부동산개발사업의 이해와 접근!!!

소개글

부동산개발사업의 이해와 접근!!!에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 부동산개발사업의 의의


(1) 개념

▷개발


-잠재력을 극대화시키는 일련의 행위

▷부동산개발


-현재 별 가치가 없는 부동산을 찾아서 그 부동산이 가지고 있는 잠재력을 발견하여 그 잠재력이 극대화될 수 있도록 하는 모든 행위
-현재 별 가치가 없는 부동산을 장래 가장 부가가치 높은 부동산으로 만드는 일련의 과정
-토지와 건축물, 이른바 부동산의 조성과 개량활동


(2) 부동산개발사업의 정의


-부동산을 하나의 경제적 가치로 평가하고 부동산의 특성, 부동산시장의 구조적 특성, 그리고 부동산수요자의 요구수준을 가장 적절하게 반영한 하나의 상품으로 완성하여 부동산으로서의 가치와 효용도의 극대화를 이루게 하는 적극적 태도
-부동산개발활동에 사업적요소, 전문적인 경제, 경영적인 영역이 포함된 것


2. 부동산개발사업의 구조

▷부동산개발사업의 3대 필수조건


-부동산의 확보, 사업자금의 조달, 사업의 기획 및 추진

※디벨로퍼(Developer) : 부동산개발사업을 영위하는 사람(자연인,법인), 개발자


(1) 부동산의 확보 방법

1) 직접매입개발

①완전매입방법>대금 100% 지불
②불완전매입방법>계약금만 지불후 조건부 지불
③연부매입방법>일정기간 나누어 지불
④후불식매입방법>사업종료시 지불,지주공동작업


※ ①의 방향이 소유자에게 유리하고, ④의 방향이 개발자에 유리


2) 위탁개발


-부동산개발신탁


3) 공동개발(부동산 소유자+개발자)


-부동산소유자는 소유권을 유지한 채 개발기획, 자금조달, 설계, 인허가, 시공, 분양, 입주, 정산 등 모든 과정을 개발자에게 위임하고 사업종료시 일정 지분을 분배하는 방법

