부동산 금융과 저당시장

소개글

부동산 금융과 저당시장에 대한 보고서 자료입니다.

목차

[1] 부동산금융의 기초
1. 부동산금융의 기본개념
2. 부동산금융의 기능

[2] 지분금융과 부채금융
1. 지분금융
2. 부채금융

[3] 저당시장
1. 부동산의 저당대출제도
2. 저당권의 유동화 제도
3. 저당시장의 구조
4. 주택저당담보증권(MBS：Mortgage Backed Security)
5. 주택금융공사법 및 모기지론
6. 자산담보증권(ABS：Asset Backed Security)
7. 부동산투자신탁(REITs)
8. 부동산투자회사법
9. 프로젝트 파이낸싱

본문내용

수익성이 높고 현금흐름이 안정적ㆍ독립적이며 대출금 상환에 충분한 사업이어야 한다. 둘째로, 프로젝트 수익 및 자산을 일차적 상환재원으로 하기 때문에 프로젝트 자체가 타 사업과 명확히 분리ㆍ독립되고, 생산되는 산출물의 시장성과 가치가 명확하게 파악되며 산출물의 가치가 특정기업의 개성 및 역량에 의존하지 않는 사업이어야 한다. 셋째로 대규모의 자본이 소요되고 막대한 손실을 입으며 복합적인 위험이 있어 전통적인 자금조달 방식으로는 충분한 자금조달이 어려운 사업이어야 한다. 이러한 특성을 가진 사업으로는 유료(有料) 터널 및 교량, 철도 등의 인프라(Infra- structure) 프로젝트, 발전, 가스, 제련 및 비료 등의 제조 및 유틸리티(utility) 프로젝트가 있다.
프로젝트 파이낸싱의 기본구조
사업주
(sponsor)
건설시공사, 원자재공급자 등
기타 거래당사자
출자
각종 계약
프로젝트회사(project company)
대출실행
차입금 상환
대출금융기관(lender)*
*대출금의 상환을 보장받기 위해 결제위탁계정(escrow account)을 통해 관련 자금을 철저하게 관리.
(3) 프로젝트 파이낸싱의 특징
1) 독립된 프로젝트 회사(Project company)설립
Project Finance의 기본전제는 법률적, 경제적으로 완전 독립된 프로젝트회사의 설립이다. 출자자가 파산하더라도 프로젝트회사에게는 적어도 직접적인 영향이 없어야 하기 때문에 출자자는 출자 및 각종보장을 통해 프로젝트를 지원하는 입장에 서 있을 뿐이나 차입주체가 프로젝트회사이므로 프로젝트에 소요되는 차입금이 출자자의 대차대조표상에 표시되지 않는 이점을 가진다.
2) 비소구 또는 제한소구 금융(Non-Recourse or Limited Recourse Finance)
일반적인 대출은 유사시 채권확보의 수단으로서 차주나 보증인에게 대출원리금 상환에 대하여 무한책임(Full-Recourse)을 지우는데 반하여, Project Finance 방식에 의한 대출은 대출원리금 상환 부담이 프로젝트의 내재가치와 예상 현금수입의 범위내로 한정(Non-Resourse)되고, 출자자 등의 일정범위 추가부담으로 제한(Limited Recourse)된다.
3) 담보의 한정
프로젝트 파이낸싱의 담보는 프로젝트 회사의 자산에 한정되기 때문에 프로젝트 회사가 상환을 못하게 되면 사업주가 충분한 담보 여력을 가진 경우에도 이것에 대해서는 권리가 없다. 이 점은 기업의 입장에서 보면 프로젝트의 영업이 부진하여 부득이 포기하는 경우에도 사업주 본사의 자산에는 영향을 받지 않고 계속 사업을 유지할 수 있는 구조로 되어있다.
4) 현금수지에 기초한 여신(Cash Flow Lending)
