감정평가의 3방식 - 부동산 평가방식의 개설, 원가방식, 비교방식, 수익방식, 기타 평가방법

소개글

감정평가의 3방식 - 부동산 평가방식의 개설, 원가방식, 비교방식, 수익방식, 기타 평가방법에 대한 보고서 자료입니다.

목차

[1] 부동산 평가방식의 개설
1. 부동산 평가방식의 개설
2. 가치이론의 발달
3. 부동산평가의 3방식 및 6방법

[2] 원가방식(비용접근법)
1. 원가법
2. 재조달원가(재생산원가)
3. 감가수정
4. 내용연수
5. 감가수정의 방법
6. 적산법

[3] 비교방식(시장접근법)
1. 거래사례비교법
2. 거래사례자료의 수집 기준
3. 거래사례의 정상화
4. 임대사례비교법

[4] 수익방식(소득접근법)
1. 수익환원법
2. 순이익(순영업소득, NOI)
3. 환원이율(자본환원이율)
4. 수익환원방법
5. 수익분석법

[5] 기타의 평가방법
1. 노선가식평가법
2. 회귀분석

본문내용

리비, 정상운전자금의 이자상당액, 기타 수익임료를 구함에 있어서 필요로 하는 비용을 공제하여 구한다. 필요제경비에 감가상각비를 포함한다. 통상적으로 임료라면 실질임료를 의미한다.
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기타의 평가방법
1. 노선가식평가법
(1) 노선가식(路線價式)평가법의 의의
표준획지를 선정하여 노선가(가로에 접한 획지의 단가)를 설정해서 획지 계산을 함으로써 어떤 획지의 가격을 평정하는 평가기법을 말한다.
(2) 노선가식평가법의 특징
모든 택지의 획지는 가로에서 멀어짐에(즉, 깊이가 깊어짐에) 따라서 가격이 체감되며 가로에 면하는 표준 깊이의 택지라도 획지의 이용 상황ㆍ가로조건ㆍ접근조건ㆍ주택의 소밀도 기타 교통량 등에 따라 차이가 있다.
(3) 노선가의 설정 기준
1) 가로조건
인접도로와의 폭ㆍ구조와 같은 가로의 상황에 따라 평가를 달리한다.
2) 접근조건
상가ㆍ역ㆍ공공시설 등에 대한 접근성의 난이도에 따라 평가를 달리한다.
3) 획지조건
지반, 급배수, 주위환경 등 택지 자체의 현황 노선가를 참작하여 평가한다.[가로계수＋접근계수＋택지계수]
(4) 노선가를 정하는 방법
1) 달관식(達觀式) 방법
몇 사람의 전문가가 가로 상황, 대상획지와 공공시설 등에의 접근조건, 거래사례 등을 감안하여 달관적으로 결정하는 방법이다.
2) 채점식 방법
토지가격을 형성하는 제요인을 몇 가지 항목(가로계수, 접근계수, 택지계수 등)으로 분류하여 채점한 합계로서 결정하는 방법이다.
(5) 획지계산방법
1) 깊이 가격체감
노선가가 동일하더라도 단위면적당 가격은 획지의 접면 너비, 깊이, 형상, 지적 등이 상이함에 따라 달라진다. 깊이 가격체감이란 획지의 형태가 접면노선에서 깊어질수록 가격은 체감한다는 것이며, 가격에 영향을 주는 깊이의 정도로 인한 가격의 변화를 비율화한 것을 깊이 가격체감률이라 한다.
깊이 가격체감의 대표적인 방법으로는 다음 3가지가 있다.
①4－3－2－1 깊이 가격체감법：표준획지를 4등분하여 가로에 제일 근접한 1/4의 면적은 표준획지 전체가격의 40%로, 두 번째 근접한 1/4의 면적은 30%로, 세 번째 근접한 1/4의 면적은 20%로, 네 번째 근접한 1/4의 면적은 10%로 평가하는 방법이다.그리고 표준획지의 깊이를 초과한 부분에 대해서는 표준획지의 1/4의 면적이 초과될 때마다 1/4면적의 가격인 10%에서 1%씩 체감하여 평가한다.
②1/3 ㆍ 2/3 법칙：표준획지를 3등분하여 가로에 제일 근접한 1/3의 면적은 표준획지 전체가격의 50%로, 나머지 2/3의 면적도 표준획지 전체가격의 50%로 평가하는 방법이다.
