부동산의 시가평가와 세법 적용

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부동산의 시가평가와 세법 적용에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 요약

2. 상속세 및 증여세법
1) 거래실례가액(1순위)
2) 「상속세 및 증여세법」 제61조를 준용하여 평가한 가액(2순위)

3. 법인세법
1) 거래실례가액(1순위)
2) 감정가액(2순위)
3) 「상속세 및 증여세법」 제61조를 준용하여 평가한 가액(3순위)

4. 소득세법의 시가(법인세법의 시가와 동일)

5. 양도소득세와 기준시가
1) 토지
2) 건물(2005.7.13. 개정)
3) 오피스텔 및 상업용건물(2005.7.13. 개정)
4) 주택(2005.12.31. 단서개정)

6. 부가가치세법의 시가
1) 거래실례가액(1순위)
2) 감정가액(2순위)
3) 「상속세 및 증여세법」 제61조를 준용하여 평가한 가액(3순위)

7. 지방세법의 시가
1) 신고가액
2) 시가표준액

본문내용

대한 기준시가 (국세청고시 제2005-24호, 2005.12.30.)
4) 주택(2005.12.31. 단서개정)
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의하고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
[참고] 2006년 공동주택가격 공고(건설교통부공고 제2006-153호, 2006.4.28.)
□ 부가가치세법의 시가
부가가치세법은 재화의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화의 시가를 과세표준으로 하며, 용역의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 용역의 시가를 과세표준으로 한다(附法 13). 이 규정 적용시의 시가는 다음 각호에 정하는 가격으로 한다(附令 50).
1) 거래실례가액(1순위)
사업자가 특수관계에 있는 자(「소득세법 시행령」 제98조 제1항 각호 또는 「법인세법 시행령」 제87조 제1항 각호에 규정된 자를 말한다) 외의 자와 당해 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자간에 일반적으로 거래된 가격
2) 감정가액(2순위)
위‘1)’의 규정에 의한 가격이 없거나 시가가 불분명한 경우에는 「소득세법 시행령」 제98조 제3항 및 제4항 또는 「법인세법 시행령」 제89조 제2항 및 제4항의 규정에 의한 가격에 의하는 것이므로(附令 50), 2순위는 감정가액에 의한다. 즉, 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액)이 2순위 시가가 된다.
3) 「상속세 및 증여세법」 제61조를 준용하여 평가한 가액(3순위)
위‘1)’의 규정에 의한 가격이 없거나 시가가 불분명한 경우에는 「소득세법 시행령」 제98조 제3항 및 제4항 또는 「법인세법 시행령」 제89조 제2항 및 제4항의 규정에 의한 가격에 의하는 것이므로(附令 50), 2순위의 감정가액이 없는 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제61조의 규정을 준용하여 평가한 가액으로 한다.
① 토 지 : 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가. 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
② 건 물(2005.7.13. 개정) ; 건물(아래 ‘③’ 및 ‘④’의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액
[참고] 상속세 및 증여세법에 의한 건물기준시가 고시 (국세청고시 제2005-26호)
③ 오피스텔 및 상업용건물(2005.7.13. 신설) : 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류·규모·거래상황·위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액
[참고] 「상업용건물 및 오피스텔 기준시가」가 적용되는 지정지역 (국세청고시 제2005-23호, 2005.12.30.)
[참고] 상업용건물 및 오피스텔에 대한 기준시가 (국세청고시 제2005-24호, 2005.12.30.)
④ 주 택(2005.7.13. 신설) : 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다.
[참고] 2006년 공동주택가격 공고(건설교통부공고 제2006-153호, 2006.4.28.)
□ 지방세법의 시가
지방세법에 의한 취득세의 과세표준산정 규정을 보면 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다(地法 111)
1) 신고가액
취득세의 과세표준인 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다.
2) 시가표준액
취득세의 과세표준인 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다. 시가표준액은 다음의 규정에 의한다.
① 가격이 공시되는 토지 및 주택
「부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수가 동법의 규정에 의하여 건설교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따라 시장·군수가 산정한 가액으로 한다. (2005.12.31. 개정)
[참고] 2006년 공동주택가격 공고(건설교통부공고 제2006-153호, 2006.4.28.)
② 토지 및 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우
토지 및 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따라 시장·군수가 산정한 가액으로 한다.
(가) 건축물 : 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 산정·고시하는 건물신축가격기준액(아래참고)에 다음 각목을 적용한다. (2005.1.5. 개정)
가. 건물의 구조별·용도별·위치별 지수
나. 건물의 경과연수별 잔존가치율
다. 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 기타 여건에 따른 가감산율
[참고] 소득세법에 의한 건물기준시가 고시(국세청고시 제2005-25호, 2005.12.30.)

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