가게 된다. 경매가 안전하다는 것뿐만 아니라 투자한 원금을 보전할 수 있다는 점 때문이다.즉 추가비용이 들면 더 내면 될 뿐 투자한 원금을 까먹는 일은 대체로 생기지 않는다.
그러나 권리분석을 잘못해서 생각한 것 이상의 비용을 부담해야 할 경우 즉 배보다 배꼽을 끌어안고 있는 부동산을 경락받는 경우에는 문제가 생기게 된다.
이런 경우 낙찰 잔금을 마련하지 못하게 되면 울며 겨자먹기 식으로 입찰보증금을 포기하는 수밖에 없다.
또 원금을 모두 날리는 대표적인 경우로는 예고등기나 가처분등기처럼 해당 부동산에 대한 소유권자체에 대한 분쟁을 내포하고 있는 물건을 낙찰 받았을 때가 그렇다. 이런 경우에는 온전하게 낙찰을 받아서 해당 부동산을 제3자에게 처분하더라도 그 부동산을 매수한 제3자의 소유권까지 박탈당하게 된다.
또한 경매서류에는 전혀 언급이 없던 유치권자가 갑자기 나타나서 거액의 유치권을 주장하는 경우도 난감하기는 마찬가지다. 그리고 경매로 토지를 낙찰 받아 소유권을 취득했는데도 토지위에 있는 건물이 다른 사람의 소유이고 사람에게 법정지상권이 있어 토지소유자가 그 토지를 사용. 수기. 처분함에 있어 여러 가지 제한을 받는 경우가 생길수도 있다.
즉 부동산 등기부만으로는 파악하기 어려운 유치권, 법정지상권 등의 권리가 존재하며 그러한 권리는 낙찰자가 인수해야 하는 권리라는 점에서 경매의 위험성은 나타나는 것이다.
(3)경매의 위험성
경매는 위험성만 내포하고 있는 것이 아니라 여러 가지 어려운 점도 곳곳에 도사리고 있다. 가장 대표적인 것이 두 가지인데 하나는 세입자의 명도문제이고 또 하나는 채무자와 결탁한 브로커의 농간이다.
낙찰 잔금을 납입해 정당한 소유권을 인정받고서도 인도나 명도를 받기가 일반매매에 비해 쉽지 않은 경우가 있기 때문에 낙찰자가 해당 부동산에 입주하기까지 상당한 시간이 소요될 수 있다. 이런 경우에는 지체되는 시간만큼의 금융비용. 시간비용. 집행비용들이 낭비되게 된다. 여기에 더해 전문적인 경매 컨설팅 회사나 경매브로커들이 중간에 끼어 세입자나 채무자들과 결탁해 낙찰자를 여러 가지 방법으로 문제를 일으킨다. 그리고 경매는 입찰기일에 최고가 입찰자로 선정되어 낙찰을 받는다고 하더라도 낙찰 잔금을 납부하기 전까지는 안심할 수 없다. 왜냐면 낙찰 잔금 납부일 이전에 채무를 변제하게 되면 해당 경매 자체가 취소되어 버리기 때문이다.
또한 경매에 있어서 낙찰 잔금을 낙찰일로부터 약 한달 이후의 잔금납부 지정일에 일시납을 해야 하므로 낙찰잔금에 대한 부담감이 크다는 것도 단점이다. 낙찰을 받겠다는 강박관념으로 예정가를 높게 쓴 경매입찰의 경우 정작 낙찰을 받은 후에 자금 부담 때문에 낙찰을 포기하는 사례가 적지 않다.
또한 일반매매 경우처럼 다운계약서를 작성할 수 없어 취득세와 등록세에 대한 과세 표준을 낮출 수 없고 낙찰가액 자체, 즉 실거래가로 세금을 신고해야 한다는 점도 부담으로 적용된다.
<참고문헌>
김종호, 2006, 돈이 되는 부동산경매의 모든 것, 청림출판
이광수, 2007, 쉽게 풀어쓴 부동산 경매실무, 새롬출판
김용재, 2005, 부동산 경매 공매 성공 전략, 새로운 재안출판
나병국, 2007, 부동산 경매, 부연사
김명채, 2006, 알고 하자 부동산 경매, 미래와 경영
김병섭, 2006, 부동산 틈새시장 태마별로 재태크 하라, 청림출판

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