부동산 개발과 신도시개발

소개글

부동산 개발과 신도시개발에 대한 보고서 자료입니다.

목차

[1] 부동산개발의 의의와 주체
1. 부동산개발의 의의
2. 부동산개발의 형태(외관에 따른 분류)
3. 부동산개발의 주체

[2] 개발형태와 단계
1. 개발 진행 형태(히라가와 이쯔로(平川逸郎))
2. 부동산개발의 단계

[3] 개발의 위험 및 타당성분석
1. 부동산개발 위험
2. 부동산개발의 타당성 분석

[4] 토지개발방식
1. 토지개발의 유형
2. 부동산개발 방식의 유형
3. 택지개발
4. 도시개발사업
5. 도시내부구조이론
6. 개발권양도제도

[5] 도시성장관리와 신도시 개발
1. 신도시의 탄생과 신도시 개발에 따른 문제점
2. 도시성장관리와 신도시 개발
3. 적정 공공시설조례(APFO)
4. 동시성 제도(Concurrency)

본문내용

나 국도의 건설, 상하수도 개발 및 관리, 균형적 발전을 위한 지역개발계획의 수립 등에 있어서는 해당되는 지역의 도시정부 또는 중앙정부의 개입이 필요하게 되는 것이다. 사회간접시설의 설치나 우선개발지역의 선정 등 지역개발의 민감한 사안의 경우 중앙정부의 관여가 필요한 것은 다양한 도시정부간의 이해관계를 효율적으로 정하고 통일적인 대책마련을 위해서는 적절하다고 하겠다. 그리고 도시간 관리는 인구와 직장의 지역간 이동, 가용자원의 발굴 및 사용, 국토의 균형개발 등에 중점을 두기 때문에 중앙정부의 역할이 더욱 중요하다고 하겠다.
(3) 도시 간 성장관리 프로그램과 신도시개발
도시 간 성장관리 프로그램은 지역개발의 균형적 발전을 도모하고자 합리적이고 종합적으로 정부규제를 실시하는 것을 의미한다. 즉, 정부는 세금, 예산, 규제권한을 이용하여 지역개발의 경우 합리적인 조정절차를 거치도록 만드는 것으로, 지역개발이 잘못 되는 경우 심각한 경제적 비용을 부담해야 한다는 문제인식으로 인해 미국의 지방정부는 성장관리입법을 통해 다양한 프로그램을 도입하고 있다. J. M. Stein, Growth Management: The Planning Challenge of the 1990s (Newbury Park: Sage, 1993), pp. viiI-xii.
도시성장관리 프로그램의 핵심적인 요소는 다른 도시계획과의 조화를 추구하는 것이다. 도시성장과 삶의 질을 동시에 고려하지 않으면 그 동안 양적 성장에 경도되어 왔던 도시성장이 발전의 장애가 될지도 모른다는 우려를 반영하고 있다는 점에서 그 의의가 크다고 하겠다.
3. 적정 공공시설조례(APFO)
(1) APFO의 의의
APFO(Adequate Public Facility Ordinance) 프로그램은 적정 공공시설조례로서 현재 상태 혹은 신규 개발로 인해 공공시설에 대한 수요가 발생하는 경우 공공시설이 적정하게 개발되어 있지 못한 개발행위에 대해서는 이를 규제할 수 있도록 한 제도이다. 반면에 기존의 공공시설에 인접하여 개발하는 경우 추가적인 인센티브를 제공하여 입지개발을 바람직한 상태로 유도하려는 일종의 성장관리기법이라고 하겠다. 이상대 외, 앞의 책, p. 117.
(2) APFO 제도의 특징과 주요 사례
APFO의 특징은 세 가지로 구분하여 볼 수 있다. Ibid., pp. 70-73.
첫째, APFO 제도는 임시적인 제도가 아니라 사전에 계획된 공공시설 확보 프로그램이라는 점이다. APFO 제도를 도입함으로써 공공시설과 토지이용이 연계되어 고려됨으로써 도시성장관리를 도모할 수 있게 되었다는 것이다.