③호프만 법칙：표준획지의 깊이를 100피트로 보고 가로에 제일 근접한 50피트의 지가는 전체지가의 2/3로, 나머지 50피트의 지가는 전체지가의 1/3로 평가하는 방법이다. 이 법칙은 호프만 판사가 고안한 것이다.
깊이가격 체감방법
도 로
도 로
도 로
40%
1/3
50%
1/2
2/3
30%
1/3
50%
1/2
1/3
20%
1/3
10%
(㉠ 4ㆍ3ㆍ2ㆍ1법칙)
(㉡ 1/3ㆍ2/3법칙)
(㉢ 호프만법칙)
2) 획지형태에 따른 보정
① 각 획지(角劃地)의 가산
정면가로의 한쪽에 접하고 다시 그 측면에서 또 다른 가로에 접하는 각 획지는 같은 면적이라도 이용도가 높다. 이런 사고에 따라서 각 획지가산법의 원리가 생긴다.
② 2면 도로의 가산
정면과 이면에 가로가 있는 획지는 정면만 가로에 접한 경우보다 높고 두 가로가 서로 연결되지 않는다는 점에서는 각 획지보다 낮다.
③3각 획지의 보정
3각 획지는 통상적으로 같은 면적의 사각형 토지에 비해 이용도가 저하된다. 불리한 정도는 일반적으로 최소각의 크기에 의하며 최소각이 노선에서 대각(對角)인 경우와 저각(底角)인 경우에 따라 3각 획지가 가로에 접하는 상태가 달라지고 대각보다는 저각 쪽이 접면 너비와의 이용도가 높다.
④ 부정형획지보정(不整型劃地補正)
부정형획지는 같은 면적의 정형획지보다 이용도가 저하되지만 그 유형이 다양하기 때문에 부정형의 정도ㆍ위치ㆍ지적의 대소 등에 따라 일정한 방법으로 구한 가격을 30% 이내의 감가한 가격으로 평가한다.
⑤ 맹지(盲地)의 보정
맹지란 도로에 접한 부분이 없는 토지로서 그 가격은 실제로 이용하고 있는 쪽의 토지와 합필하여 산정한 가격에서 맹지 이외의 해당하는 가격을 공제한 것을 기초로 하고 부근의 택지가격과 균형관계를 생각해서 보정한다.
⑥ 자루형 획지의 보정
자루형 획지는 보통 획지에 비해 이용가치에 차이가 있으나 그 영향은 용도에 따라 차이가 있다.
(6) 장점 및 단점
1) 장 점
① 과학적이고 설득력이 있는 평가기법이다.
② 단기에 대량 공평하게 처리할 수 있다.
③ 토지구획정리사업의 환지처분ㆍ과세가격 등의 산정에 유익하게 사용된다.
④ 감정평가사에 따른 가격의 격차가 적다.
2) 단 점
①각 획지는 지형이 다양하므로 토지의 형상에 따른 보정률ㆍ깊이체감률 등의 파악이 어렵다.
② 나지, 건부지 등과 같이 이용 상황이 다른 경우에는 정상적인 비교가 어렵다.
③ 실제 시장가격과 괴리되는 현상이 나타날 수 있다.
2. 회귀분석
(1) 개 념
회귀분석(回歸分析)이란 부동산의 특성으로 선택된 변수와 시장가치와의 관계를 파악하고 이것으로부터 대상 부동산의 시장가치를 추론해 내는 것이다. 즉, 통계학적 방법을 사용하여 부동산평가에 활용하고자 하는 것으로 토지가격은 통행인구수ㆍ토지면적 등과 상호관련이 있을 것이라는 가설하에 토지가격은 종속변수, 통행인구, 토지면적 등은 독립변수로 분석한다.
(2) 회귀분석의 목적
정해진 어떤 독립변수의 값에 대하여 종속변수가 어떤 추정치를 갖게 될 것인지에 대한 정보를 제공해 준다. 회귀선을 사용하여 종속변수의 값을 추정할 때 이 추정에 관련된 오차의 크기에 대한 정보를 제공해 준다. 두 변수 사이에 존재하는 관련도를 측정할 수 있는 정보를 제공해 준다.
(3) 장점 및 단점
1) 장 점
객관적이고 설득력이 있으며 공평하게 처리할 수 있다(주관의 개입이 적다).
2) 단 점
많은 자료 수집이 필요하고 그 자료의 채택과정에서 세심한 주의를 하지 않으면 큰 오차가 발생한다. Program 과정에서 감정평가사의 판단과 경험 등을 완전히 배제할 수는 없다.

키워드

부동산,   부동산감정,   감정평가 3방식,   부동산평가