부동산 경매의 특징, 절차 및 개선방안

소개글

부동산 경매의 특징, 절차 및 개선방안에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 부동산 경매란?

2. 부동산 경매시장의 특성
1) 시장의 고정성
2) 매각절차의 강제성
3) 수급조절의 곤란성
4) 입찰과정의 비공개성
5) 입찰결과의 공개성

3. 부동산 경매의 유형
1) 형식적 경매와 실질적 경매
2) 강제경매와 임의경매

4. 부동산 경매 시 권리분석의 중요성

5. 부동산 경매의 절차
1) 경매신청
2) 경매개시 결정 및 배당신청
3) 물건현황조사 및 감정평가
4) 최저매각가격의 결정 등
5) 매각의 진행과 매각허가결정
6) 매각대금 납입 및 소유권이전등기

6. 우리나라 부동산 경매제도의 개선방안
1) 법원제공 서류의 내용 강화
2) 집행기록 등 자료의 공개
3) 허위 권리자의 문제
4) 경매제도 운영상의 문제

참고문헌

본문내용

의 강제집행을 할 수 있다(ZVG 제90조, 제93조). 하지만 우리나라의 경우에는 매수인의 인도명령 신청에 따른 법원의 결정과 집행에 의해서만 점유자로부터 목적부동산의 인도를 받을 수 있으며, 인도명령의 신청 시기 또한 매각대금을 납부한 후에 신청이 가능하다.
일반적인 부동산 거래에서 매수인은 잔금납부와 동시에 그 부동산에 대한 점유를 이전받아 소유권을 행사하는 것이 보통이다. 그러나 경매부동산의 매수에 있어서는 잔금납부 후 인도명령 신청에서 부터 결정과 집행에 이르기까지 소요되는 기간을 감안하면, 그만큼 매수인은 매각대금을 납부하고도 재산권 행사가 지연될 수밖에 없다. 따라서 매수인이 잔금납부와 동시에 점유를 이전받을 수 있도록 인도명령의 신청 시기를 독일의 경우와 같이 매각허가결정이 확정되는 시기에 할 수 있도록 하여 잔금납부와 동시에 부동산을 인도받을 수 있도록 법 개정이 필요하다.
또한, 인도명령 신청을 매각대금을 납부한 뒤 6개월 이내에 신청해야 하는 시간적 제약이 따르게 되는데, 경매 부동산 매수자의 경우 인도명령 신청 대상자의 정보를 파악하기가 쉽지 않기에 단순히 현황조사서만을 열람하여 신청한 뒤, 막상 집행을 신청하게 되면 그 대상이 불일치하여 다시 신청해야 하는 경우도 발생하고, 인도명령의 신청기간을 해태하여 간단히 인도명령으로 해결 할 수 있는 문제를 시간적ㆍ금전적으로 추가적 비용이 소요되는 명도소송까지 가게 되는 경우가 발생하게 된다.
인도명령 만으로도 집행이 가능한 점유자에 대해 굳이 인도명령 신청 기간이 지난 사유만으로 시간적, 경제적으로 손실이 많은 명도 소송까지 갈 필요는 없을 것이다. 따라서 인도명령신청의 기간을 제한 두지 않도록 현행 민사집행법을 개정할 필요가 있다. 즉, 인도명령은 매각대금 납부 후 6개월 이내에 신청하여야 한다는 민사집행 제136조 제1항을 개정하여, 매각허가결정이 확정 된 후 기간 제한 없이 언제라도 가능하도록 해야 할 것이다.
한편, 명도소송은 대항력 있는 임차인과 유치권자, 법정지상권이 성립하는 건물의 임차인 그리고 인도명령 대상으로서 대금납부 후 6개월이 지난 임차인 등 주로 대항력 있는 자들에 대하여 소송으로 진행을 하게 되는데, 접수 후 몇 개월 정도의 시간이 지난 후 변론기일을 열어 판결을 한다.
경매 부동산 매수인은 시세보다 저렴하게 구매하기 위하여 경매에 참여하게 되지만, 판결 진행 중 만만치 않은 비용과 시간적인 측면을 고려한다면 그렇지만도 않다. 매수인의 입장에서는 점유자들에 대한 명도가 길어지는 만큼 그 소유권의 침해를 받는 시간이 길어지게 된다. 따라서 명도소송 시에는 그 절차를 간소화하여 변론기회 축소 및 상대방의 이의가 없는 경우 즉시 매수인의 청구를 그대로 인용하는 절차상의 신속함이 마련되어야 한다.
또한 경매진행 및 명도소송이 같은 법원 관할이기 때문에, 집행법원에서 보관하는 경매사건의 기록을 본안 소송에 그대로 인용할 수 있는 제도 및 절차가 필요하다. 그로 인해 시간적인 낭비를 줄일 수 있고,자료 기록보존을 할 수 있어 더 효율적이다. 그리고 소액사건심판법과 같이 신속하고 간이 한 절차를 경매 부동산에 한하여 명도소송에도 적용한다면, 매수인의 불필요한 비용과 시간을 절약할 수 있다.
(2) 공유자 우선 매수권 제도
공유 지분 경매에 있어서 공유자는 매각기일까지 최저매각가격의 1/10금액에 해당하는 보증을 제공하고 최고가매수신고인과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선 매수신고 할 수 있는데, 이러한 공유자우선매수신고는 매각 당일 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 할 수 있다. 이 경우 집행법원은 최고가매수신고인이 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가해야 한다. 따라서 이러한 물건은 경매절차에서 일반 매수예정자들이 무용의 노력을 피하기 위해 공유지분에 대한 입찰을 꺼리게 된다.
매각기일 전에 공유자우선매수 신고가 들어온 경우, 법원은 이를 고지하게 되며 이에 따라 다른 매수신고인이 없을 때는 최저매가가격으로 우선매수청구를 인정하고 있다. 그런데 미리 우선 매수권을 신청하고 매각기일까지 매수보증을 제공하지 않은 상황에서 매수신고인이 없는 경우에는 매각기일은 계속하여 유찰될 수밖에 없다.
이를 악용하여 보증을 제공하지 않고 서면으로 우선매수신청을 함으로써 일반인들의 매수신청을 방해하여 경매절차의 지연을 노리거나, 가격을 저감시켜 저가로 매수하려는 의도로 공유자우선매수권이 남발되어, 결과적으로 채권자의 채권회수를 어렵게 하고 민사집행법의 이념인 채권자보호와 신속한 경매절차 진행을 방해하는 문제를 야기한다.
따라서 공유자의 우선매수신청 시에는 반드시 보증의 제공을 의무화할 필요가 있으며, 입찰당일까지가 아닌 입찰일 전에 미리 신고하게 하여 다른 매수예정자가 헛고생하는 일이 없도록 하고 매수가격이 계속적으로 저감되는 일이 없도록 해야 할 것이다. 그리고 기회의 형평성 차원에서 공유자에게 우선매수 권한을 주는 공유자 우선매수권제도의 폐지를 심도 깊게 논의 할 필요성이 있다 할 것이다(엄성현박상호, 2015).
참고문헌
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법원행정처, 법원실무제요 민사집행(Ⅱ), 법원행정처, 2003.
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현문길, 경매실무, 부연사, 2014.

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