둘째, APFO 제도가 도입되면 지역개발사업은 적정한 공공시설의 확보를 조건으로 개발이 가능해진다는 점이다. 만약 새로운 개발사업이 추진되는 경우 APFO와 같은 조건이 선행되지 않는다면 부족한 공공시설로 인해 도시정부는 심각한 사회적 재정적 문제에 봉착하게 될 것이다. 따라서 적정한 수준의 공공시설이 확보된 이후 새로운 개발사업이 추진되기 때문에 균형적 지역개발은 물론 주민의 편의를 고려한 개발, 나아가 지역성장을 촉진하는 개발을 가능하게 할 것이다.
셋째, APFO 제도는 공공시설들이 새로운 개발을 수용할 수 있을 만큼 적절한지를 결정하는데 매우 유용한 제도라는 점이다. APFO 제도를 실행하는 과정에서 현존하는 공공시설의 적정성 여부는 사전에 판단되어야 한다. 따라서 이러한 판단이 가능하도록 지방정부는 적정한 공공서비스 수준을 사전에 결정하여야 한다.
4. 동시성 제도(Concurrency)
APFO 제도는 개발이 승인되기 위해서는 개발업자가 반드시 공공시설물들이 개발로 인해 추가되는 부담을 수용할 수 있는지의 여부를 보여주어야만 한다. 즉, 공공시설들이 개발과 동시에 혹은 개발로 인한 영향이 발생하는 시점에 제공될 수 있도록 요구하고 있기 때문에 APFO는 종종 동시성제도(Concurrency)라고 불리기도 한다.
(1) 계층적인 계획과정의 구축
플로리다 주정부는 동시성 제도를 보다 효율적으로 추진하기 위하여 피라미드식의 계층적 계획체계를 구축하였다. 가장 상위계획으로 주정부 차원에서의 종합계획안을 만들고 그 아래에 지역차원에서의 종합지역정책계획안, 그리고 최하위에 지방정부 차원에서의 종합계획안을 위치시킴으로써 장기적인 방향설정단계와 지역적 요구 반영단계, 그리고 구체적인 집행계획 등으로 구분함으로써 동시성 제도의 효율적 시행을 가능하게 하고 있다.
(2) 동시성 요구조건
플로리다 주정부의 동시성 제도의 법적근거는 1985년 제정된 "Local Government Comprehensive Planning and Land Development Regulation Act" 로서, 지방정부는 특정 개발행위가 공공시설의 일정 수준 서비스를 만족시키지 못하는 경우 개발을 허가해서는 안 된다고 규정하고 있다. 1986년에는 동법의 개정을 통해 적정한 공공시설이 충족되어야 하는 시점을 개발로 인한 영향이 나타날 때를 기준으로 한다고 정하고 있으며, 지방정부는 종합계획안의 제출요구가 있은 후 일년 이내에 동시성 조건을 시행하도록 하고 있다. 그리고 개발허가를 심의할 때 공공시설의 적정성 여부를 판단할 수 있는 기준인 서비스 수준(Level of Service; LOS)을 종합계획안에 제시하도록 하고 있다.
그리고 공공시설의 확충을 위한 재원조달은 동시성 제도의 성패를 좌우하는 중요한 요소이기 때문에 투자재원 확보방안은 중요하게 다루어지고 있다. 플로리다 주정부는 주정부 차원에서 종합계획위원회를 구성하여 이 기구로 하여금 향후 10년 동안의 주정부 종합계획안을 집행하기 위한 재원조달방안을 강구하도록 하고 있다. 실제 재원조달을 위해서는 조세의 신설이나 부담금의 제도의 도입 등을 지방정부가 선택하도록 하고 있다. 부담금의 일종인 개발영향 부담금(Development Impact Fee)은 기존 공공시설의 부족분을 해소하는 데 사용하지 못하게 하고 반드시 신규 공공시설에 사용하도록 하고 있다. 동시성 제도를 제대로 이행하고 있는지의 여부를 감사하기 위해 주정부는 지방정부를 수시로 모니터링 하도록 하여 제도 시행의 실효성을 제고하고 있다.

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부동산,   부동산개발,   신도시개발,   신도시