[A+평가 레포트]신도시 개발의 문제점과 개선방안

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목차

1. 신도시의 개념

2. 신도시 개발의 목적

3. 신도시 개발의 필요성

4. 외국의 신도시 사례

5. 신도시 개발의 문제점

6. 신도시 개발의 개선방안

본문내용

획법 등의 개정을 통해 공공시설의 입주나 토지이용계획의 변경 등이 요구되며 새로 개발되는 신도시 지역으로 기업체나 관련시설이 이전할 수 있도록 특별한 유인대책이 필요하다.
즉 상업용지나 업무용지의 개발촉진을 위해 매각조건을 완화하거나 세제 및 금융상의 지원대책도 가능하며 과도한 투기억제대책도 완화하는 방안이 검토되어야 할 것이다. 특히 서울의 상업기능 일부가 신도시로 이전되지 않고는 현행 여건 하에서는 수도권 주변의 신도시가 자족성을 보유한다는 것은 원천적으로 불가능한 실정이다. 따라서 서울의 상업기능 일부가 수도권 신도시로 이전할 수 있도록 금융,세제상의 정책적 지원이 병행되어야 할 것이다.
3) 효율적 개발방식의 탐색
가. 개발주체의 다양화 및 민간화
신도시 개발은 공익적 요소가 강한 만큼 공공기관이 개발주체가 되는 것은 자연스러운 현상일 것이다. 공공기관이 주체가 되어 자금조달이나 토지 수용이 용이하고 개발과정에서 법적 강제력이 동원 가능하기 때문에 개발계획의 신속성이나 집행의 용이성이 보호될 수 있다는 점에서 긍정적으로 작용하게 된다. 그러나 중앙 집중적인 의사결정과 상의하달식의 개발계획 추진은 신도시 개발에 있어서 자원배분의 적절성이나 토지이용의 효율성, 그리고 지역적 특성의 고려가 미흡하다는 단점이 있다.
따라서 공공기관이 주체가 되는 신도시 개발방식과 더불어 민간주도형 개발 방식에 대한 도입이 깊이 있게 검토되어야 한다. 미국의 경우에도 정부의 통제와 개입을 최대한 억제하고 민간개발업자가 신도시를 개발하는 권한을 부여받는 개발 방식이 확산되고 있는 추세이다. 또한 공공부문과 민간부문이 공동으로 개발하는 제3섹터 방식도 도입되고 있어 양자의 장점을 극대화시키려는 노력이 경주되고 있다는 점에서 긍정적인 평가를 받고 있기도 하다. 따라서 향후 우리나라의 수도권 신도시 개발에 있어서도 공공부문이 주도하는 개발방식 이외에도 민간부문이 참여하는 방안이 심도 있게 논의되어야 할 것이다.
그러나 과거 우리나라의 민간참여 실태를 보면 민간부문은 토지형질 변경사업이나 부분적인 택지조성사업,국민주택용지 대지조성사업 등 중소 규모의 도시개발사업에만 제한적으로 참여가 가능하였다.
특히 공영개발방식과 같은 전면 수용 방법은 민간부문에서 활용할 수 없었으나,최근 민자유치촉진법이나 민간투자법에 근거하여 부분적으로 참여기회가 확대되고 있는 경향이다. 따라서 신도시 개발사업의 민간참여 경향은 앞으로 더욱 확대될 소지가 크다고 하겠다.
따라서 신도시 개발에 민간부문이 참여할 수 있도록 하기 위해서는 공공부문과 민간부문간의 역할분담을 통한 파트너십이 요구된다. 즉 전체적인 계획 수립은 공공부문에서 주도하되 토지매수 등 민간부문에서 애로가 많은 사업은 공공부문에서 해결을 해주고 사업시행이나 토지분양 등의 사업적 측면은 민간부문이 주도하도록 하는 것이다.
나. 재원조달방식의 개선
