영업용건물 임대차보호제도의 입법방향에 관한 연구(임대차보호법)

목차

Ⅰ. 서 논
Ⅱ. 영업용 건물임대차의 의의 및법적성질
Ⅲ. 영업용건물의 임차보증금의 법리
Ⅳ. 영업용건물임대차의 권리금의 법리
Ⅴ. 점포임대차법안의 내용과 문제점
Ⅵ. 영업용건물 임대차보호제도의 입법방향
Ⅶ. 결 논

본문내용

표준이 변동적인(예컨대, 임차인의 이윤이라든가 매상실적 등) 경우에는 가변적인 금액으로 산정하여야 하며, 이 경우에 정해진 최고금액 이상을 초과할 수 없도록 차임의 통제의 구체적인 경우를 시행령으로 다루어야 한다.
(6) 賃借權의 讓渡·轉貸
당사자간의 특약이 없는 한 동일 목적으로 사용하는 경우에 영업용건물의 임대존속기간 내에는 양도 및 전대하는 경우 임대인의 사전승낙을 요하지 않도록 하여야 하고, 다만 사후통지로 가능하도록 하여야 한다.
7) 賃借權의 對抗力
임차권의 대항력에 있어서는 주택賃貸借와 달리 영업용건물은 상업등기를 대항요건으로 규정하면
) 소재선, 前揭論文, 36∼37面.: 상업등기·영업감찰을 내야되고 賃貸人側에서도 점포를 빌린 임차인이 무영업의 상태를 오래하면 賃貸料를 받을 수 없을수 있으며, 점포의 가치도 하락하여 임대인에게도 피해가 될 수 있으므로 임대인과 임차인을 동시에 보호하는 공평의 원리에 입각하여 프랑스의 경우처럼 상업등기를 규정하는 것이 바람직하지 않을까 본다.
무허가 영업을 방지할 수 있고, 투기 및 탈세를 방지할 수 있어 영업용건물은 상업등기를 대항요건으로 하는 것이 타당하다고 하는 견해가 있으나,
) 소재선, 前揭論文, 36面.
큰 건물의 임대나 백화점 등과 같은 대형건물의 賃貸借에 있어서는 모르되 영세상인들의 조그만 점포에까지 상업등기를 하도록 하는 것은 현실적인 실정에 타당하지 않다. 사견으로서는 영업용건물의 인도와 관인영업용建物賃貸借계약서에 의한 공증을 받은 날로부터 제3자에게 대항할 수 있도록 하고,
) 일부에서는 영업용건물의 인도와 확정일자를 받은 경우에도 대항력을 인정하자는 견해가 있으나 앞에서도 본 바와 같이 제도가 남용될 소지가 크다는 점이 문제가 되므로, 사견으로서는 타당하지 않다고 본다.
이러한 관인영업용建物賃貸借에 의한 공증은 공인중개사인 중개업자에게 부여하는 것이 우리 사회현실에 적합할 것으로 생각한다.
) 그 이유는 公認仲介士인 仲介業者가 사용하는 인감은 관활허가관청에 등록하도록 의무화하고 있으며, 중개사고에 대비하여 업무보증(보증보험, 공제, 공탁 중 하나)을 반드시 가입하도록 하고 있어서 賃貸人과 賃借人에게 보다 안전하고 또한 신속·편리하다고 할 것이다.
(8) 保證金의 問題
營業用建物 賃貸借保護制度의 立法方向에 관한 硏究 23
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영업용 建物賃貸借에서 당사자간에 수수되는 보증금은 실제 관행화되어 있으나 보증금의 개념정의 뿐만 아니라 재산적 가치가 크므로 보증금의 상한선 및 인상통제와 임대기간만료후에 신속한 보증금의 반환에 대하여 규정할 필요가 있다.
(9) 最優先辨濟權의 問題
영업용建物賃貸借에 있어서는 주택賃貸借와는 달리 점포를 중심으로 이루어지는 상거래에서는 영세임차인보다도 더 열악한 채권자가 있을 수 있으므로 주거목적 賃貸借와 같이 우선변제권을 인정하는 것은 다른 제3채권자를 해할 염려가 있으므로 우선변제권을 인정하는 것은 영업목적 建物賃貸借에 있어서는 타당하지 않다고 생각한다.