프로젝트 파이낸싱의 담보는 프로젝트의 미래 현금수지의 총화이기 때문에 프로젝트의 영업이 부진한 경우에도 프로젝트 자체 자산의 처분 외에는 다른 채권회수 수단이 없다. 제 1차적으로는 어디까지나 프로젝트가 산출하는 현금수지 또는 수익에 의존하게 된다. 이러한 현금흐름을 관리하기 위해 대주는 대상사업의 독립적인 결제관리계좌(Escrow Account)를 설정함으로써 효율적인 자금 확보와 원리금 상환을 확보할 수 있다.
5) 구조화 금융(Structured Finance)
프로젝트 추진이라는 특정 목적에 적합한 새로운 사업 및 금융구조를 적극적으로 조성해 나간다는 의미에서, 프로젝트 파이낸싱은 구조화 금융으로서의 특징을 가지고 있다. 이 같은 특징은 프로젝트의 사업위험을 경감시켜 줌과 동시에, 동 구조의 내용을 금융기관에 자금조달용 담보로도 제공하게 되어 프로젝트의 성공가능성을 높여주게 된다.
6) 차관단 구성
프로젝트 파이낸싱의 대상이 되는 사업대부분의 경우 사업규모가 방대하여 거대한 소요자금이 요구될 뿐만 아니라, 계획사업에 내재하는 위험이 매우 크다.
7) 단일 사업성
프로젝트 파이낸싱은 상기와 같이 상환자원 및 담보를 대출 대상 프로젝트에만 의존하는 파이낸싱 방식이기 때문에, 대출은행으로서는 대상 프로젝트의 수익성 및 위험 분석을 엄밀히 행하고 충분한 확신 하에 프로젝트를 추진하는 프로젝트회사에 대한 대출을 결정한다.
8) 철저한 자금관리
Project Finance는 프로젝트 현금수입이 유일한 담보대상이 되므로 대주들은 자금관리를 위해 이른바 결제위탁계정(Escrow Account)을 설치하고 이를 관리함. 결제위탁계정에는 출자금, 대출금, 부가세 환급금, 사용료 등의 운영수입 등 프로젝트 관련 모든 현금수입이 집중 입금되며, 건설비용, 운영비용, 대출 원리금상환금, 배당금 등 모든 출금이 대주단과 차주가 사전에 약정한 항목과 순위에 의거 이 계정을 통해 이루어진다.
(4) 프로젝트 파이낸싱의 장단점
1) 장 점
①사업주가 금융기관으로부터 대출에 제한을 받는 경우에도 유망한 프로젝트에는 대출이 가능하다.
회계처리상의 장점이다. 프로젝트의 수혜자 혹은 사업주는 자신의 신용상태 혹은 대차대조표상에 아무런 영향도 주지 않고 소구권이 없는 조건의 자금조달이 가능하다는 점이다.
② 비소구금융 혹은 제한소구금융에 따라 사업위험이 프로젝트 회사로 전가된다.
③ 부외금융(off-balance sheet financing)의 특징을 가지고 있으므로 사업주는 추가부채 부담없이 사업을 진행할 수 있으므로 사업주의 재무구조는 현 상태로 유지를 하면서 채무수용능력이 제고된다.
④ 사업성을 기초로 대출이 이루어지므로 사업주에 대한 신용평가없이 대출금에 대한 상환이 가능해지므로 정보의 비대칭성 문제를 해결할 수 있다.
⑤ 위험부담이 커지는 정도에 따라 금리를 상승시킬 수 있으며, 사업주 혼자 교섭하기 어려운 각종 보증이나 보험을 통해 사업위험을 신용보완기관과 분담이 가능하게 되고 이에 따라 사업주의 신용이 취약할 경우에도 보다 장기적이나 다소 높은 이자비용으로 자금조달이 가능하고 적은 자기자본으로 높은 레버리지 효과를 얻을 수 있게 된다.
2) 단 점
① 위험을 전가하는 대신에 추가되는 금융비용 부담이 증가할 수 있다.
②위험분담을 위해 다양한 참여주체가 계약을 통해 금융이 이루어지므로 절차의 복잡성에 따른 사업지연이 발생할 수 있다.
③ 이자비용이 다소 높다.

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부동산,   부동산금융,   저당시장