신도시를 개발하는 한국토지공사(토개공)는 정부투자기관이기 때문에 정부의 지원을 받아 신도시 사업시행자로서 그 역할을 하고 있다. 그러나 토지공사는 도시개발계획의 모든 분야를 담당하고 있기 때문에 사업시행자로서의 재원조달에 부담을 가지고 있다. 토지보상이나 간선시설 설치는 막대한 자금이 소요되는 사업이기 때문에 정부의 지원자금이나 자체 예산으로 감당하기가 어려워 민자를 유치하기도 하지만민자 유치를 위한 적극적인 유인제도가 부족하기 때문에 자금 조달의 문제는 상존하고 있는 실정이다.
또한 금융기관이 신도시 사업시행자에게 제공하는 기채자금이나 대출자금의 이자가 높고 상환기간이 짧아 재원조달의 어려움을 해소시키기에는 부족한 것으로 지적되고 있다.
이러한 문제점을 해결하기 위해서는 첫째, 도시개발을 위한 전용기금이 마련되어야 한다. 이러한 기금을 통해 저리의 장기융자를 제공하여 신도시 개발을 위한 사업시행자의 재정부담을 경감시켜 주어 비용환수에 대한 과도한 부담을 덜어주게 되어 사업시행과정을 경감시켜 주어비용환수에 대한 과도한 부담을 덜어주게 되어 사업시행과정을 통해 지나친 경제성 위주의 개발방식에서 탈피할 수 있을 것이다.
이 기금에는 중앙정부와 지방자치단체, 그리고 공공단체나 금융기관의 출연이 가능하도록 한다. 영구이나 미국의 경우에도 특별기금 형태의 도시개발기금을 설치 운용함으로써 도시기반시설 및 생활편의시설에 필요한 재원을 조달하여 주민들의 불편을 최소화하고 있다는 점은 시사하는 바가 크다고 하겠다.
둘째, 광역시설의 경우에는 지방채 혹은 도시공채에 의한 재원조달방법이 가능하도록 하여야 한다. 도시기반시설이 대규모의 자본투자를 장기간 필요로 하기 때문에 투자비용을 현세대와 미래세대의 수혜자에게 공동으로 부담시키는 이른바 수익자부담의 원칙에도 합당한 재원조달방식이라고 하겠다.
셋째, 도시기반시설의 재원확보문제는 신도시개발 비용에 있어서 가장 쟁점이 되고 있는 부분인 만큼 이 부분에 대한 원칙이 명확할 필요가 있다. 사업지구 내 기반 시설은 시행자 부담으로 하되 사업지구주변과 지역간 기반시설의 설치에 필요한 재원은 개발이익 환수 재원 및 세입, 지방채 발행, 프로젝트 파이낸싱 및 부동산신탁 등을 활용하는 방안이 가능하다. 신도시 개발사업으로 인해 사업기간 중에 추가로 발생하여 해당 자치단체에 귀속되는 지방세(취득세,등록세)를 해당 자치단체의 기반시설 정비비용으로 활용하는 방안도 가능할 것이다.
광역교통시설 부담금제를 확대 도입하여 간선 교통시설 재원의 일부를 부담시키거나 배타적인 수익자 부담이 가능한 시설(예 :도로, 철도)에 대해서는 프로젝트 파이낸싱을 활용한 민자유치를 통해 설치할 수도 있을 것이다.
넷째, 신도시를 개발하는 사업시행자에게는 금융기관이 장기 저리의 거래조건이 가능하도록 제도적으로 지원하는 체제가 필요하다. 장기저리의 대출조건으로 공공기관이나 민간의 사업시행자에게 자금을 대출해 주는 특수은행의 설립을 신도시개발 기금의 설치와 연계하는 방안도 가능할 것이다.
다섯째, 국가 및 지방자치단체의 신도시기반시설에 대한 부담비율을 설정하여 사업시행 주체간의 합리적 비용분담을 도모하여 사업시행자에 대해 부담을 완화하고 아울러 분양가 상승 등 부동산 가격의 상승요인을 억제하여야 할 것이다.

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