경매 부동산의 권리분석 전반 연구

소개글

경매 부동산의 권리분석 전반 연구에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 권리분석의 개념

Ⅱ. 권리분석의 5단계

Ⅲ. 권리분석의 기본원리

Ⅳ. 권리분석시 중점분석 사항

본문내용

있는 효력을 말한다(* 주의 : 대항력을 갖추었다 하더라도 그 이전에 임차건물에 대하여 선순위 권리자가 있는 경우(저당권자 압류채권자 가압류채권자 등) 선수위 권리자의 권리실행으로 인한 경매절차에서 소유권을 취득한 사람에 대하여는 대항력을 행사할 수 없다).
확정일자 있는 임차인의 우선변제권 : 그 일자 이후의 우선채권자에게 대항할 수 있는 ‘등기한 전세권에 준하는’ 효력이 있다. 따라서 ‘건물의 인도, 사업자 등록신청, 확정일자를 갖춘 최종시점’이 담보물권 설정등기일 또는 가압류등기일, 조세의 법정기일 등보다 앞서면 그 후순위 권리자 기타 채권자에 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있다. 우선변제권을 행사하기 위해서는 대항요건을 구비하고 배당요구종기까지 유지하여야 한다.
우선변제권과 대항력주장의 관계 : 대항요건과 확정일자까지 갖춘 임차인은 임차건물의 양수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 보증금에 관해 임차건물의 가액으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 겸유하고 있고, 선택적으로 행사할 수 있다. 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 보증금 전액을 배당 받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당 받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관해 매수인에게 대항하여 이를 반환 받을 때까지 임대차 관계의 존속을 주장할 수 있다.
소액보증금의 최우선 변제권 : 상가건물임대차보호법은 영세한 상가임차인들의 경제생활의 안정을 도모하는 취지에서 임차인 중 소액임차인을 보호하기 위해 일정금액 이하의 소액임차인에 대해서는 임차건물이 경매나 공매로 매각 시 다른 담보물권자보다 우선하여 변제 받을 권리를 인정하고 있다. 우선 변제 받는 임차인과 소액보증금의 범위와 기준에 관해 임대건물가액의 3분의 1의 범위 안에서 당해 지역의 경제여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 대통령령으로 정한다.
임차권등기명령제도 : 상가건물 임차인이 임대차계약 종료 후 보증금을 반환 받지 못한 경우에 임차인 단독으로 임차권등기를 할 수 있게 함으로써 대항요건 없이도 대항력과 우선변제권을 유지하게 하여 임차보증금의 회수를 가능하도록 하는 제도로서 주택임대차보호법에서 설명한 임차권등기명령제도와 거의 유사하며 신청서 기재 시 약간의 차이를 보일 뿐이다.
14. 공법상의 제한
경매대상물이 토지인 경우, 국토의계획 및 이용에 관한 법률, 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법, 건축법, 도시개발법, 도시 및 주거환경 정비법, 농지법, 산림법, 산지관리법, 수도법, 하천법, 군사시설보호법 등 부동산공법상의 각종 제한(예, 각종 인허가, 지역, 지구 내 건축제한, 행위제한, 농지취득자격증명서 제출 등)이 있어 매수인의 소유권 행사에 의외의 제약이 따를 수 있다. 따라서 경매로 매수하기 전 관련 부동산 공법을 충분히 검토해야 하고, 무엇보다도 관할 시 군 구청의 도시계획과, 건축과, 도시관리과, 산림과, 농지과 등에 직접 찾아가 담당자에게 매수목적에 따른 공법상 제한이 없는지 여부를 확인하고 입찰해야 한다.

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