공인중개사 민법 핵심요약

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공인중개사 민법 핵심요약에 대한 보고서 자료입니다.

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본문내용

공통점
1.경매신청시 반대의무의 이행 또는 이행의 제공이 개시요건x 2.임차권등기명령 가능
3.경매시 경락에 의해서 소멸된다(미등기시) 보증금의 변제만 가능하고 보증금 전액을 변제 받지 못한 대항력 있는 임차권(등기된)은 소멸하지 않는다. 4.묵시적 갱신시 해지의 통고는 임차인은 언제든지 가능하고 임대인은 최단기간을 지켜야 한다(통고 후 3월경과 효력발생)
*가등기담보 등에 관한 법률= 채권자의 폭리 방지 및 채무자 보호.
-> 예약당시 시가가 채무액에 미치지 못하면 적용되지 않는다(금전 소비대차에 통상 적용)
-> 차용물 반환에 관하여 ~ / 소비대차에 부수하여 ~ 적용된다
-> 증감하는 불특정 채권도 최고액이 정해져 있으면 근가등기담보도 가능
-> 담보권자는 가등기인 채 경매 우선변제 별제권을 가진다
-> 가담법은 귀속청산시만 적용되며 처분청산시 저당권과 동일시 된다
*가담법의 귀속청산
1.청산금이 없어도 반드시 통지 하여야 한다.(반드시 서면으로x)
2.청산금액이 객관적 평가액에 미달하여도 통지로서 효력이 있다
3.담보권자(채권자)는 통지금액에 대해서 다시금 다툴 수 없다(채무자 등은 다툴 수 있다)
4.후순위 권리자는 청산금에 대하여 다툴 수 없고 자신의 저당권이 변제기 도래전이라도 경매신청 가능하다.
5.청산금이 없더라도 청산기간 2월이 경과하여야 본등기 청구를 할 수 있다
6.채무자는 청산기간 경과 후 정당하게 평가 된 청산금을 받을 때 까지 인도를 거절하고 그때까지의 모든 채무를 변제하고 말소청구 가능. 청산기간 전 무청산 특약은 무효(후 가능)
7.양도담보는 청산기간 경과 후 청산금 지급한때 바로 소유권 취득(가등기 담보와 차이점)
*채권자가 담보물을 다시 제3자에게 양도담보 하는 것은 활용. 이용일 뿐 실행이 아니다.
*후순위권자에게 통지하지 않은 청산절차는 유효하다(채권자의 부당이득 반환문제가 될뿐)
*담보가등기가 경료된 부동산이 경매 후 경락인이 소유권을 취득하면 그 이후 가등기에 터잡은 본등기는 원인 무효 등기이다.
*부동산 실명법= 대내적으로 인정. 대외적으로 불인정
-> 신탁자 수탁자의 내부관계의 소유는 신탁자가 보유. 계약해지는 소유권 이전의무 발생
-> 제3자에대한 방해배제 청구는 수탁자를 대위하여 가능
-> 신탁자는 “ 제3자에 대하여 ” 진정 명의 회복에 기한 이전등기 청구x
-> 타인의 자금으로 경매에서의 경락인은 수탁자에 해당하며 유효하게 소유권을 취득하고 대금부담자의 지시에 따라 이행하기로 한 약정은 무효(부당이득의 문제만 발생할 뿐)
*단순 명의신탁[2자간 명의신탁]
1.가장매매등.. 소유권이전은 무효이므로 소유권은 신탁자에게 귀속된다.
2.신탁자는 수탁자에게 “ 명의신탁 해지를 원인으로 ” 소유권 이전등기 청구 불가능
3.신탁자는 수탁자에게 소유권에 기한 방해배제청구. 진정 명의 회복으로 이전등기 청구0
*중간생략형 명의신탁[3자간 명의신탁]= 알고, 무효
1.제3자(매도인)이 신탁행위를 알고 계약 당사자는 신탁자와 제3자(매도인)이다