(10) 存續期間의 保護
영업용건물의 賃貸借에 있어서는 사용목적에 따라 다르기 때문에 법으로 강제하는 것보다는 당사자의 사적자치에 맡겨야 하나, 다만 임대인이 지나치게 임료를 상승시킬 목적으로 단기로 하는 경우에는 최단기간을 정하여야 한다. 보통 최단기간은 3년이 타당할 것 같다.
(11) 權利金의 認定問題
권리금의 인정문제와 관련하여 대법원은 당사자간의 권리금반환특약이 없는 상태에서 계약갱신의 거절시에 일정액의 권리금을 청구할 수 있도록 하여 그 내용에 대한 올바른 연구와 논의부재를 표출하고 있다.
) 大判 1989. 2. 28. 87다카 823·824.
권리금의 수수는 관행으로 행하여지고 있으나 권리금을 입법적으로 해결하는 것은 타당하지 않고, 당사자의 자치에 따르도록 하는 것이 합리적일 것 같다.
Ⅷ. 結 論
24 法學硏究 第5輯
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營業用建物 賃貸借保護制度는 특히 임대인보다 賃借人을 보호하기 위한 목적에서부터 출발한다. 그렇다고 하더라도 영업용 건물은 주거목적과 다른 경제적 생활의 기초라고 할 수 있는 사무실, 상가, 점포 등과 같은 영업의 이익이라는 보호법익이 다른데도 불구하고 획일적으로 주택賃貸借보호법의 원리를 그대로 차용하여 1996년 7월에 임시국회에 상정된 店鋪賃貸借保護法案은 앞에서 본바와 같이 여러 가지 문제점을 노출시키고 있다.
영업용건물의 賃貸借保護에 있어서는 모든 영업용 건물에 대하여 賃貸借를 보호할 수 없으므로 영세상인의 범위가 명확히 하여야 한다. 영세상인을 정하는 경우에는 임대료, 보증금의 범위와 통제, 점포의 지역적 위치, 평수, 임대기간이 고려 대상이 될 것이다.
영업용건물 賃貸借保護에 있어서 보증금의 인상폭의 상한선을 법으로 규제하여야 하고, 권리금의 인정여부문제와 권리금의 반환문제도 반드시 규정하여야 한다. 존속기간은 당사자의 의사에 맡기는 것이 타당하고, 임차권의 양도 혹은 전대하는 경우에는 임대인의 동의없이 자유로이 할 수 있도록 하여야 하며, 다만 사후통지제도를 활용하는 것이 요구되어 진다. 그리고 대항요건과 관련하여서는 官認營業用建物賃貸契約書制度를 도입하여 시행하는 것도 우리의 사회현실에 적합하다고 할 것이다. 그리고 영업용 建物賃貸借의 경우에는 賃貸借가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기가 경료 되면, 등기와 동시에 대항력을 취득하도록 하여야 하고, 임차권등기 이후에는 임차건물의 점유와 공증의 요건을 갖추지 않고 임차인이 영업용 건물을 점유하지 않는 경우에도 대항력을 유지하도록 영업용 建物賃貸借 등기명령제도를 도입하여야 한다.
따라서 營業用建物 賃貸借保護制度는 예상되는 제반문제의 발생 가능성을 종합적으로 고려하여 임대인과 임차인 공평한 이익을 도모하여 양당사자 사적자치의 원칙에 따라야 하고, 市場經濟原理에 따라 立法을 추진하여야 할 것이다.

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영업용건물,   임대차보호제도,   입법