8.31 부동산 종합대책을 중심으로 부동산 정책에 대한 정부의 문제정의에 대해 분석하시오

목차

Ⅰ. 서론
1. 8.31 부동산 정책의 배경
1.1. 지대와 수요에 따른 지역분류
1.2. 정부의 입장
2. 8.31 부동산 정책
2.1. 문제의식
2.2. 정책목표
2.3. 정책수단
3. 보고서의 방향: 정부의 문제정의의 타당성 검토

Ⅱ. 본론
1. 저금리 정책으로 인한 부동산 시장으로 자금의 집중
2. 투기적 수요로 인한 버블현상
2.1. 투자와 투기
2.2. 투기적수요가 버블을 형성하여 주택가격을 폭등시키는 과정
3. 한국 부동산 시장의 현황
4. 현재 한국 주택가격에는 버블이 있는가
4.1. GNI · GDP 대비, 한국과 선진국의 주택가격 비교
4.2. 한국과 선진국의 PIR(주택구입능력) 지표 비교
4.3. 강남 아파트와 기타 상업지구의 투자수익률 비교
4.4. 일본 부동산 시장과 우리나라 부동산 시장의 비교
5. 버블이 국가 경제에 미치는 악영향

Ⅲ. 결론

본문내용

을 감소시킨다. 그리고 임직원에 대한 주거지원 등의 복지혜택수준이 전반적으로 저하되며 악영향을 끼친다.
5.2. 소득계층 간 갈등의 심화
주택가격의 급증은 계층 간 소득양극화 문제를 심화시켜 사회적 갈등요인으로 작용된다. 물론 소득분배불균형 문제의 원인이 부동산가격변화에 전적으로 기인한다 할 수는 없으나 부동산가격의 급등은 근로소득자와 자산소득자와의 소득 격차를 심화시켜 소득분배의 불균형 문제를 심화시킨다. 또한 부동산가격 상승의 지역적 차별화 현상이 심화되는 경우 지역 간 소득격차로 인한 국내갈등이 고조된다.
5.3. 사회적 불안심리 가중
부동산가격이 정상적인 물가상승률을 상회하는 현상이 지속되는 경우 무리를 해서라도 부동산을 확보하려는 투기적 경쟁을 확산시켜 사회적 불안심리가 가중된다. 한편 부동산소유자와 비소유자 간의 갈등의 심화는 사회통합의 장애요인으로 작용되기도 한다.
5.4. 근로의욕의 저하 및 노사분규의 심화
주거비의 급등은 근로소득자의 생계부담을 가중시켜 상대적 빈곤감, 박탈감을 가중시키며 근로의욕을 심각하게 저하시키고 임금인상요구, 노사분규의 심화 등의 연쇄적인 부작용을 일으킨다.
5.5. 금융시장 불안요인의 증폭
주택담보 대출이 증가하면서 은행경영의 안정성 저하요인으로 작용하며 주택가격이 하락하는 경우 원금상환요청 또는 만기 연장거부가 집중되어 금융 불안이 심화될 가능성이 존재하게 된다. 이렇게 대출금 상환목적의 부동산 매물이 증가하는 경우 부동산가격 하락을 가속화시켜 부실을 증폭시킨다.
은행의 자금운용 역시 부동산 경기에 지나치게 민감하게 반응하게 되어 경기 안정성이 저하된다. 일본의 경우 자산가격 상승으로 담보가치가 커지게 되면서 은행들이 수익성 높은 부동산 대출에 적극적으로 참여했으나 부동산 가격이 하락함에 따라 개인 및 기업들의 파산, 금융기관의 부실화 등이 초래되었다. 이것은 아직까지 회복되지 않고 있어 일본경기에서 장기불황의 큰 요인이 되고 있다.
부동산 투자의 수익률이 상대적으로 높아짐에 따라 자금흐름이 투기성으로 왜곡될 수 있다.
시중의 자금이 실물부문의 투자로 연결되어야 하나, 실물투자 수익률보다 부동산투자 수익률이 높은 상황이 지속되는 경우 자금흐름의 악순환 구조가 심화될 수 있다. 실제로 2002년 제조업체 총 자산수익률은 5.08%인데 반해 부동산 가격상승률은 지가 9%, 주택 16%로 나타났다.
5.6. 전반적 주거생활의 질적 저하
주거관련 비용 상승은 생계비 부담의 증가의 가져와 상대적인 삶의 질 악화문제를 유발하였으며 필수적 지출인 주거비의 비중이 커지면서 상대적으로 삶의 질에 관련된 분야의 지출능력이 위축되었다.
