토지거래허가제도의 제 문제 및 개선방안

소개글

토지거래허가제도의 제 문제 및 개선방안에 대한 보고서 자료입니다.

목차

[1] 현행 토지거래규제제도의 문제
1. 법체계상의 문제
2. 토지거래허가제의 정책목표에 대한 문제
3. 직접적 규제제도에 대한 보완 필요성

[2] 토지거래허가제도의 법규내용 및 운용상의 문제
1. 토지거래허가제 규정의 논리적인 모순문제
2. 거래허가대상을 토지의 유상계약만으로 제한함에 따른 문제
3. 불허가처분된 토지의 매수청구 문제
4. 대상토지의 특성에 따른 허가제의 차등적용 문제
5. 행정의 효율성 부족문제

[3] 현행 토지거래허가제도의 개선방안
1. 개선의 기본방향
2. 법 제도상의 개선방향
3. 토지거래허가제의 운용상 개선방안

본문내용

하고, 그 대신 토지소유자는 의무적으로 이에 응하게 하는 방법이 상호 바람직할 것으로 본다. 또한 실제 선매가 원활하게 이루어지도록 하기 위해서는 그 절차를 좀 더 세부적으로 규정하고 아울러 선매당한 토지소유자에 대하여는 세제상의 혜택도 주어져야 할 것이다.
3) 허가대상 면적의 현실화
2005년 1월 15일 국토계획법 시행령을 개정하여 허가대상면적을 아래 표와 같이 축소하였는데, 이는 토지거래허가제를 회피하기 위하여 토지를 소규모로 분할하여 매매하는 사례를 방지하려는 취지인 것으로 보인다. 그러나 다행이 도시지역내 주거· 상업· 공업지역은 이미 개발되어 있고 필지규모도 작은 토지가 많아 투기적 성격의 분할매매가 많지 않을 것으로 보여 규제개혁차원에서 제외 된 것으로 보인다.
【표6-1】 토지거래허가대상 면적의 변화
용도지역
개 정 전
현 행
도시지역
주거지역
180㎡이하
180㎡이하
상업지역
200㎡이하
200㎡이하
공업지역
660㎡이하
660㎡이하
녹지지역
200㎡이하
100㎡이하
미지정 지역
180㎡이하
90㎡이하
도시 외 지역
농 지
1,000㎡이하
500㎡이하
임 야
2,000㎡이하
1,000㎡이하
기 타
500㎡이하
250㎡이하
이에 비해 비도시지역의 농지 및 임야는 일반적으로 토지규모가 크고 도시지역 중 녹지지역· 용도 미지정 지역은 미개발지가 많은 까닭에 이들 지역에서는 투기적인 분할매매의 가능성이 없지는 않다. 그러나 농지와 임야는 허가대상면적을 축소함으로서 부작용이 따를 수 있다. 특히 농지는 농지법에서 2,000㎡이하로 분할을 금지 농지법 제21조 제2항 제3호(농지소유의 세분화 방지) “각 필지의 면적이 2천제곱미터를 초과하도록 분할하는 경우” 가능함
하며 농업인으로서 최소 소유면적을 1,000㎡로 하는 점을 감안할 필요가 있으며, 또 거래관행상 이들 토지소유자는 특별한 경우가 아니면 소규모 분할매각을 꺼리는 경우가 보통이다. 최혁재, 강미나, 김승종, “농지규제 완화에 따른 투기방지 방안 연구”, 국토연구원, 2004. 98면,
따라서 비도시지역에서 이를 지나치게 축소하는 것은 실익이 크지 않으며 오히려 농지를 더욱 세필화 하는 결과를 가져올 수 있으므로 이를 다시 환원하는 개정이 이루어 져야 할 필요성이 있다.
4) 토지취득 전 사전거주 요건의 합리화
현행 국토계획법 시행규칙 제23조에서 규정하고 있는 토지거래허가 기준 가운데 농업이나 임업목적의 토지거래에 대하여 당해 시· 군에 1년의 사전 거주를 요구하는 것에는 무리한 측면이 있다. 특히 임업의 경우는 그 성격상 상시적인 종사를 요하는 사업이 아니라는 점을 간과한 것으로, 임업경영은 대부분 굳이 산지 소재지에 거주하지 않더라도 별 무리 없이 경영을 할 수 있기 때문이다.
