방송대 2021년 2학기 중간 과제물 부동산 시장과 정책

소개글

방송대 2021년 2학기 중간 과제물 부동산 시장과 정책에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 장기 주택수요의 예측 방법을 설명하시오 (10점)

2. 부동산의 내재가치가 어떻게 결정되는지 설명하고 부동산에 대한 조세 부과가 부동산의 내재가치에 미치는 영향을 설명하시오 (10점)

3. 부동산 가격 거품의 검증 방법에 대해 설명하시오 (10점)

본문내용

하곤 했다. 그 이후 1989년은 경제위기를 맞아 부동산 시장은 엄청난 침체기 였으며, 그 가격이 적정수준이 아니였다. 기준을 어느 시기에 맞춰 판단하느냐에 따라 적정한 주택가격과 주택 상승률은 다른 모습으로 나타난다.
- 임대료와 매매가격 비율
실러 교수에 의하면, 1997년 이후 주택가격이 소득보다 훨씬 빨리 상승함에 따라 소득대비 주택가격의 배수(PIR)가 크게 올랐다. 주택가격 상승으로 상승하는 주택가격에 편승하여 투자활동이 활발해지고, 많은 사람들이 거주 목적이 아닌 투자목적으로 주택을 거래함에 따라 주택 거래량이 대폭 상승한다. 우리나라만의 특징은 전세계약으로 볼 때 매매가 대비 전세보증금의 비율을 살펴 볼 수 있다. 이 비율은 주택시장의 주식시장에서의 PER 와 같은 한계를 가진다. 비율들이 과거에 비해 낮다면, 미래에 대한 기대가 높은 것을 반영하지만 판단하기 쉽지 않다. 거품이 있다면 임대료 대비 매매가격이 급등할 것이지만, 그 반대일 수 있다.
- 부동산대출 관련 지표
금융기관들은 주택수요 거품에 큰 역할을 한다. 수요자들의 주택구입 자금을 위한 대출 상품을 늘리게 되며 수요자들은 미래의 과대한 수익을 기대하며 무리하게 대출을 받아 구입하게 된다. 담보가액 대비 대출금의 비율(LTV)이 올라가고 소득대비 원리금 상환비율(DIT) 도 높아진다. LTV는 부동산 투자의 지렛대 효과(leverage effect)를 한다. 부동산 가격이 상승할 경우 자본 대비 수익률은 커지고 LTV가 낮을수록 대출 안정성이 높다. 그러나 소득에 비해 큰 대출은 원리금 상환에 어려움을 불러온다.
- 통계적 분석방법
자료를 모아서 통계학적인 검증을 통해 거품을 판단하고자 하는 시도가 있다. 첫 번째 유형은, 부동산의 장기균형가격은 수요-공급을 결정하는 GDP, 이자율, 토지가격, 원가 등을 함수의 식에 대입하여 가격을 추정하고 실제가격과의 차이를 비교하여 거품의 존재를 아는 것이다. 두번째 유형은 내재가치를 통계학적으로 추정하는 방법이다. 만약 거품 없이 가격과 내재가치가 일치한다면 내재가치를 구성하는 임대료의 시간의 움직임과 가격의 움직임이 대체로 일치 하며, 장기적으로 변동폭에서 차이가 난다면 거품을 의심해 볼 수 있다.
거품을 일관성 있게 정의하기 어려울 뿐만 아니라 거품에 대한 측정에 있어서도 완전한 검증이 쉬운 작업이 아니다. 거품이 만들어지고 꺼지는 과정속에서 정보의 유무에 따라 소득분배를 야기시키고 빈부격차를 심화시키는 요인이 될 수 있다. 이로 인해 근로의욕이 떨어지고, 사회계층간 갈등이 더욱 악화된다면 이 또한 거품의 큰 폐라 할 수 있겠다. \'부동산 불패\' 등 잘못된 신념으로 과도한 투자를 하게 될 경우 엄청난 재산 손실을 볼 수 있으니 주의해야한다.
<참고문헌>
-김광수(2011), 『대한민국 부동산시장의 미래』 김광수경제연구소 소장
-김경환·손재영(2020),『부동산경제학3판』, 건국대학교출판부
-김경환(1999), 『부동산 투기와 부동산 가격』, 한국경제연구원
-조주현(2002), 『부동산학원론』, 건국대학교출판사

키워드

부동산,   경제학과,   정책,   만점,   30점