상가임대사업에 의한 수익창출과 리스크 관리방안

소개글

상가임대사업에 의한 수익창출과 리스크 관리방안에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 본론
1. 상가건물 임대에 관한 이론적 논의
1) 상가의 개념과 정의
2) 상가건물 임대의 특성과 구분
3) 개정된 상가건물 입대차보호법의 내용 개관
2. 부동산 가치 형성요인과 상권 분석
1) 부동산 가치 형성 요인과 평가방법
2) 상권 분석
3. 상업용 부동산의 수익률과 투자 특성
1) 상업용 부동산의 수익률과 영향요인
2) 상업용 부동산의 투자 특성
4. 상가임대사업의 리스크 관리방안
1) 마케팅믹스(4P MIX)전략
2) 대출조건과 임대차계약 측면
3) 수익률 측면

Ⅲ. 결론

참고문헌

표 목차

<표 1> 상업용 부동산의 유형
<표 2> 관련법에 의한 상가 정의 및 개념
<표 3> 상가에 대한 구분
<표 4> 투자 수익률(%) 추세

본문내용

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주: 소득수익률=순영업소득(임대료 등 수입-운영경비) / 기초(전분기)자산가액
자본수익률=자산가액 변동분 / 기초(전분기)자산가액
출처: 국토교통부(2015). 국토교통 통계연보
그러나 단순히 이러한 투자 수익률 지표를 보고 상가임대사업을 하고자 하는 예비 투자자들이 투자 결정을 할 수 없으며, 특정 부동산에 대한 투자 컨설팅을 하는 컨설팅 업체 또한 이러한 지표는 참고자료로만 사용될 뿐이라는 데 문제가 있다.
이유는 수익률에 영향을 주는 수많은 변수들이 복합 유기적으로 연결 상호 작용을 하기 때문이며, 이러한 부동산 시장의 특성 때문에 문제가 발생하는 것으로서, 부동산의 특성에는 크게 수급조절의 어려움, 시장의 국지성, 시장의 불완전성, 법적 제한이 많음, 자금의 유용성과 밀접한 관계를 가짐, 거래의 은밀성 등을 들 수 있다. 특히 상가의 경우는 같은 건물의 같은 층에 위치하였을 지라도 임차 업종의 계약 조건 등에 따라 매매 가격 및 임대료가 다르게 산정되고 있기 때문이다.
이러한 특징은 부동산의 특성 중 개별성으로 설명될 수 있는데, 모든 부동산은 물리적인 개별성도 있지만 주어진 환경에 따른 개별성도 있다는 것으로서, 상가의 경우 시간에 따라 점차적으로 차이가 날 수 밖에 없으며, 소유자나 임차인에 의해 상가의 이용 상태나 유지 수준 등이 달라지기 때문이다.
따라서 상가임대사업은 리스크 관리에 대해 철저하게 민감해야 하며 수많은 변수들과 특히 경기의 영향을 전적으로 받기 때문에, 이러한 변수들의 영향을 비교적 덜 받는 입지적 선택, 예를 들어 접근성과 시계성이 양호한 상가의 선택이 매우 중요하다고 볼 수 있다.
아울러 상가임대사업의 수익률 관리 측면에서 경쟁력 없는 업종으로 임차인이 자주 교체된다면 수익 역시 불안정할 수밖에 없다. 상가임대사업은 매월 고정적으로 수익이 발생해야 하기 때문에, 임차인의 업종과 매출 상황이 안정적인지에 대해서 수시로 체크함으로서 리스크를 최소화할 필요가 있다.
Ⅲ. 결론
최근 부동산 경기는 글로벌 경기 침체 등 거시경제변수의 불확실성과 미래에 대한 불안감 및 장기적인 내수침체 등의 영향으로 매우 침체되어 있다. 따라서 상업용부동산의 투자에 있어서 수익 발생 여부는 물론 다양한 경제적 활동에 대한 장기적 관점도 중요하게 고려해야 하며, 상가임대사업에 의한 수익창출을 증대시키기 위해서는 수익률 분석 등을 통한 합리적인 투자전략이 우선되어야 할 것이다.
상업용 부동산 투자에서 가장 우선시되는 목적이 수익률로서, 투자자들은 투자의 안정성을 기대한다. 기대수익률이 요구수익률보다 높을 때 부동산투자에 대한 의사결정을 하게 되는데, 수요가 감소하면 가치는 점점 하락하게 되고 가치가 하락함에 따라 그 부동산에 대한 기대수익률은 점차 증가하게 된다.
즉, 투자에 대한 위험이 크면 클수록 투자자는 그만큼 더 많은 대가를 요구하게 되는데, 균형 상태에서는 개별투자에 대한 기대수익률과 요구수익률을 갖게 되며, 부동산 가치가 하락하여 기대수익률이 요구수익률과 일치하는 수준에 이르면 투자자는 그 부동산에 투자한다고 볼 수 있다.
공급과 수요가 자율적이고 비표준성이 강한 상업시설에서는 수익률에 영향을 미치는 요인인 입지특성, 건물특성, 거시경제 환경특성, 그리고 소득수익, 자본수익을 균형 있게 다루어야함은 물론, 4P MIX전략을 통해 통제 가능한 변수를 적절히 조절하는 것이 상가임대사업의 리스크 관리에 있어 핵심과제라고 할 수 있다.
대출조건과 임대차계약 측면에서도 임차인, 임대인 및 대출자들은 인플레이션, 경제성장 등의 요소가 임차수요 및 임대료수준과 투자자금의 가용규모 및 요구금리가 어떻게 영향을 미치는지 잘 살펴볼 필요가 있으며, 임차수요의 증감이 부동산 사용기간중 어떻게 Market Rent에 영향을 미칠지를 면밀히 고려함으로서 리스크를 최소화해야 한다.
이처럼 상가임대사업은 수많은 변수들과 특히 경기의 영향을 전적으로 받기 때문에 리스크 관리에 대해 철저하게 민감해야 하며, 아울러 수익률 관리 측면에서 경쟁력 없는 업종으로 임차인이 자주 교체된다면 수익 역시 불안정할 수밖에 없다. 따라서 임차인의 업종과 매출 상황이 안정적인지에 대해서 수시로 체크함으로서 리스크를 최소화할 필요가 있다.
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부동산 가치 형성요인,   상권 분석,   리스크 관리방안