국토이용관리법상의 토지거래허가제도와 그 법률관계 졸업논문

소개글

국토이용관리법상의 토지거래허가제도와 그 법률관계 졸업논문에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1.서론---------------------------------------------------------3


2.원심이 확정한 사실관계-------------------------------------------4
(1)원피고 합의의 내용인정------------------------------------------4
(2)원고의 이행--------------------------------------------------4
(3)원고의 불이행과 피고의 최고 등-----------------------------------4
(4)피고의 불이행-------------------------------------------------4
(5)이 사건 토지의 특징--------------------------------------------4


3.국토이용관리법상의 토지거래허가제----------------------------------5
(1)의의 및 목적--------------------------------------------------5
(2-1)토지거래허가제도 개관----------------------------------------5
(2-2)연혁------------------------------------------------------7
(3)허가의 대상과 성질---------------------------------------------8
(4)국토이용관리법상 토지거래허가구역내에서의 거래계약------------------11


4.유동적 무효의 법률관계------------------------------------------16
(1)의의-------------------------------------------------------16
(2)유동적 무효의 법률관계-----------------------------------------18


5.결론---------------------------------------------------------23

본문내용

을 하는데, 하나는 매매의 합의이고 다른 하나는 매매의 유효성립, 즉 관할관청의 허가의 획득을 위하여 노력할 채무를 발생시키는 부수약정이라는 것이다. 이은영, 토지거래허가를 조건으로 하는 매매계약 및 배상액예정의 효력“, 판례월보 제255호 1991, 21면
4)학설에 관한 검토
허가신청의무는 신의성실의 원칙에 의하여 당사자는 허가를 받기 위하여 필요한 모든 조치를 취하여야 할 협력의무를 부담하는 그리고 허가신청협력의무는 아직 유효가 아니라 유동적 무효상태에 있는 계약 자체로부터 나오는 의무가 아니라, 이미 계약 협상의 개시를 통하여 성립하는 전 계약적 법률관계에서 생긴다.
(3)가등기청구, 처분금지가처분청구
토지거래허가를 받지 않은 유동적 무효상태에서는 채권계약으로서의 효력도 전혀 발생하지 아니하여 소유권이전등기청구권을 보전하기 위한 가등기를 청구할 수 없고, 또한 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 하여 처분금지가처분도 할 수 없다.
3)유동적 무효인 계약의 무효, 취소 및 해제
①계약의 무효, 취소
국토이용관리법상 규제구역 내에 속하는 토지거래에 관하여 관할 도지사로부터 거래허가를 받지 아니한 거래계약은 처음부터 위 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약이 아닌 한 허가를 받기까지는 유동적 무효의 상태에 있고 거래 당사자는 거래허가를 받기 위하여 서로 협력할 의무가 있으나, 그 토지거래가 계약 당사자의 표시와 불일치한 의사(비진의표시, 허위표시 또는 착오) 또는 사기, 강박과 같은 하자 있는 의사에 의하여 이루어진 경우에는, 이들 사유에 의하여 그 거래의 무효 또는 취소를 주장할 수 있는 당사자는 그러한 거래허가를 신청하기 전 단계에서 이러한 사유를 주장하여 거래허가신청 협력에 대한 거절의사를 일방적으로 명백히 함으로써 그 계약을 확정적으로 무효화시키고 자신의 거래허가절차에 협력할 의무를 면할 수 있다. 대법원 1997. 11. 14. 선고 97다36118 판결
②계약의 해제
(a)계약해제의 인정 여부