실제로 임업을 처음 시작하는 경우, 이에 맞는 산지를 물색하는데도 상당한 기간이 소요되는바, 마땅한 후보지를 발견하여 이를 구입하려고 하는데 현지에 전세대원이 1년을 거주하지 않았으므로 매입을 할 수 없다고 한다면, 이는 매우 불합리한 규정이라 아니할 수 없다.
따라서 사업대상지를 확보하기 1년 전부터 해당지역에 거주할 것을 요구하는 것은 신규로 임업을 시작하려는 사람에게는 큰 부담이 될 수밖에 없는 것으로, 이는 산지를 매입한 후 본격적으로 영림사업에 착수할 때쯤 산지 소재지에 거주하는 것이 현실적으로 이치에 부합한다고 할 수 있으며, 임업진흥의 측면에서도 바람직하다고 여겨진다.
마찬가지 시각에서 볼 때, 농업을 목적으로 한 토지거래에 대하여도 새로이 농업경영을 시작하려는 사람에게 불필요한 부담을 주게 된다. 최혁재, 강미나, 김승종, 전게서, 국토연구원, 99면
따라서 이 같은 허가기준은 현실을 도외시한 행정 편의적이라는 비판을 받을 소지가 많으므로 1년의 사전 거주를 요구하는 것에서, 허가접수 시점에 당해 시· 군이나 인접 시· 군에 실제 거주하는 것으로 완화 하고 사후관리를 철저히 하는 것이 바람직하다고 생각한다.
5) 토지거래허가 취득 후 전매제한
현행 토지거래업무처리규정 제14조의 2 규정에 의하면 “토지이용계획의 이행이 진행 중인 기간 중에는 당해 토지를 타인에게 매매하거나 양도 할 수 없다”고 규정하고 있다. 다만, 허가 목적대로 이용하지 못할 불가피한 경우에 한해 허가권자에게 그 사유를 소명하여 매매· 양도할 수 있다고 규정하고 있다.
한편 이러한 제한이 현재 법령이 아닌 건설교통부 훈령을 근거로 하고 있는 것에 심각한 문제가 제기 되었다. 이는 국민의 재산권을 법령상의 근거 없이 행정규칙으로 제한하는 것은 그 합법성과 관련해 논란을 야기할 소지가 있기 때문이다. 행정규칙의 법적성질에 관하여는 학설과 판례가 엇갈리고 있는데 대법원은 행정규칙에 대하여는 소수의 외견상의 예외적 판례에도 불구하고 그 법규성을 부인하여 국민이나 법원에 대한 법적구속력을 인정하지 않고 있다. 김동희, 1998. 행정법Ⅰ. 박영사 145-156면. (최혁재, 강미나, 김승종, 국토연구원 전게서 재인용)
이에 지난 2005년 7월 13일 아래 <표5-2>와 같이 국토계획법 제124조를 개정하여 “토지거래계약 허가를 받은 자는 대통령령이 정하는 사유가 있는 경우를 제외하고는 5년의 범위 이내에서 대통령령이 정하는 기간 동안 그 토지를 허가받은 목적대로 이용하여야 한다.”라고 명시하여 공포 하고, 2005년 11월 11일부터 시행에 들어갔다. 대통령령 제19130호, (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 일부개정령)
【표 6-2】 토지의 의무이용(전매금지)기간 강화
지 목
구 법
현 행 법
농 지
6개월
2년
임 야
1년
3년~5년
개발사업용 토지
6개월
4년
기타 용지(대지 등)
6개월
5년
이법의 시행으로 인하여 각종 개발 사업을 등에 업고 단기 차익을 노린 투기수요는 많이 사라질 것으로 보이며, 특히 개발 사업용 토지의 전매제한 기간이 기존 6개월에서 4년으로 대폭 늘어나게 되어 일부 시행사들의 입지가 크게 좁아지게 되었다. 그러나 이는 개인의 재산권행사를 지나치게 침해하는 것으로 80년대말 이후 제기돼왔던 '위헌 시비'가 재현될 소지가 있으며 선의의 피해자가 양산될 수 있어 제고 되어야 할 것으로 보인다.

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