또한 무주택자의 경우 전월세 부담이 가중되고 주택소유자의 경우에도 주거면적 확대 등이 어려워져 주거생활의 질이 전반적으로 악화되었다.
5.7. 양질의 주거환경 조성의 어려움
투기성 개발에 대한 인센티브가 강화되므로 양질의 주거환경을 조성하기 어려워졌다. 합리적 계획과 주민들의 합의가 전제되지 않은 난개발의 빈발이 심화되었으며 투자수익율을 의식한 용적률의 증대로 주택의 질이 악화되었다. 수도권 부동산의 가격상승률이 높을수록 수도권집중이 심화되어 국토균형발전에 부정적 효과를 보이게 된다.
5.8. 일본 경제위기를 답습
과도한 버블이 발생할 경우 일본과 같은 경제위기 국면으로 진입 할 우려를 보인다. 우리 경제의 최근의 자산가격 동향과 실물경기, 물가, 금융부문의 움직임이 일본 경제의 80년대 말 버블초기와 매우 유사하다. 일본의 경우 버블파열 이후 장기 경제침체에 들어섰고 끊임없는 위기설에 직면하고 있는 상황이며 플라자 합의 이후 엔하에서 우량 제조업체를 중심으로 산업계의 내성이 길러졌음에도 불구하고 장기간 금융완화책을 지속한 것이 화근이 되었다. 이는 높은 국가신용등급, 외환보유고와 무관하게 장기침체에 진입하게 되는 계기가 되었다.
5.9. 경제성장에도 악영향
대부분의 연구들은 주로 소득의 분배를 지표로 사용하고 있는데 실제 성장에 더욱 중요한 것은 소득보다는 토지 등 부의 분배라는 주장이 설득력이 있다. 실제로 몇몇 연구들은 실제로 부의 분배의 불균등이 성장에 미치는 악영향은 무척 뚜렷하다고 보고한다. 토지분배의 지니계수를 사용하면 패널데이터를 써도 분배의 성장효과가 여전히 뚜렷하다고 보고되고 있다(Deininger and Olinto, 2000). 소득과 부의 분배를 함께 모델에 도입하면 소득분배의 중요성은 사라지는 반면 여전히 부의 분배는 중요하다고 보고된다. 결국 월급 차이보다도 땅의 분배나 부동산 가격 폭등으로 인한 부의 격차 확대가 경제에 더 큰 악영향을 미친다는 것이다.
Ⅲ. 결론
지금까지 <정부의 8.31 부동산 종합대책의 문제정의 : 현재 부동산 시장 가격에 버블이 형성되어 있다>는 정부의 가정에 대한 합당성을 검토해 보았다. 이를 위해 먼저 선진국 주택가격대비, 한국의 주택가격을 살펴보았다. 한국의 주택가격은 1인당 GNI와 GDP수준을 감안하여 볼 때 주요 선진국이나 다른 나라에 비해 매우 높은 것을 알 수 있었다. 그리고 PIR 지표, 역시 선진국 평균인 4~5배를 웃도는 6배인 것을 알 수 있었다. 이 뿐만 아니라 아파트 가격대비 임대수익률은 적정 임대수익률을 훨씬 밑도는 1.3%대였다. 이것은 주식시장이나 상업시장의 임대수익률보다 현저하게 낮은 수준으로서, 현재 부동산 시장이 고평가되었다는 것을 보여준다. 마지막으로 현재 한국이 80년대 말에서 90년대 초까지의 일본 버블 경제 때와 비슷한 길을 걷고 있다는 것 또한 알 수 있었다. 도심지의 주택가격이 급등하고, 저금리 정책으로 인한 풍부해진 유동자금이 부동산 시장으로 집중되고 있으며, 높은 주택담보 대출률 등은 일본의 버블 진입 초기와 유사한 모습을 나타내고 있다. 이상의 4개의 지표로 볼 때 한국의 주택가격, 특히 서울 강남지역의 아파트 가격에는 버블이 있다 · 지나치게 가격이 높다는 주장이 가능하다. 이러한 주택가격의 버블이 경제에 미치는 악영향을 예상할 수 있기 때문에, 가수요와 투기적 수요를 원천적으로 제거하려는 정부정책의 목표가 정책의 문제정의(Agenda Setting) 와 합당하게 맞아 떨어진다고 할 수 있다.

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