[부동산간접투자][리츠-REITs]부동산간접투자(리츠-REITs) 심층 분석(부동산간접투자와 리츠-REITs, 계약형 부동산투자신탁(리츠-REITs)제도의 법적 근거, 부동산투자신탁(리츠-REITs)의 위험)

소개글

[부동산간접투자][리츠-REITs]부동산간접투자(리츠-REITs) 심층 분석(부동산간접투자와 리츠-REITs, 계약형 부동산투자신탁(리츠-REITs)제도의 법적 근거, 부동산투자신탁(리츠-REITs)의 위험)에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 개요

Ⅱ. 부동산간접투자와 리츠-REITs

Ⅲ. 부동산금융의 새로운 일자리 창출

Ⅳ. 계약형 부동산투자신탁(리츠-REITs)제도의 법적 근거

Ⅴ. 부동산투자신탁(리츠-REITs)의 위험
1. 일반적인 리스크
1) 가격이 변동하고, 원금이 보증되지 않는 것에 의한 리스크
2) 배당금이 안정하지 않는 리스크
2. 투자대상이 부동산이라는 점에 의한 리스크
1) 부동산의 낮은 유동성, 매매 비용
2) 부동산의 결함․하자의 리스크
3) 공유물건의 리스크
4) 구분소유물건의 리스크
5) 감정가격이 일정하지 않고, 실제의 거래가격과 괴리하는 리스크
6) 차용자(테넌트, tenant)에 의한 임대료 등의 지불채무의 불이행에 관한 리스크
7) 투자 물건의 취득 또는 매각에 관한 리스크
8) 투자물건이 특정 지역 혹은 물건타입 편재에 관한 리스크
9) 대차계약의 해약에 관한 리스크
10) 임대료 수준 저하의 리스크
11) 지진․화재․홍수 등의 재해․보험에 관한 리스크
12) 관계 법령 등의 변경에 관한 리스크
13) 경년열화 등에 의한 자산가치의 하락 리스크
14) 사고 등에 의한 손해배상 리스크
15) 세제변경에 관한 리스크
3. 차입금에 관한 리스크
4. 구입시기에 관한 리스크
1) 부동산 시장경기의 변화
2) 금리환경
3) 미국의 성장과의 유사점과 상이점
5. 관계자에 관한 리스크
1) 운용회사에 관한 리스크
2) 다른 업자에 관한 리스크
6. 이익상반에 관한 리스크
1) 물건의 취득에 관한 이익상반
2) 관계자와의 투자물건의 경합 등
2) PM(빌딩관리회사 등)의 이익상반
4) 임대 중개업자와의 이익상반
5) 당초 출자자와의 이익상반 리스크
6) 인수증권회사의 이익상반
7) 융자실행자의 이익상반
8) 그 외의 업자에 관한 이익상반
7. 투자계획에 관한 리스크
1) 투자대상인 법주체에 관한 세무상의 리스크
2) 투자대상의 열악성에 관한 리스크
3) 투자대상인 법주체에 대한 배당금 과세가 환부되는 시기
8. 상장 후의 거래에 관한 리스크
9. 내부거래 등이 이루어질 리스크
10. 세제상의 취급 불안정에 의한 리스크
11. 그 외의 부동산투자신탁에 관한 예상되지 않는 리스크
12. 부동산투자신탁(리츠-REITs)의 파탄

Ⅵ. 공시규정의 정비 및 강화
1. 현행 신탁관련 법령상의 공시규정
1) 신탁업법 시행령
2) 신탁업감독규정
2. 자산유동화에 관한 법률상의 공시규정
3. 증권투자신탁업법상의 공시규정
4. 신탁정보의 획득과 투자자보호

