공동주택 관리의 체계와 개선방안

소개글

공동주택 관리의 체계와 개선방안에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1.우리나라의 공동주택 관리 체계

2.외국의 공동주택 관리 현황

3.공동주택 관리의 문제점

4.개선 방향

본문내용

에 대한 틀을 바꾸어서 미국의 콘도미니엄이나, 주택조합(cooperatives)처럼 소유자 & 입주자에게 주주나 조합원으로 참여하게 하고 주주들에게서 직접 선출된 이사회에서 모든 운영을 맡고 계약에 의한 위탁관리회사에서 관리업무를 맡는 형식을 취하며, 조합 또는 법인에게 강력한 권한을 부여하여 공유부분에 대해 효율적 관리를 할 수 있도록 한다.
(2)입주자대표회의 선거 규정 제정
- 책임 있고 도덕성이 있으며, 전문성을 갖은 사람이 선출될 수 있도록 선거 규정을 관리규약과 별도로 제정한다.
- 동 대표나 입주자대표회의를 견제하기위한 징계요건을 관리규약에 명시하고 징계위원회 규정을 확립한다
(3)입주자대표회의 회의규정 제정 및 소위원회 활성화
- 회의진행에 대한 별도의 규정제정
- 입주자대표회의 산하 공사 발주 및 용역 등을 집행할 전문 집단의 위원회 설치 등과 같은 소위원회를 설치하여 활성화 한다.
(4)세입자의 입주자대표회의 참여 적극 수용
- 현재 단지별로 많게는 과반수가 넘는 세입자들은 관리규약이나 입주자대표회의에서 정해진 내용을 지키고 대표자회의에 출석 공동주택의 관리 및 사용에 관한 의견을 피력할 수는 있으나 이를 의결할 권한은 없다. 따라서 세입자의 관리참여를 유도하기 위해 위임장 동반 없이 의결할 수 있는 의결권을 부여하고 선거권과 피선거권을 부여하여 입주자들과 똑 같은 권한을 주어야 한다.
- 또한 관리비 고지서의 장기수선충당금 같은 입주자들에게 부과하는 적립금은 별도 분리 고지 하여 세입자와 입주자(소유주)간의 별도 협약이 없을 경우 선의의 피해가 발생되지 않도록 해야 한다.
- 더 나아가서 조합 및 법인으로 발전 될 경우 정 회원/준 회원으로 구분하여 참여할 수 있게 하며 그 참여범위에 대해 명확한 구분을 둔다.
4.2.2.5 감사제도의 문제점 개선
자체 자율감사로서 공동주택관리 전반에 대해 감사하는 것은 무리다. 1998년 공동주택의 의무적 회계감사 조항이 관련 법령에서 삭제되어 입주자의 재산관리에 대한 중요한 의안을 심의 의결하는 대표회의의 업무에 대한 검증 방법이 없다. 따라서 의무적 회계감사 조항을 공인회계사와의 부정이 개입되지 못하도록 하는 규정을 보강하여 부활하는 것이 바람직하다.
4.2.3 운영관리부문의 개선방향
4.2.3.1 관리비 산정기준의 상이함과 세부내역 등의 비교곤란에 대한 개선
(1)표준관리비 부과 내역서 제정
주택 법 시행령에 구성내역이 있지만 구속력이 없기 때문에 각기 단지마다 다르게 비목을 적용함으로써 비목별 내역 비교 또는 확인 시 혼동을 초래하는 경우가 있어서 통일된 표준관리비 부과 내역서를 제정 할 필요가 있으며, 제정 시, 보다 상세하게 작성할 수 있도록 비목을 구체화 하고 명확한 산출 근거를 제시 할 수 있도록 한다.
(2)관리비 부과내역서에 관리주체의 업무추진의 내용공개
