부동산의 권리분석과 입지분석

소개글

부동산의 권리분석과 입지분석에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1장. 권리분석
1. 권리분석의 단계
2. 부동산거래 사고의 유형
3. 부동산 3대 측면에서 제거되어야 할 사고

2장. 입지분석
1. 지역분석
2. 용도지역의 분류
3. 환경성 분석

본문내용

의 일부분이다.
도시 또는 농촌과 같은 종합형태로서의 지역사회와 비교하여 보다 작은 지역이다.
인간의 생활과 활동에 관련하여 특정한 토지용도를 중심으로 집중된 형태이다.
인근지역의 지역특성은 부동산의 가격형성의 전반적인 영향을 미친다.
2) 인근지역의 경계
인근지역은 도시 또는 지역사회의 물리적 측면의 하나이기 때문에 경계를 상정할 필요가 있다.－행정적 경계
인근지역은 설혹 같은 용도의 토지이용형태가 집중된 곳이라고는 하더라도 그 크기에 대소의 차이가 있다.－사회적 경게
인근지역의 크기를 상정하는 경계는 물리적으로 명백히 나타내는 경우도 있고 그렇지 못한 경우도 있다.－자연적 경계
인근지역을 구분함에 있어서는 그 기준을 용도의 공통성에 두되 유동적, 가변적인 것으로 보아야 한다.－경제적 경계
(2) 유사지역의 분석
유사지역이란 인근지역의 지역특성과 유사한 지역특성을 갖는 다른 지역을 말한다.
즉, 지리적 위치는 다르나 용도적기능적으로 동질적인 부동산이라야 한다. 그러나 원칙적으로 인근지역과 동일수급권 내의 유사지역이 인접하여 있느냐, 아니냐는 이를 가릴 필요가 없다.
지역 요인의 유사성에 따라서 각 지역을 구성하는 부동산 상호간에 경쟁, 대체관계가 있고, 가격 측면에서 양지역이 상호 영향을 미치는 것이면 동일수급권이 성립된다고 볼 수 있다.
용도지역의 분류
(1) 지역의 종별
지역의 종별은 택지지역, 농업지역, 임업지역 등으로 구분된다.
택지지역 : 거주, 상업, 공업 활동의 건물, 구축물 등의 부지에 쓰이는 것이고 사회적, 경제적, 행정적 관점에서 보아 합리적이라고 판단되는 지역을 말하고 이는 다시 주거지역, 상업지역, 공업지역 등으로 세분된다.
농업지역 : 농업생산 활동 중에서 경작의 용도에 쓰이는 것이 사회적, 경제적, 행정적 관점에서 합리적이라고 판단되는 지역을 말한다.
이행지역 : 택지지역, 농업지역, 임업지역 등에는 어떤 종별의 지역에서 다른 종별의 지역으로 이행되는 지역이다.
(2) 토지의 종별
토지의 종별은 전술한 용도지역의 구분에 따른 토지의 주관적 관점에서의 구분을 말한다. 즉, 주거지, 상업지, 공업지, 전지, 답지, 임지, 택지후보지, 농지후보지, 이행지 등으로 세분된다.
(3) 공통적인 입지분석의 조건
입지분석을 위하여 공통적인 대상토지의 외부적, 내부적 입지조건을 검토할 필요가 있다.
1) 외부적 조건의 검토
<자연환경>
기상 : 기온, 온도, 풍향, 대기오염도, 적설량, 강상(降霜)기간, 안개, 비, 기후 등
지형 : 지형유형, 경사도, 기복도 등
토양 : 토양분류, 토양심도, 토양침식, 배수 등
물 : 수계, 하천, 호수, 늪 등의 분포, 지하수위, 배출방향, 수질 등
생물 : 식생, 야생동물 등
경관 : 경관의 종류(문화적, 풍토적, 역사적 경관 등), 지구의 특색 등
<인문적 환경>
커뮤니티의 성격 : 미개지, 농어촌, 중소도시, 인구, 산업, 경제권 등
