부동산투자 실패 사례분석

소개글

부동산투자 실패 사례분석에 대한 보고서 자료입니다.

목차

[1] 부동산시장 경기를 읽지 못해 실패한 사례분석
1. 사례 제시
2. 사례 분석
3. 적용 이론

[2] 급한 성격 탓에 부동산투자에 실패한 사례분석
1. 사례 제시
2. 사례 분석
3. 적용 이론

[3] 면밀히 분석을 하지 못해 아파트 구입에 실패한 사례분석
1. 사례 제시
2. 사례 분석
3. 적용 이론

[4] 세부적인 타당성 검토 없이 상가를 분양 받아 문제된 사례분석
1. 사례 제시
2. 사례 분석
3. 적용 이론

본문내용

파트단지 상가에 투자할 경우 특별히 유의해야 할 사항은 다음과 같다.
아파트단지 상가의 경우 아파트 거주 세대수가 영업을 좌우하는 것으로 최소 600세대 이상이 되어야 한다. 동일한 세대수라도 대형평형 거주자의 경우 단지 외부의 백화점이나 쇼핑센터 이용이 많아 불리하며, 전용면적 85㎡(25.7평) 이하 분포가 많은 경우 어린 자녀를 위한 단지내 구매가 많아 유리한다.
상가의 적정 규모는 가구당 상가면적이 0.99㎡~1.65㎡(0.3평~0.5평) 이하라야 투자가치가 있다는 주장도 있다. 예를 들어 아파트에 거주하는 가구가 1,000가구일 경우 상가면적이 990㎡~1,650㎡(300평~500평)을 넘지 않아야 한다는 것이다. 가구수에 비해 상가규모가 작을수록 독점력이 보장되기 때문이다.
아파트단지 주민들의 소비특성도 감안해야 한다. 일반적으로 전용면적 85㎡(25.7평) 미만 중ㆍ소형 아파트로서 중산층 입주자들이 많은 곳은 단지내 상가 이용률이 높으나, 대형 평수가 많은 고급주택 입주자들은 백화점이나 쇼핑센터를 선호하는 경향이 많은 점을 유의해야 한다.
유동인구가 많은 도로에 인접한 아파트단지 상가는 인근지역 주민들까지 흡수하기 쉬워 수익성이 높아질 수 있다. 반면에 인근에 경쟁 상가건물이 형성될 수 있다는 점에 유의해야 한다.
아파트단지 상가는 아파트단지 입주 초기에는 높은 임대료를 받을 수 있으나 2년 정도가 지난 이후부터 점차 임대료가 낮아지는 경우가 대부분이므로 최초로 분양을 받을 경우 유의해야 한다.
아파트단지 상가는 대부분 생활밀착형으로 기본적으로 배후 가구 수에 맞는 업종인 동시에 동일 상가에 업종이 중복되지 않아야 한다.
기타 단지 상가 중에는 주민의 통행 동선에서 벗어나 있어 대부분의 주민들이 인근의 대체상가를 이용할 경우 상권이 침체되는 경우를 흔히 볼 수 있으므로 단지 상가를 구입할 경우에는 주민의 동선을 감안하여 분석해야 한다.
아파트단지 주변에 대형 백화점이나 대형 할인점 등이 있는 경우 단지내상가의 영업 경쟁력이 크게 저하되는 경우가 많다. 따라서 인접한 대형상가와 고립된 독점상가가 유리하다.
(4) 오피스텔의 특징과 투자 유의점
오피스텔(Officetel)이란 단어적으로는 사무실과 호텔을 겸한 복합빌딩을 말하나 실제로는 사무실용 혹은 주거용으로 사용하는 건물로 인식되고 있다. 일반적으로 오피스빌딩은 사무실로만 사용할 수 있도록 건축되어 있으나 오피스텔은 낮에는 사무 또는 작업ㆍ공부 등 다목적으로 사용하고 밤에는 숙식까지 할 수 있도록 호텔 분위기까지 고려하여 설계되어 있다.
이용자가 출퇴근의 필요 없이 하루의 일과나 생활이 한 빌딩 내에서 이루어지는 편리성 때문에 변호사ㆍ회계사ㆍ세무사ㆍ교수ㆍ화가 등의 이용률이 높고 수출입상사를 비롯한 중소기업체들도 분양받거나 임차하고 있다.