Ⅶ. 향후 방향 및 과제
1. 정부와 시장간의 역할 분담
2. 전체 경제구조의 개선
3. 부동산 증권화시장의 기초여건 강화

본문내용

다른 한편으로는 설사 수익방식에 일치하였더라도, 국내 공급자의 수익률과 외국투자자의 요구수익률간에 현격한 차이가 있었기 때문이었다. 또다른 한편으로는 설사 수익률에 일치하였더라도 국내 공급자가 제시한 투자위험과 외국투자자가 느끼고 있는 투자위험성(이자율, 외환, 유동성, 가격변동을 종합적으로 고려한 리스크)간에 적지 않은 차이가 있었기 때문이었다.
부동산금융제도 하에서는 개별 부동산의 가격을 정확히 평가하는 것도 중요하지만, 집합부동산(asset pooling)에 대한 위험도와 장래 현금흐름을 정확히 파악하는 것이 보다 강조된다. 예컨대 ABS로 유동화된 부동산의 경우 양도가치의 타당성이, MBS로 유동화된 주택담보채권의 경우 저당차입자의 지불능력과 신용상태가, 그리고 REITs로 유동화된 상업용부동산의 경우 장래의 현금흐름과 위험성이 보다 중요해진다. 따라서 현금흐름의 정확성 및 적법성과 적합성을 보여주기 위한 자산실사(due diligence), 위험도를 정확히 파악할 수 있는 신용평가, 신용도의 제고를 위한 신용보완과 리스크헷징의 방안들도 제시될 수 있어야 한다.
셋째, 증권화 및 유동화 과정의 투명성과 부동산가치 평가기법의 선진화를 추구하기 위해서는 관련정보에 대한 인프라 구축이 선행되어야 한다. 이들 정보에는 건물구조, 부대설비, 용도지역, 연면적, 용적률, 소유권, 전세권, 저당권 등 기초정보; 설비관리와 보전관리 등 관리정보; 임대료 수입, 보증금 운영수입, 관리비 수입, 기타수입 등 수익자료와 세금, 공과금, 보험료, 유지관리비, 용역비 등 비용자료를 포함한 회계정보; 그리고 부동산매매에 따른 수익지표와 임대에 따른 임대지표 등의 투자정보가 포함되어야 한다.
무엇보다도 부동산 투자에 관한 종합지표를 조기에 개발하여야 한다. 그리하여 국내외 투자자에게 부동산의 위치, 매매 및 임대가격, 건물 공실률, 투자 및 임대수익률 등 관련 투자지표를 공시함으로써 부동산시장의 투명성을 제고해야 한다. 이들 지표는 다른 나라의 사례에서 볼 수 있듯이, 부동산금융시장에 직접 참여하는 기관에서 관련정보를 수집분석공시하는 것이 바람직하다.
다만, 증권화 초기에 정부는 시장에서 이들 부동산 투자지표를 작성하는데 필요한 관련 정보인프라를 구축하고 지원해줄 필요가 있다. 투자지표의 수집분석공시에 필요한 규모의 경제가 증권화 초기에 보다 강조될 필요가 있기 때문이다. 이를 위해 예컨대 토지거래정보망을 부동산거래종합정보망으로 확대하고, 관련부처의 관련전산망을 연계하여 기초정보의 수집관리를 체계화하며, 지번도와 부동산가격도면을 조기 작성하여 거래정보 공개기능을 강화시켜 주어야 할 것이다.
넷째, 부동산증권의 신용평가 전문가 양성이 시급하다. 부동산금융상품이 활성화되기 위해서는 이들 증권을 구매하는 투자자와 투자기관의 존재가 필수적이다. 이들 투자자들은 부동산증권의 수익성과 위험성을 종합적으로 평가할 수 있는 능력을 갖추고 신뢰할 수 있는 신용평가기관을 필요로 한다.
이들 평가기관이 담당할 평가업무에는 기초자산의 질과 현금흐름 및 지불능력 등 채무불이행의 요인에 대한 평가, 최악의 상황에서 원리금 지불능력이 있는지에 대한 평가, 부동산증권 신용도가 발행주체가 이니라 기초부동산의 신용도에 의해 결정되더라도 발행기관의 신용도가 어느 정도 영향을 주기 때문에 이에 대한 평가 등이 포함된다. 따라서 유동화 부동산의 가치저하 위험, 원리금 상환에 대한 유동성 위험, 자산관리자의 부도위험, 회수자금을 관리하던 금융기관이 부도위험, 여유자금의 재투자에 따른 위험, 고유자산과 유동화자산간의 구분관리 등을 명확히 보여주어야 한다.
그러나 현재 국내 신용평가기관에 대한 국내외 투자가의 신뢰도는 상대적으로 낮은 것이 현실이다. 그리하여 국내 신용평가기관에 의해 평가된 증권화 및 유동화 대상부동산의 등급에 대해서도 신뢰도가 충분하지 못한 실정에 있다. 물론 여기에는 다양한 이유가 있을 수 있다. 예컨대 거래사례에 근거한 단순한 부동산평가기법 등에 의존해온 관행 때문에 담보자산의 신용등급을 종합적으로 평가하기 위한 기초자료가 미흡했기 때문일 수 있다. 또한 주택할부금융 등 외상매출채권의 역사가 짧아 소비자별 연체율, 해약률, 파산률, 조기상환률 등에 대한 축적된 자료가 미진하여 정확한 신용평가가 제한되기 때문일 수도 있다.
그러나 무엇보다도 부동산의 물리적 특성, 담보된 부동산의 장래 수익성, 제반 위험요인, 적법성과 적합성 등에 대한 분석 능력이 탁월한 전문가가 부족한 데에 그 원인이 있다. 따라서 필요한 경우 외국 신용평가기관과의 제휴 등을 통해서라도 국내 평가기관 및 평가자의 분석능력과 분석기법을 조속히 선진화할 이유가 충분히 있다.
다섯째, ABS MBS REITs 등의 부동산증권을 취득한 사람에게 돌아가는 원리금은 자산보유자의 신용상태와 관련이 없는 대신, 궁극적으로는 중개기관에 양도된 자산의 현금흐름에 전적으로 의존한다. 따라서 중개기관에 양도된 부동산에서 최대의 수익을 올릴 수 있는 부동산 운용 전문가 집단이 필요하다.
이른 바 부동산불패 시대에는 부동산가격이 지속적으로 상승하였다, 따라서 부동산개발 및 관리사업에서 흔히 수익성보다는 매출 및 개발규모에 경영의 초점을 두었다. 설사 개발 및 관리사업에 의한 수익이 낮더라도 부동산가격 상승에서 얻게된 자본이득으로 투자비 회수나 적절한 이익확보가 가능하기 때문이었다. 이러한 상황에서는 부동산 개발 및 관리업에 능통한 전문관리자가 아니더라도 부동산을 운용할 수 있었다.
그러나 부동산 증권화 및 유동화가 정착하기 위해서는 부동산 관리자 및 관리회사가 실질적인 수익성을 제고할 수 있는 전문성을 갖추어야 한다. 이들 부동산 운영회사의 전문성에는 다양한 활동영역이 포함된다. 예컨대 부동산 수급분석, 입지분석, 금융분석, 자산관리, 임차인과의 협상 등의 기초업무부터 시작하여; 임대대행, 마케팅전략 수립, 수익관리, 수지분석, 회계부문 등 재무관리; 임차인과 협력업체에 대한 서비스제공 등 재산관리; 엔지니어링, 안전관리, 에너지관리 등 시설운영 및 관리; 포트폴리오 전략, 기획 및 자문, 부동산취득 및 처분, 가치추계 등 기업자문 등이 포함된다.

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REITs,   부동산,   부동산투자,   부동산간접투자,   리츠