본문내용

금조달 > ABS,REITs,부동산펀드등
(2) 프로젝트파이낸싱과 부동산개발금융
1) 프로젝트파이낸싱(Project Financing)
① 개념
-기업금융(Corporate Financing)에 대응되는 금융방식
-기업금융이 차입자의 전체재산과 신용을 바탕으로 이루어지는 것임에 반해, 프로젝트의 수익과 설비등 관련자산에만 의존하여 이루어지는 점에 차이
-기업금융은 단일은행의 자금제공으로 이루어짐이 일반적임에 반해, 여러금융기관의
컨소시엄구성(Consortium of Lending Bank)을 통한 자금제공이 일반적
-프로젝트의 위험을 분산 혹은 감소시키기 위해 건설업자,사업주,토지 및 재료공급자, 개발산출물구매자, 관련 정부등의 다양한 이해관계자의 보증과 금융참여가 이루어짐
-대주가 원리금상환을 해당 프로젝트에서 발생하는 현금흐름에 거의 의존하는 금융방식
② 특징 및 장점
-비소구금융(Non-Recourse Financing) ; 채무불이행의 경우 채무자의 상환의무부담을 당해 부동산의 매각대금만으로 제한하는 것
-부외금융(Off-Balance Sheet Financing) ; 대차대조표에 부채로 합산되지 않아서 재무비율에 의하여 결정되는 차입능력에 영향을 미치지 않는 금융
-위험(Risk)의 분담, 대규모사업, SOC사업 등에 적용
③ 단점
-비용(업무추진비,보험료등 포함)이 일반 상업적 파이낸싱보다 더 많이 소요
-파이낸싱계약과 운영계약을 작성하는데 많은 인내가 필요
2) 부동산개발금융
① 개념
-시행자가 아파트, 주상복합, 오피스텔, 상가등 부동산개발사업과 관련하여 토지매입 및 건축자금등을 지원받고 분양수익금으로 분할 상환되는 금융
② 취급대상
-아파트, 주상복합, 오피스텔
-상가, 오피스
-호텔, 리조트, 펜션, 테마파크, 온천, 골프장, 스포츠센타
-실버타운, 납골당등
③ 취급기관
a. 은행 : 고유계정대출, 신탁계정대출, ABS인수, 사모사채인수등
※ 부동산관련금융
-부동산담보대출, 수분양자앞중도금대출, 국민주택기금대출, Bridge Loan, 빌딩담보대출, 리츠사편입자산관련대출, 개발이익 조기환수용 대출채권 매각, 리츠주식인수, MBS채권인수 등
b. 제2금융권 : 생명보험사, 손해보험사, 증권사, 상호저축은행, 캐피탈 등
c. 부동산전문회사 : 부동산신탁회사, REITs, 부동산펀드 등
d. 연기금 : 군인공제회, 지방행정공제회, 지방재정공제회, 교원공제회, 사학연금 등
(3) 부동산개발 P/F Trend
;현재 취급되고 있는 부동산개발금융은 사업성에 기초한 프로젝트파이낸싱과 채권보전에 기초한 기업금융이 혼합된 형태로 진행되고 있음
-영업과 심사의 분리
-업종별 심사로 인한 심사역의 심사능력 제고
-자산포트폴리오 준수 경향
-대환대출의 활성화
-리스크 회피와 수익성을 동시에 추구
-시공사 신용도 및 업무수행능력 위주의 의사결정
-부동산 정보공개의 확대로 시장상황에 민감
-부동산관리처분신탁의 활용도 강화
-부동산개발금융전문팀 및 인력의 육성 추세
-Escrow Account의 활성화
7. 부동산개발사업의 유형
(1) 주거시설의 개발방법
1)단독주거시설
2)공동주거시설
3)주상복합시설
(2) 근린시설의 개발방법
1)근린생활시설
2)근린공공시설
(3) 판매시설의 개발방법
1)일반판매시설
2)대형판매시설
(4) 업무시설의 개발방법
1)업무시설
2)오피스텔
(5) 관광, 레저, 스포츠시설의 개발방법
1)관광시설
2)레저,스포츠시설
3)농어촌휴양시설
4)회의,연수시설
5)공원
6)온천
7)유원지
8)위락시설
9)관람,집회,전시시설
(6) 숙박시설의 개발방법
1)일반숙박시설
2)관광숙박시설
(7) 실버시설 및 청소년수련시설의 개발방법
1)아동시설
2)노인시설
3)청소년수련시설
(8) 창고, 공장, 운수, 자동차시설, 위험물저장 및 처리시설의 개발방법
1)창고,공장시설
2)운수,자동차시설
3)위험물저장 및 처리시설
(9) 기타시설의 개발방법
1)동식물관련시설
2)교육,연구시설
3)종교시설,의료시설
4)기타시설
8. 부동산개발사업의 역할
(1) 국민경제적 측면
-부동산의 양적 증가의 불가능(부동성/부증성)을 용도변경과 최유효이용이라는 방법으로 수급을 조절하고, 개발효과를 극대화하여 시장의 균형적 수급관계를 유지함으로써 국민경제적 효과를 모색
(2) 국토이용 및 개발 측면(공익성우선, 이용가치우선, 소극성)
-국토개발의 결과에 따라 토지이용의 범위는 물론 지역성, 경제성 등이 달라지게 되며, 긍정적인 효과뿐만 아니라 부정적인 효과도 동시에 상존
1) 긍정적 효과 > 균형적 국토개발, 원할한 수급조절 등
2) 부정적 효과 > 불로소득확산(소외지역의 형평성문제), 환경파괴 등
(3) 사유재산의 효율적 활용 측면(사익성우선, 수익가치우선, 적극성)
-가계나 기업의 경제적 가치증대 또는 효율성의 증대
-주어진 제도하에서 개발가능한 범위가 결정되고, 이를 최대한 적용, 개발함으로써 활용의 가능성을 극대화하여 자산가치를 증대시키는 것이 부동산개발에 따른 경제성과 유용성을 높이는 것
□ 개발과 환경보존의 조화 > 환경친화적 개발
-비효율적으로 이용되고 있는 죽어있는 부동산을 미래지향적으로 개발하여 실효성을 높이고 부가가치를 창출하여 생명력을 부여하는 과정>부동산개발사업의 역할이자 핵심 매력
9. 부동산개발사업의 현황과 과제
(1) 부동산개발사업의 목적
1)효용도의 극대화에 따른 부가가치의 창출이라는 경제성
2)지역의 균형개발이라는 지역성
3)시세차익보다는 높은 개발이익이라는 수익성
(2) 부동산개발사업의 현황
1) 최근 부동산시장의 변화
① 소유보다는 이용개념의 중시
② 불필요한 보유와 거래에 대한 중과세 > 소유자체가 부담으로 작용하는 시대
2) 부동산을 소유하고만 있기에는 오히려 부담이 되는 현실에서 가장 바람직한 방법은 개발을 통한 가치 창출
(3) 부동산개발사업의 과제
1) 시시각각으로 변화하는 시장의 구조와 여건에 대응 >미래에 대한 예측, 수요판단의 능력 제고
2) 부동산개발영역의 확대 > 부동산개발의 시대 도래
3) 부동산개발과 관련하여 부동산거래, 부동산금융, 부동산평가, 부동산컨설팅, 부동산관리,
부동산서비스등의 분야가 확대되고 성장할 것 > 상호 유기적 관계 형성

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