2.신탁약정은 무효이고 수탁자에게 이전된 소유권은 매도인에게 복귀. 매도인은 말소 가능
3.수탁자와 제3자(매도인)사이의 계약은 유효하므로 대금반환청구x 매도인을 대위하여 수탁자의 등기말소를 청구하고 자신에게 직접 이전은x
*계약 명의신탁[위임형 명의신탁]= 모르고, 유효
1.제3자(매도인)인 신탁행위를 모르고 계약당사자는 수탁자와 제3자(매도인)이다.
2.신탁약정은 무효이고 제3자(매도인)이 신탁약정을 알았다면 3자간 명의신탁에 준한다.
3.신탁자와 제3자와는 어떤 관계도 성립하지 않는다.(수탁자는 유효하게 소유권 취득)
4.신탁자는 수탁자에게 이전등기 청구x 부당이득으로 대금 반환청구 가능(최근)
*명의신탁관계의 수탁자에게 취득한 전득자는 선의. 악의 불문하고 소유권 취득한다.
-> 수탁자의 배임행위에 전득자가 적극 가담하였다면 무효
*사실혼 관계자와의 명의 신탁 약정도 무효. 혼인시 혼인한 때부터 유효
*집합건물 소유 및 관리에 관한 법률
-> 전유부분과 공용부분의 판단은 건축물 대장에 구분소유로 등록된 시점을 기준
-> 구조. 이용상 독립성을 가진다고 구분건물이 아니라 소유자가 구분행위를 한때 성립
-> 구조상 공용부분은 등기필요x / 규약상 공용부분은 등기 필요0(표제부에 등기)
-> 공유부분의 지분은 전유부분의 면적 비율대로 if)규약으로 달리정할 수 있다
-> 전유부분과 공용부분은 절대 분리금지. 전유부분과 대지사용권은 규약으로 분리가능
-> 1동의 상가건물이 1.용도가 판매시설 2.바닥면적의 합계가 1천 평방미터 이상
3. 경계. 건물의 표지를 부착시 구분소유가 인정된다
-> 각 공유자는 공용부분을 “ 용도에 따라 ” 사용가능 하다(지분에 따라x)
-> 집합건물을 건축하여 분양한자(“ 수급인 ”)의 담보책임 적용(매수인 불리한 특약무효)
*의무 위반자의 행위제한
1.정지청구= 지정된 구분소유자가 재판상 또는 재판외 행사
2.금지청구와 경매청구= 재판상 가능. 소제기시 3/4 특별결의(변경의 기회를 주어야 함)
-> 경매청구의 참가자는 의무위반자는 제외된다.
*관리단은 구분소유자 전원(미분양 구분소유 포함)으로 당연 설립되고 권리능력 없다.
*입주자 대표회의는 관리 권한만 가질 뿐 불법점유자에 대한 배제청구를 재판상 행사x
*전 입주자의 전유부분 체납관리비는 양수인(경락인)이 승계x 공용부분의 체납분만 승계0
*상가건물의 규약에서 정한 업종준수 위반시 단전 단수 조취는 유효. 적법하다
*집합건물의 재건축
-> 각 각 4/5이상의 재건축 결의 필요. 그 요건을 갖추지 못하면 반대자에게 매도청구를 하지 못한다. 각 건물 중 일부에 대하여 재건축의 요건 갖추면 그 건물에 한해서 행사 가능
-> 결의 후 반대자(승계인 포함)에게 반드시 서면으로 최고하고 2월이내 회답이 없을 시 참가하지 않는 것으로 본다.(시가에 따라 매도청구 가능)
-> 법원은 반대자에게 1년 이내 걸물의 명도에 관하여 상당한 기간을 허여할 수 있다.
-> 결의일로부터 2년 이내 철거 착수가 되지 않은 경우 그 만료일로부터 6월이내 그 권리를 재매도 청구 가능하나 미 철거의 상당한 이유가 있을 시 그렇지 아니한다.

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