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목차

Ⅰ. 개요

Ⅱ. 부동산금융의 특징

Ⅲ. 부동산금융의 현황

Ⅳ. 부동산금융의 간접상품

Ⅴ. 부동산금융의 위기

Ⅵ. 부동산금융의 기대효과

Ⅶ. 부동산금융의 외국사례

Ⅷ. 향후 부동산금융의 과제

참고문헌

본문내용

시할 수 있어야 되기 때문이다.
부동산금융시장이 원활히 작동되기 위해서는 여러 조건이 충족되어야 한다. 무엇보다도 부동산금융시장이 존재해야 하고, 시장의 활동을 보장 및 지원할 수 있는 안정적인 법적제도적 장치가 마련되어야 한다. 따라서 정부가 해야 할 일 중 가장 중요한 일은 부동산금융시장이라는 새로운 자본축적 양식에 적합한 규제체계를 마련하는 것이다.
즉 부동산 증권화 및 유동화 과정에 적용될 보편적인 규칙을 마련해야 한다. 이 규칙은 부동산금융시장에 참여하는 누구에게나 동일하게 적용되면서, 부동산금융시장에 참여할 수 없는 사람에 대해서도 공정한 것이 되어야 한다.
ABS 유동화와 MBS 유동화를 위해서는 이미 자산유동화에관한법률과 주택저당채권유동화회사법을 제정한 바 있다. 다만 REITs 제도에 대해서는 법적 장치가 아직 마련되지 않았다. 따라서 종전의 신탁법과 신탁업법을 개정하든지, 아니면 유가증권뿐만 아니라 부동산에도 투자할 수 있도록 뮤추얼펀드법을 보완하든지, 아니면 별도의 부동산투자신탁법을 제정하여 법적 질서의 안정성을 조속히 제시해 주어야 한다.
둘째, 부동산 증권화가 자본축적을 (재)생산해 낼 수 있는 기구 또는 판(market) 역시 만들어 주어야 한다. 이 시장은 무엇보다도 자유시장이 되어야 한다. 시장 안에 들어오는 자들이 모두 자기 책임 하에 활동할 수 있어야 한다. 또한 이 시장은 공정하고 투명한 시장이 되어야 한다. 불투명한 거래관행, 부정확한 자료 등에서 발생하는 부조리가 최소화될 수 있도록 해야한다. 셋째 이 시장은 국제시장이 되어야 한다. 거래관행, 평가기법, 관련 조세체계 등이 국제관행과 적합해야 한다(송현부 1999: 123).
이러한 시장 안에서 일어나는 모든 결과는 전적으로 시장에 참여하는 자들에게 귀착되어야 한다. 그러나 부동산금융시장의 규모를 감안했을 때, 만약 부동산금융시장에서 부작용이 발생할 경우 그 파급효과가 경제 전반에 미치는 영향은 적지 않을 것이다. 따라서 정부는 부동산금융시장에서 일어나는 제반 과정이 투명하고, 공정하고, 정직하게 일어날 수 있도록 감시 감독기능을 강화해야 한다. 이를 위해 관련정보 인프라 구축뿐만 아니라 투자자에게 부동산, 부동산증권 발행자, 부동산증권, 부동산 운영주체 등에 대한 정보공개 원칙도 세워야 한다.
셋째, 부동산금융시장은 새롭게 창출되는 시장이다. 따라서 경제 주체들이 새로운 시장에 안심하고 들어와도 좋다는 것을 보여줄 필요가 있고, 이를 위해 부동산금융시장이 제 기능을 발휘할 수 있도록 적어도 초기에는 적절한 지원을 해주어야 한다. 특히 조세지원이 필요하다.
ABSMBSREITs 중개기관들은 자산보유자와 투자자사이를 연계해주는 도관체 역할을 담당한다. 이에 따라 증권화된 부동산에서 발생한 최종 果實에 대한 조세 등은 중개기관이 아니라 투자자에게 부과하여 이중과세를 피하는 것이 세계적인 추세이다. 현행 조세체계 안에서는 조세부담이 너무 높아서, 부동산증권에 대한 최소한의 투자수익률을 보장하기도 어려운 실정이다. 따라서 다른 나라의 사례를 고려하여 조세제도의 개선이 요구된다.