국토이용관리법상 규제지역 내 토지의 매매계약이 관할관청으로부터 토지거래허가를 아직 받지 못하였다면, 그 계약내용 대로의 효력이 있을 수 없는 것이어서 당사자는 그 계약내용에 따른 의무를 부담하지 아니하므로 매매계약내용에 따른 채무불이행을 이유로 하여 계약을 해제할 수 없다. 대법원 1995.1.24. 선고 93다25875 판결
(b)해약금에 의한 해제
매매 당사자 일방이 계약 당시 상대방에게 계약금을 교부한 경우 당사자 사이에 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 계약 이행에 착수할 때까지 계약금 교부자는 이를 포기하고 계약을 해제할 수 있고, 그 상대방은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있음이 계약 일반의 법리인 이상, 특별한 사정이 없는 한 국토이용관리법상의 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효 상태인 매매계약에 있어서도 당사자 사이의 매매계약은 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제함으로써 적법하게 해제된다. 대법원 1997. 6. 27. 선고 97다9369 판결
4)유동적 무효와 부당이득반환의무
①판례
대법원은 매매계약에 관한 계약금을 교부한 상태에 있는 계약당사자 일방이 언제든지 계약의 무효를 주장하여 부당이득으로써 임의로 지급한 계약금의 반환을 구할 수는 없다고 하였다.(93다8412판결)
②검토
유동적 무효인 법률행위는 유효도 무효도 아닌 상태에 있는 것은 아니며, 지금은 무효이지만 장차 유효로 될 가능성이 있는 상태에 불과하므고, 대금지급이라는 출연은 아무런 원인관계 즉 채권채무가 존재하지 아니한 상태에서 이루어진 것이고, 따라서 대금직브채무가 존재하지 않는 바에야 유효한 변제가 될 수 없다. 여기서 매수인의 법률의 오해로 채무부존재를 알지 못한 것에 과실이 있다 하더라도 부당이득반환청구권의 성립에 영향이 없다.
따라서 거래허가가 있기 전까지는 어떠한 경우라도 매도인은 대금지급을 청구할 수 없다 할 것이며, 매수인이 대금지급의무가 있는 것으로 착각하고 대금지급이 이루어진 경우에는 이를 기한전의 유효한 변제로 볼 수는 없으며 비채변제로 보아야 할 것이다. 결국 허가, 불허가 처분이 확정될 때까지는 금지규정위반에 따른 위법한 상태를 원상태로 돌려놓지 않으면 안 된다고 할 것이다.
5.결론
대법원이 전원합의체판결로서 토지거래허가를 인가적 성질을 가지는 것으로 보고, 유동적 무효의 법리를 채용하여 이론구성한 것은 타당하다고 생각된다. 유동적 무효의 법리에 의하면 토지투기방지라는 허가제도 본래의 입법취지도 살릴 수 있고, 토지거래현실과도 어느정도 부합하리라 본다.
다만 대법원은 행정적, 정책적인 목적, 즉 투기 목적의 토지거래 억제, 지가 안정 등을 위하여 당사자간에 거래계약만으로 유효한 계약이 성립하지 않고 채권적 효력도 없으나 허가를 받으면 소급적이고 확정적으로 유효가 된다고 하는데, 이는 법이론상으로 논리적이지 못한 것으로 보인다. 당사자 간에는 완벽한 계약이 정책상의 이유로 제한을 받는다는 것을 민법적으로 어떻게 논리적으로 설명할 것인가에 대한 고민이 더욱 필요하다.
그러므로 입법론적으로 행정적 규제가 아닌 민법규정으로 이를 규제할 수 있는 방안을 강구해봄직 하다고 생각한다.
<참고 문헌>
고상룡, 민법총칙 , 법문사, 2002
김상용, 민법총칙, 법문사, 1999
김민중, “유동적무효-국토이용관리법상의 토지거래허가를 중심으로-”, 법조 제523호 2000
김준호, “유동적무효에 관한 판례이론”, 사법행정 제398호 1994
박해성, “국토이용관리법상 규제지역내에 있는 토지에 대하여 거래허가를 받지 아니하고 체결한 매매계약에 기하여 지급한 계약금을 부당이득으로 반환을 구할 수 있는지 여부”, 대법원판례해설 제19-1호, 법원행정처, 1993
양승두, “행정행위의 내용상 분류에 관한 한 고찰 - 국토이용관리법상의 허가의 성질을 중심으로 -”, 현대행정과 공법이론, 박영사, 1991
이은영, 토지거래허가를 조건으로 하는 매매계약 및 배상액예정의 효력“, 판례월보 제255호 1991
이시윤, 신민사소송법, 박영사, 2008
지원림, 민법강의, 홍문사, 2005
최영규, “토지거래허가제,신고제의 몇가지 문제”, 부동산법학 제3호, 1995

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