1985년 고려개발(주)의 서울 마포구 성지오피스텔이 최초의 국내 오피스텔이며, 최근에는 도심이나 부심권의 접근성이 편리한 지역에 건설이 늘고 있다.
이와 같은 오피스텔은 사무용 공간에 주거 기능을 추가한 건축물이므로 주거용으로 사용하기에는 일정한 한계를 지니고 있다.
첫째, 오피스텔은 상시 거주하는 공동주택이 아니기 때문에 일조권이나 부대복리시설 기준이 적용되지 않고, 건축물의 안전과 관련된 기준인 내진설계 기준, 위험물 및 위락시설과 복합건축 세대간 경계벽 내화구조, 거실로부터 피난계단까지의 피난거리 및 단열기준 등이 공동주택보다 느슨하게 적용되고 있어 가족단위의 거주에 부적합하며 불편이 많다.
둘째, 허가받지 않고 오피스텔의 사무구획별로 된 실(室)을 모두 주거용 용도를 변경하여 사용할 경우에는 건축법 규정에 따라 처벌 받을 수 있다. 또한 현재 신문 등에 아파텔 또는 주거용 오피스텔이라고 광고되고 있는 것은 건축법령상 오피스텔에 해당하는 것으로, 아파텔은 주거 기능을 강화하고 있으나 오피스텔에 대한 건축제한으로 인해 주거용으로 사용하기에는 일정한 한계가 존재할 수밖에 없다.
이와 같은 사항을 감안할 경우 오피스텔 투자자가 투자대상물을 조사ㆍ분석할 경우 알아야 할 특징과 유의사항은 다음과 같다.
오피스텔의 가격의 적정성을 검토하기 위해서는 분양가격을 전용면적으로 나눈 전용면적 평당 가격을 기준으로 다른 유사 규모 오피스텔과 비교하여 가격의 적정성을 확인한다.
일반적으로 오피스텔은 아파트에 비해 환금성이 낮은 것으로, 전매차익 보다는 임대수익을 목적으로 투자해야 하므로 임대수요가 풍부한 역세권이나 대학촌 주변을 선택해야 한다.
아파트의 경우 층수에 따라 가격 차이가 있으나 사무용 오피스텔의 경우 임대료는 층수에 따라 차이가 크지 않으므로 임대를 목적으로 한 경우 투자금액이 낮은 저층을 선택하는 것이 바람직하다.
오피스텔의 주된 수요층은 사업가나 투자자이므로 일반 경기의 흐름을 면밀하게 검토하고 예측하여 투자시기를 선정한다.
특징이 있는 오피스텔을 선택한다. 오피스텔이 지닌 고유의 특징은 오피스텔의 분양뿐만 아니라 입주 후 환금성에도 큰 영향을 미친다.
거주 목적으로 할 경우에는 인근지역의 주거용 편의시설을 검토하고 사무용을 목적으로 한 경우에는 인근지역의 업무용 편의시설 여부를 검토한다.
사무형 오피스텔의 경우 심야시간의 냉ㆍ난방이 들어오지 않거나 주차장 이용에 제한이 있는 경우도 있으므로 주거 목적으로 오피스텔에 투자할 경우에는 유의해야 한다.
사무형 오피스텔의 경우 입주자의 차량수에 비해 주차장이 협소한 경우가 많으므로 적정 주차용량을 검토함은 물론 주차요금에 대해서도 조사해야 한다.
주된 사용자가 대체로 젊은 계층임을 감안하여 통신인프라(인터넷 전용선, 위성방송 등)의 구축여부를 확인한다.
주상복합건물과 함께 분양되는 오피스텔은 주거용 건물보다 층수가 낮으며, 주거환경도 열악하므로 주거용 건물에 비해서 낮은 가격이 형성되는 점에 유의한다.
오피스텔은 분양보증이 되지 않는 문제가 있으므로 시공사와 시행사가 동일한지, 공사 수행능력이 있고, 자금력이 충분한지 점검한다.
최근에는 단층형 오피스텔을 복층형 오피스텔로 허위과장 광고를 하는 경우가 많기 때문에 복층형 오피스텔을 선택할 때는 복층형 허가를 받았는지 반드시 점검해야 한다.

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