예컨대 중개기관이 부동산을 보유한 동안 보유과세는 중개기관이 투자자를 대신하여 납부하더라도, 취득세등록세 등 이전과세나 양도소득세 등 처분과세에 대해서는 조세를 면제하고, 투자수익률을 제고하기 위해서 법인세는 적어도 초기에는 일부 감면 또는 면제해주는 방안을 긍정적으로 검토할 필요가 있다.
넷째, 정부정책은 무엇보다도 사회 각 구성원간에 일어날 수 있는 갈등을 객관적이면서 공정하게 조정하는데 있다. 경제구조조정이 성공적으로 완료되고 부동산금융의 활성화 여건이 충분히 성숙할 경우 일부에서 우려하였던 바와 같이 부동산가격이 상승하고 투기가 재발할 수도 있다. 과거에 부동산금융제도가 조금 더 일찍 도입되지 못한 원인 중의 하나도 바로 이러한 우려 때문이었다. 이 같은 부동산문제가 다시 재발할 경우 부동산금융시장에 참여한 주체와 참여할 수 없는 사회구성원간의 갈등은 적지 않을 것이다.
그러나 과거와 같이 정부가 직접 부동산시장에 개입하여 투기를 억제하거나 부동산가격을 인위적으로 인하할 수는 없을 것이다. 그러한 시도들은 장기적 시각에서 보면 오히려 시장을 왜곡하여 문제를 더욱 악화시켰기 때문이다. 따라서 부동산시장의 항구적인 안정화방안들, 예컨대 주택과 도시용지의 충분한 공급, 부동산관련 정보망의 조기 구축 등을 지금부터 적절히 마련해야 한다.
한편, 정부가 해서는 안될 일도 있다. 무엇보다도 부동산금융시장이 왜곡될 정도로 시장에 깊이 개입해서는 안될 것이다. 부동산 금융시장의 진출입과 같은 기본적인 시장활동에 대한 규제나, 부동산금융시장의 움직임을 반영하는 가격에 대한 인위적인 조작은 피해야 한다. 정부 역할은 부동산금융시장의 움직임이 활발해지도록 지원하는 선에서 그쳐야 한다. 정부는 부동산금융시장에 참여하는 주체와 객체가 다양해지도록 장려해야 한다. 경제 주체와 객체가 다양할수록 경쟁의 묘미가 나타나기 때문이다. 그러나 다양한 경쟁을 도모한다는 명목 아래 경제 주체와 객체를 부동산금융시장 안에 강제로 몰아넣어서도 안된다.
부동산금융시장의 활성화 방향에 대한 정부의 역할을 요약하면 다음과 같다. 정부는 부동산금융시장 안에서 적용될 규칙을 공정하고 투명하게 세워야 한다. 부동산금융시장이 새로운 시장임을 감안하여 초기에는 조세지원 등 적절한 지원을 해주어야 한다. 부동산금융시장 안에서 활동할 수 있는 경제 주체와 객체가 가능한 한 다양해지도록 여건을 조성해야 하다. 그러나 부동산금융시장의 왜곡을 초래할 정도로 시장에 깊이 개입해서는 안될 것이다.
참고문헌
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권호근 외 1명(2010), 부동산금융의 개념과 이론적 접근, 한국부동산학회
고성수(2004), 부동산 금융구조 변화에 따른 부동산시장의 전망, 한국부동산연구원
박영규(2008), 부동산금융과 조세, 한국부동산정책학회
이상태(2008), 주택금융시장과 부동산 금융정책 방향, 경북대학교
이헌석(2008), 부동산 금융의 공법적 문제, 한국토지공법학회

키워드

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