주변 지구와의 관련성 : 대도시 근교, 중소도시 근교, 관광지 주변, 산업지구 주변
역사 : 문화재의 분포, 종류, 서민의 역사, 관습, 제례, 행사 등
<사회적 환경>
도시계획 : 토지이용계획, 교통시설계획, 공급처리시설계획, 재개발계획 등
사회계획 : 경제개발계획, 사회개발계획, 산업개발계획 등
교통수단 : 철도, 도로, 공로, 수로, 특정지점으로부터의 교통조건(거리, 시간거리, 실용거리 등)
2) 내부조건의 검토
부지측량도 : 위치, 축척, 방위, 경계선, 법적기술, 계획노선, 지상권, 지역권, 인접부지와의 연락, 수도, 가스, 전기, 에너지와의 관계, 공동구, 기존시설, 배수여건, 여수로, 기타 이와 유사한 늪, 연못, 시내, 기존수림, 도로의 종단면 등
부지현황 : 경관적인 특성, 우수경관과 불량경관의 내용 및 그 위치, 부지 내외의 장애물, 보존이 가능한 수목, 배수와 유수, 일조와 광선분포, 지형, 토질, 토양, 표토의 신천, 식생, 대기오염, 소음, 주변도로로부터의 진입상태, 가스, 수도 공급 등
사진 : 항공사진, 경관사진 등
환경성 분석
환경은 어떤 부동산을 에워싼 자연적사회적물리적경제적 제조건 또는 제상황이라 할 수 있다. 자연적 조건은 자연적 환경을 형성하는 큰 조건이다. 사회적 조건은 그 환경을 구성하는 주민 및 생활분위기가 사회적으로 어떠한 계층에 속하는가, 지역의 구성 및 성쇠는 어떠하며, 공공시설 등은 그 상태가 양호한가 등을 말하고 물리적 조건은 건축양식, 건물의 상태, 기타 환경에 속하는 기술적 측면의 여러 가지를 의미한다.
경제적 조건은 주민 및 지역의 경제적 상태를 의미하는데 주민의 소득수준, 생활수준, 부동산의 가격수준, 기타 빈부의 상태 등이다. 곧 환경이란 많은 요인을 갖는 복합적 현상이다.
부동산과 환경과의 관계를 요약하면 다음과 같다.
(1) 부동산은 환경의 구성분자이다.
환경과 그 구성분자로서의 개개의 부동산 사이에는 전체와 부분에 해당되는 관계가 있어 환경으로부터 큰 영향을 받는 동시에 개개 부동산의 여러 가지 상태가 환경에 미치는 영향도 크다. 훌륭한 부동산으로 구성된 환경과 그렇지 않는 환경을 생각하면 쉽게 이해할 수 있다. 따라서 개개의 부동산을 환경으로부터 고립되어 존재하거나 기능을 하는 것은 아니다. 환경에는 가변성이 있고 그 변화는 부동산에 영향을 미친다.
(2) 환경은 부동산 활동을 지배하고, 부동산현상에 많은 영향을 미친다.
앞에서 언급한 상호관계 때문에 부동산활동 및 현상은 환경으로부터 지배와 영향을 받으며 그에 적응하기 위하여 많은 노력을 하게 된다. 즉, 환경의 지배는 부동산 활동에 대한 여러 방향을 제시하기도 한다. 따라서 부동산 활동에 있어서는 환경의 지배와 영향이 무엇인가를 구체적으로 분석하여 그에 적응하도록 노력하여야 한다. 이는 부동산 활동의 성패를 좌우하는 요인이기도 하다.
(3) 인간은 부동산 활동을 통해서 환경의 개선을 위해 부단히 노력한다.
환경개선의 결과는 부동산 현상에 영향을 미치는 동시에 새로운 부동산 활동을 지배한다.
(4) 부동산 활동에 있어서는 환경의 경계를 파악하여 접근하도록 한다.
환경은 공간적 확대현상이므로 무한대로 확대되는 것이 아니라 경계의 작용으로 그 확대현상이 차단된다.

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부동산,   권리분석,   입지분석,   부동산분석