관리비 부과 내역서에 한달간 관리사무소의 업무추진내용을 포함하여 입주자들의 건의사항, 투고 내용, 공지사항, 업무실시사항과 예정사항, 입주자대표회의 활동사항과 의결사항, 회의록, 반상회 의결사항, 입찰공고 및 입찰진행과정, 부녀회의 및 소위원회의 활동사항과 회계처리사항, 관리 외 수입.지출현황과 그 외 주민에게 알리고자 하는 사항들을 자세히 기록할 수 있도록 자치규약에 규정을 삽입한다.
(3)예산안 작성
전체 관리비의 일년 예산안을 의무적으로 작성하여 공지하고 가급적 예산대로 운영될 수 있도록 하여 관리의 투명성 및 효율성을 기하고 예측 가능한 관리서비스 제공으로 입주자들의 참여의식을 높인다.
4.2.3.2 관리직원의 신분 불안정성 및 사기저하 문제 개선
(1)복무규정 제정
관리규약 산하에 직원 체용 및 배치 규정 및 복무 규정, 윤리강령 등을 두어 적임자를 체용 및 배치할 수 있도록 하고 함부로 해고 할 수 없도록 하여 고용불안을 해소 한다.
(2)교육기관 설립
관리직원의 자질 향상을 위한 교육 기관 설립 및 교육기회 제공
(3)임금 가이드라인 마련
낮은 임금으로 인한 사기 저하를 막기 위해 정부 및 지자체는 매년 적정 임금 가이드라인을 제시해야 한다
4.2.3.3 회계관리의 문제점 개선
(1)입찰 및 감리제도 등 비리방지를 위한 회계규정 제정
자치규약 내에 상세한 회계관리규정을 제정해야 한다.
(2)공동주택 관리비를 전문적으로 감사하기 위한 전문기관을 설립한다.
- 관리업무 전반에 대한 감사를 할 수 있는 기관을 설립한다. 다만 이 기관은 문제가 있거나 일정 요건을 갖춘 입주자들의 요청에 의해 감사 할 수 있도록 하며, 분쟁조정의 역할도 할 수 있도록 한다.
- 이 기관과 별도로 매년 공인회계사에게 회계감사를 받을 수 있도록 의무화 한다
4.2.3.4 장기수선계획 및 장기수선충당금 문제 개선
(1) 장기수선계획 작성 기준 및 매뉴얼제시
현재는 사업주체가 사용검사 시 장기수선계획을 수립하고 있으나 이는 실제 관리주체가 아닌 자가 준공을 목적으로 졸속 및 현 공동주택과 맞지않는 일반적인 사항만 작성할 가능성이 많기 때문에 사용검사 시 시공자와 관리업체(사업주체가 아닌 지자체가 선임한 관리업체를 전제로)공동으로 작성하며, 작성시 전문적인 지원을 받을 수 있도록 하고, 작성을 위한 기준모형과 매뉴얼을 제시한다. 또 구체적으로 실질적인 계획을 수립할 수 있도록 항목들은 세분화 및 다양화 한다.
(2)장기수선충당금 징수
- 장기수선충당금은 관리비부과고지서와 별도로 입주자에게 고지하여 세입자들과 마찰이 없도록 한다
- 장기수선충당금을 원활히 확보하기 위해서 잡수익을 장기수선충당금으로 전환 할 수 있도록 한다
- 장기수선을 위한 장기저리융자 및 보험제도 개발
- 주택관리기본법 등 특별법 제정에 의한 공단설립 및 전문주택관리공사 설립 등 유지관리를 위한 부설기관을 설립하여 장기수선계획수립 등과 관련하여 기술지원을 해야 한다.
4.2.4 결론
개선방향의 큰 이슈를 다음과 같이 큰 틀에서 정리 할 수 있다
첫째, 공동주택 관련법 재정비
둘째, 관리업체의 자질 향상과 전문화 및 대형화
셋째, 공동주택을 조합 및 법인화 하여 관리주체들간의 영역을 명확히 하고 책임과 권한 부여
넷째, 공동주택관리를 지원하는 전문기관 설립 (감사 및 분쟁조정, 교육기관 포함)

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